房价不涨就等于跌!150万的房子涨多少才不赔钱!从利率上调说起。提要:对于全款买房的土豪来说

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房价不涨就等于跌!150万的房子涨多少才不赔钱!从利率上调说起。。房价|房子|利率|赔钱|上调|说起---

提要:

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对于全款买房的土豪来说，1.5万元/平的房价，5年后如果不涨到2.15万，你就输了!3万元的房价，5年后不涨到4.3万元，你就输了!

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对于首付30%的刚需族来说，

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一套150万的房子，5年内涨到185万元就算不赔钱!

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利率上调

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一套房子“贵”了二三十万

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来自《生活日报》的消息，春节之后，房贷利率又上调了:

济南各大银行先后调整房贷利率折扣，四大行首套房最低上浮1.1倍，二套房至少上浮1.2倍。部分中小银行的首套房利率上浮(至)1.15倍、1.2倍甚至更高。

一年前，首套房利率还能打8.5折，也就是同比涨了近三成。房贷持续“定向加息”，贷款买房的实际成本越来越高。

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假定贷款100万元，按等额本息还款法，分期30年还清，利率打8.5折，利息总额是75.42万元;而利率上浮(至)1.15倍的话，利息总额高达107.46万元。

也就是说，现在买房相比一年前，光利息就得多掏32万元!即便是上浮1.1倍，利息总额也得增加27万元。这显然不是一个小数目。

一套150万的房子

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总成本257.46万?

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看到这个新闻，很多小伙伴不淡定了!

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在现在的济南楼市中，1.5万元/平的房价已经属于“平民”价格，要想花150万元买套房子，只能去很偏远的地方了。

买一套150万元的房子，若首付款为50万元，剩余100万元的贷款在基准利率上浮至1.15倍后，需要偿还总资金为207.46万元。这么一算，这房屋总价哪还是150万元，明明是257.46万元啊!

也就是说，如果未来要把房子卖掉，这套原来总价是150万元的房子，如果卖不到257.46万元，那就是赔钱?

150万的现金

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五年内躺着净赚65万

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不过，上面的算法是有问题滴。

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首先，它的计算周期是30年，对咱普遍买房人来说没啥参考意义。其次，它没有计算首付款的资金时间成本，而且也不是所有人买房都用三成贷款，还有用六成，甚至全款的。

那么，全款买房的人，资金成本会不会低一些呢?实际上，结果是恰恰相反!

看上面的数据:贷款100万元，30年内需要偿还的利息就高达107.46万元，不知道有没有小伙伴爆粗口!

但客观地说，银行对按揭贷款的利率是非常优惠的!房屋按揭贷款的基准利率是4.9%,在利率上浮至1.15倍后，也只不过是5.635%。这样的利率，在银行体系内属于非常低的了。一般的企业贷款，哪能享受到这样的利率。

如果想不通的话，反过来想，现在理财产品的收益率是多少?银行普通的理财产品，收益率就可以达到4%至6%。如果你自己去买信托产品的话，年化收益率可以达到7%至9%。

再进一步想:如果你够牛X，可以随便以5.635%的利息从银行贷出款了，然后你再拿这些钱去买信托产品，躺着就能赚利差，这可是天上掉馅饼啊!

所以，全款买房的人，无法利用银行的杠杆，他们的资金成本更高。他们本可以获得更大的收益:

你现在手里有150万元的现金，如果拿它去买信托产品，按照年化收益7.5%，

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利滚利，5年后你的资产会从150万元上升到215.34万元，5年的收益可以达到65.34万元。

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现在，因为买房这65.34万元没了!

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这才是它的资金成本。
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投资房产

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房价涨多少才算赚钱?

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很多人在说，房产是种保值产品。如果不买房子，自己手里的现金会不断贬值、缩水。但是，很多小伙伴们没有仔细算过，投资房产，房价涨多少才算“保值”?

前面说了，你拿150万元现金去买信托产品，5年能赚65万多元;现在拿这150万现金去买房子，5年后房价会涨到215万才能赚钱。

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划算到房价里:

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对于全款买房的客户来说，现在1.5万元/平的房价，5年后如果不涨到2.15万，那你就输了!现在3万元的房价，5年后不涨到4.3万元，你就输了!

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不过，以上测算方式仅适用于全款买房的土豪。

对于首付30%的刚需族来说，

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银行贷款依然是一种“杠杆”，它可以降低资金成本:如不不买房，我们哪能以5.635%的利率贷出百十万资金啊，门儿都没有!

首付30%的刚需族，资金成本可以这样计算:

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“首付款的理财收益”+“按揭贷款的利息”。我们粗略算了一下，一套150万元的房子，首付45万，贷款105万，5年内的资金成本在35万元左右。

也就说，对于首付30%的刚需族来说，一套150万的房子，5年内涨到185万元就算不赔钱!

首付60%的二套房的资金成本又是多少呢?

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按照我们的模型，150万元的总房款，首付90万元，5年内的资金成本为53万元左右。也就是说，150万元的房子需要涨到203万元。

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房子是用来住的，不是用来炒的。

我们从来不鼓励大家去炒房，那是本着一种美好的理想:让房价慢些走，让更多刚需族上车，那对所有人都是好事儿。

不过，随着济南房价从快涨到慢涨，未来可能还会进入“盘整”，对于投资客来说，现在已经不仅仅是讨论“理想”的时候了，而是仔细研究投资收益的时候了。未来五年，房价涨幅真的能赶上你的资金成本吗?

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