一位国企房地产老总，给我们的重要启示！作者：美房网主编前一段时间

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一位国企房地产老总，给我们的重要启示！。国企|老总|房地产|2020年|城镇化率---

作者：美房网主编

前一段时间，中国铁建房地产集团有限公司党委书记、董事长吴仕岩先生发表了一篇文章名字叫《用党的十九大精神指导房地产经营实践

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》，笔者觉得文章中有些内容写的非常精彩，文章中的一些重要启示分享给大家。

长期以来，土地财政收入成为城市基础设施建设资金缺口的重要来源，低价征用土地成为高速城市化和工业化的驱动器。2016年和2017年，我国GDP分别达到74.36万亿元和82.71万亿元，比上年分别增长6.7%和6.9%。其中，房地产增加值占GDP的比重均为6.5%。必须承认，当前，房地产业不容置疑还是国家经济的重要支柱产业，是满足广大人民群众住房需求的主要供给渠道。

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启示

这段话基本上表明了，我们过去在城市化过程中的发展模式。也很实在的告诉我们，房地产业仍然是我们经济中绝对的支柱产业。

但不容忽视的是，近年来，过快的流动性增长、狭窄的实体经济投资渠道及不合理的城镇化空间结构共同推高了一线城市和热点二三线城市的房价，并带动其他城市房价普涨。

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与此同时，对房地产加杠杆过度使得银行等金融机构越来越依靠“房地产繁荣”，加剧了房地产泡沫化，给国家安全、社会稳定和人民美好生活带来严峻挑战。

启示

对于房价的上涨，吴先生归纳了三点，过快的流动性增长（货币的因素）、狭窄的实体经济投资渠道（投资渠道少的因素）、不合理的城镇化空间结构（土地错配供应因素）分析的非常到位。当然影响房价上涨不只是这些因素，但是这三个因素基本是主要因素。

十九大将现在到2020年定义定为全面建成小康社会决胜期，将2035年定义为基本实现现代化的阶段性节点，2050年为建成富强民主文明和谐美丽的社会现代化强国的阶段性节点。未来32年对新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化提出了很紧迫的要求，具体到房地产行业发展的需求侧上

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，中央曾在党的十八大上提出到2020年实现约1亿农业转移人口落户城镇的目标，出台了推进户籍制度改革、实施居住证制度等举措。2017年底，全国大陆总人口13.91亿人，常住人口城镇化率达到58.52%，比2017年末提高1.17个百分点；2016年全国户籍人口城镇化率达到41.2%。今后一个时期，政府将围绕深化供给侧结构性改革和农业转移人口市民化，加快落实户籍制度改革，把去库存和促进人口城镇化结合起来，确保到2020年我国户籍人口城镇化率提高到45%左右。另据《国家人口发展规划（2016－2030年）》提出，2020年全国总人口达到14.2亿人左右，常住人口城镇化率达到60%。

笔者根据这些数据做了一组测算，从现在起到2035年，按照目前58.52%的城市化水平和8.13亿的常住人口的存量水平，每人增加15平方米住宅面积，需增加120亿平方米，平均到每年是7.1亿平方米；保障性商品房、公租房、社会租赁房的年供应面积总计不会超过4亿平方米；如果当前总人口以1%左右的速度递增，增量需求按照人均居住面积35平方米，平均每年新增面积约为5.6亿平方米。存量需求与增量需求相加，每年共需要16亿平方米左右的居住面积。而近六年统计数据显示，我国住宅供应量与这一数据差距甚大。这一供求关系充分说明，未来17年的房地产市场需求仍然旺盛。

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启示

以上说明城镇化进程将会加快，城市化空间仍然巨大。关于城市化带来的房地产的红利，在以后的17年中，市场需求仍然是旺盛的。至于中国城市化最终的结果，是各个城市均衡发展，还是形成大都市圈化，文章中并没有提及，不过以世界城市的发展规律，以及特大城市在发展过程中的具有的优势来看，我们的城市大概率会遵循市场原则—最终大都市圈化。

长远看，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将逐步形成。多主体主要包括开发商置地建房、企业自建住房和地方政府实施保障，多渠道则主要由商品房、不同对象按不同比例参与的共有产权房、公有租赁房和社会租赁房构成。

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形成这样的住房制度，关键要通过租赁房屋的使用价值提升和落户、上学、就医等配套性政策的落地，改变老百姓对租赁房的传统观念，变不愿租为乐意租，实现真正意义的租购同权。但同时也要看到，中国人传统观念的改变和户籍、教育、医疗等政策的到位都需要一段时间；共有产权房、公有租赁房、保障性住房向郊区和偏远区域发展，也使得对保障性用房品质及区位提升的追求成为新的关注点和解决方向。所以，未来10-15年集中释放的居住需求量仍有很大比例要靠商品房解决。受国内主要矛盾变化的影响，住房领域改革的重心将从保障中低收入人群有房可住转向全体人民住得更好。商品房的档次将朝着高品质方向发展，客户成分将向中高收入人群倾斜。房屋更新改造也会成为市场新的需求增长点和行业新的规模增长点。

启示

文中说了一个重要的数字，未来10-15年集中释放的住房需求，还需要靠商品房来解决。保障类的租赁住房和共有产权房基本对应的群体是中低收入群体，未来商品房的品质将向中高收入群体倾斜。这些对于追求品质的房企都是利好消息。文中开头部分多主体供应描述了很多的内容。笔者说说自己理解的意思，其实对于我们很多人来说，在未来的楼市发展中，有些人注定要告别商品房了。尤其是在人口涌入的特大城市。买不起商品房怎么办，中等收入的可以去买共产房，而共产房都买不起的，没关系，还可以租房。当收入与商品房的价格相差悬殊时，人们就可以安心的租房了，国家保证你租房享受到一些权利，由于反正也购买商品房无望了，所以收入就可以用来消费了，于是消费还可以拉动经济。或许听起来很残酷，但这就是未来的一个趋势。

瞄准发达和核心地区，抢抓优质土地。越是经济发达的城市，越是核心的区域，集中的资源就越丰富，基础设施配套就更加完备，土地价值就越高，就越能聚集人气，吸引更多商业、科技、交通等资源的投放，对带动片区周边经济繁荣，增加群众就业有非常重要的作用。因此要坚持在经济发达城市、城市核心区及配套设施比较齐全的区域拿地。

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同时，由于一些大城市短期内仍将继续实施调控，大量没有购房资格的客户的需求将被挤压到周边较成熟的片区，企业要抓住这些片区土地价格仍处于洼地，限制性政策尚未出台的窗口期，争取拿下一批性价比高的土地。认真研究城市，加大经营力度。中国城市的市场机遇不是千篇一律，10年—15年内，被大城市辐射的有些中小城市、存在结构性、历史性发展机遇的区域，或者是一些原先不被看好、市场偏冷的大中城市今后也有可能迎来较好的发展机会。房地产企业不仅要深耕已进入的城市，也要做好新进入城市的研究筛选。要持续关注政策动态和土地市场变化，加大经营力度，争取抓住2020年底以前的改革换挡期，抢抓一批优质土地，为企业规模扩张和业绩增长提供充足的战略储备。

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启示

作者分析布局的区域，值得我们关注。第一经济发达城市、城市核心区及配套设施比较齐全的区域。关于配套齐全，可以根据我们的理论去理解，即具有交通、产业、商业、教育和医疗的等配套的区域。第二被大城市辐射的中小城市，即都市圈中的城市，这个我们就不再多说，我们一直强调这样的区域属于价值区域。第三某些大中城市可能会具有机会。作者再强调一点，就是原先不被看好，所以我们其实可以顺着这个思路，去寻找这样的城市，过去不被看好，但是城市基本面和其它条件都还不错的城市。

作为一个开发商，吴先生眼中需求端的繁荣期，至少还有15年的光景，这么长时间的楼市红利，你要怎么做？

来源：美房网深圳站（meifang-sz）

作者：mkshfx