【听杨姐说】

 

1

亿美元，蛋壳完成了自己

B

轮融资。

 

此次，列在蛋壳背后的，是华人文化和高融资本领投的一个基金团，酉金资本、元璟资本、

BAI

（贝塔斯曼亚洲投资基金）跟投，

A+

轮投资方愉悦资本继续追加投资，易凯资本担任独家财务顾问——长期看小白不菜的菜心都知道，元璟的背景是阿里。

 

显然，随着房地产从黄金时代迈入白银时代、从建房出售到建房持有的过渡，各路大鳄也在抢夺长租公寓这个新蛋糕，资本也在又一次试图改变格局。

 

华兴资本曾经做过一个测算：传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。按目前的市场空间估算，整体房地产服务市场空间在

5.3

万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司——其中租赁市场规模将达到

1

万亿，

2027

年则将达到

5

万亿！

 

来源：华菁证券研究所

 

当然，伴随这个蕴含着巨大财富效应市场而生的是：截至

2017

年

12

月，长租公寓融资品牌超过

20

个，融资金额

418

亿之多，亿元及以上项目高达

12

个。

 

枪声已经响起了四五年，去年刚刚度过井喷期的长租市场上，长租公寓企业的座驾都在纷纷加速——由于这是一个资本密集型且利润并不是那么丰厚的行业，说实在的，能够拿到钱且最终更有机会成为头部、独角兽的公司，不会太多。

 

今天，我们从其中甄选四家典型公司，着重分析分析他们的商业模式和玩法。既然今天的新闻是蛋壳融资，就从蛋壳开始吧。

 

分散派——蛋壳们

特色：管理挑战

 

刚刚拿到

1

亿美元的蛋壳，是典型的分散式长租公寓代表，同类的还有爱上租和优客逸家等等——但是这么多长租公寓企业，为什么是蛋壳拿到了

1

亿美元呢？

 

所谓分散式长租，其实就是将分散的房源租赁下来后，经过重新装修和管理，再度出租的一种租房模式。

 

这种模式的优势很明显且性感：容易快速崛起，变化灵活，且容易形成辐射面。但是劣势也很明显，房源分散，不方便规模化设计、集中施工，后期不容易提供公共设施，例如健身房之类的福利，后期服务运营成本也比较高，且互联网的背景还让这类公寓多存在一个问题，就是没有线下门店——获取房源的渠道不多！

 

但是，

1

亿美元的融资或许从另一个侧面说明，沈博阳已经向资本证明了自己在获取房源上的解决办法。

 

首先，在分散式长租公寓中，蛋壳是充满了互联网基因的一家公司，原因之一就是其天使投资人沈博阳是互联网老兵，最早在美国

Yahoo

和

google

都工作过，回国后创办了糯米，后来又当了领英中国创始人和总裁三年。他从

2014

年底就开始筹划长租领域并天使投资了蛋壳公寓，

2016

年底全面加入蛋壳。

 

说直白点，沈博阳在糯米上的经验足以让蛋壳少走不少弯路，且整个团队的强地推及扩展的互联网力量比较出众，能够快速搞定线上线下相互结合的难题。

 

其次，蛋壳现在已经在深圳和北京两地与中原地产的达成合作，又与建行合作达到了房源互补，后者有很多房地产的资产管理项目；蛋壳还与深圳、杭州、上海的政府租赁平台试点单位合作，得到了政府资源支持——这些资源让蛋壳的金主们认为该公司可以借此弥补渠道上的劣势。

 

同时，在长租公寓行业权威研究机构迈点研究院发布的最新一期《中国长租公寓品牌风云榜》中，蛋壳公寓力压上榜的

300

余家长租公寓品牌（含分散式和集中式），高居榜首。这或许能从一个侧面说明蛋壳的线上影响力已经形成并持续扩大优势。

 

而这一切都在让沈博阳和蛋壳认为，蛋壳可以凭借这样的优势在全国进行快速复制，达到几何级增长，迅猛爆发。

 

难怪沈博阳会说，未来三年，长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美金以上的超级独角兽，且蛋壳公寓有信心成为其中一员。

 

当然，蛋壳如果只是个租房再出租的模式，那也没啥聊头了——在杨姐看来，蛋壳今天在长租上做的精细化管理，一个重要的原因是为了在这个场景上嫁接一个更具想象空间的业务——金融。目前是分期付款，杨姐听说，还有更多计划。

 

这就像杨浩涌先打造了瓜子二手车、毛豆新车的平台，然后玩汽车金融搞

ABS

一样的道理。蛋壳的今天是“互联网

+

房地产”，但其实其背后也是一个“金融”的局！

 

集中式——魔方们

特色：整栋难找

可能要靠捡漏

 

当然，与分散式长租公寓相对应的是集中式，代表公司之一是魔方公寓，玩法就是整栋楼拿下，然后整体装修，再分散出租。代表公司：魔方、

You+

公寓、新派、青年汇、自如寓等都是集中式公寓。

 

集中式的优势很明显：运营成本低。整栋拿下，整体设计，整体装修，整体管理，可以方便前期降低成本，后期提供公共场所增加用户幸福感。且，魔方是集中式中资金实力最雄厚的。

 

大家想想，这很像什么，是不是很像快捷酒店？

 

但是这就产生了一个问题，长租模式起步晚于快捷酒店，好的位置、适合整栋拿下的标的都是被快捷酒店“洗”过很多遍的了，那么其实再去找同类的楼盘是比较困难的——事实正是如此，集中式长租公寓很多确实也是接盘快捷酒店中那些不适合快捷业态的楼盘。

 

所以，集中式长租模式的最大问题就是：发展慢，很难找合适的楼盘成栋的物业整体拿下。而整栋物业一旦遭遇产权问题，就会是一个巨大的“坑”——例如刚刚发生了“新派公寓”事件，仅装修投入就五六千万！

 

集中式长租服务商还有一种背景，就是酒店集团派，姑且也可以算在这个类别里，例如华住（城家）、窝趣（铂涛）。这些正宗酒店派的优势就在于有住客和物业经验，运营效率强，并且有很多存量房源可以方便改成长租公寓，在这一点上，比创业公司和中介类都牛。

 

大家不要小看模式的区别，这对市占率影响还是很大的，而市占率又影响这个公司的下一轮融资能力。

 

房地产中介派：自如

特色：依靠母体

 

背靠链家的自如，是分散式

+

集中式——自如友家是分散式公寓，自如寓是集中式公寓。

 

从规模上看，自如发展得不错，规模不小，且融资金额也不小。但正是因为如此，自如的存在让整个房地产行业，或者更确切点说，让想买房的人们更难。

 

为什么这么说呢，从头讲起。

 

自如的优势是依托母体，像“富二代”一样，从链家得到了丰富房源。自如在创立之初曾经有过两个想法，第一个想法就是开发商从建房出售走向建房自持后，可以和自如合作，成为自如的房源。

 

但这个想法后来不太行得通，因为房产大佬们其实资金压力也很大，开发商如果出售的话收回几个亿，但是出租给长租公寓的话，一年几百万的租金，真心填不满他们“至少赚

1

个亿”这样的小目标。

 

第二个想法就是，随着房地产市场的变迁，地产商们的建房出售模式，会逐步过渡到建房自持，到这一天，自如是希望能够成为房地产商们首选的“物业公司”。

 

但是这个想法后来也没有实现。原因是，今天的房地产商大佬们并没有选择聘请长租物业公司的打算，他们现在更愿意复制自如的模式，然后撸起袖子自己干。其实，这么看来，地产商们抄袭起长租公司们来，那也丝毫不弱于中国创业者复制美国

互联网公司

和互相抄袭。

 

一套房子的买卖周期大概是

17

到

20

年，对于链家来说，如果房主想出租，那么自如就是一个很好的承接平台，而一旦房主有再次出售的意图，自如也必将是第一个知道的，因此自如对于链家在房源上的意义可见一斑。

 

但如此一来，二手房买卖双方的信息自由对接就更难了——人们被迫只能从链家获得房源信息。在此，人们应该更青睐那些能够削弱链家优势的、起到去中心化作用的长租公司，例如爱上租、魔方公寓，以及蛋壳。

 

当然，反过来想，长租是一个巨占用资金的重资产行业，自如要想占到绝对优势的份额，也不一定就能做到。

 

开发商派：万科、招商、龙湖

特色：没落贵族

 

万科泊寓、招商壹栈、龙湖冠寓，哦，还有华住的城家公寓都是开发商的代表。

 

看到众多地产商进入长租领域，或许会让人有一种莫名的快感：哼，你们也有今天——以前地产黄金时代地产大佬们是绝不会用正眼看一下长租这样的“塞牙缝都不够”的生意。

 

要知道，开发商的优势就是：有钱

+

擅长拿地。那些长租公司头疼的问题对于房地产大佬们来说，反而并不那么要命——房子是自己盖的，他们可以充分利用那些闲置资产进行升级改造，融资通路比较通畅，且可以凭借集团信用拿到低利率的贷款，负债率反正也那么高了，多一点少一点并不觉得“痒”。

唯一伤面子的就是回报率比较低，且比较辛苦。

 

这个行业的利润率在四五年前能达到

20%

，头部地产公司例如华润、世茂、恒大之类的，利润率上能达到

22%

，最不济也是

18%

左右，是完全可以做到的，超过

15%

的也能有七八家（当然近几年不行了）。而长租是个苦营生，行业平均利润率好的也就

10%

。

 

根据华兴资本的测算，长租行业的入住率在

95%

的情况下，拿房成本达到租金收入的

60%

则息税前利润率为

0

。人房比达到百间

11

人

/

百间则息税前利润率也将为

0

。综合来看，

55%

的拿房成本占比和百间

65%

的入住率是盈利的临零界点。

 

但是，开发商大肆进入长租领域也确实来势汹汹，万科集团

2018

年要开发

45

万间，招商蛇口发

60

亿长租公寓

CMBS

，保利地产推出酒店式服务长租公寓。

15

家最大的房地产开发商有十家都已进入长租领域。

 

但他们遇到的挑战也不少：长租是一项比较慢而且比较苦的事业，能不能坚持长期要看持久发展的能力而且还要做到非常精细化的运营。这正是开发商们的短板，不太擅长做维修、保洁等服务类的管理工作。

 

此外，尽管这个产业的链条比较长，但仍有不少资深从业者怀疑，长租是否能够成为一个独立的产业，只有等到规模再扩大、且标准化一些之后，才有这个可能。

 

总之，房地产大佬们挥金如土地进入长租领域，真有点令人唏嘘——但是，地产巨头又是不可小觑的一支力量。

 

 

杨姐点评：

 

现在看起来，长租市场是一个比视频行业更能吸金的行业——有盈利空间和市场增长的潜力。在这个过程中，各方势力的进入和争夺赛必然在拼资本的同时，也会拼管理和服务，血腥的厮杀会愈演愈烈。

 

蛋壳能够在此时获得资本

1

亿美元弹药，无疑已经成功拿到了跻身第一梯队的入场券。接下来的较量，将很可能在单轮融资过亿美元的公司中进行——蛋壳、自如、魔方和地产类的长租公寓俱乐部。

 

长租市场的资本狂欢才刚刚开始，这些玩家要想占据

20%

及以上的市场份额，需要的资金规模还是一个天文数字。

 

而如果从节约社会资源角度出发，我个人更支持蛋壳、优客逸家这类“最大限度盘活现有存量房市场”的企业，因为现有的存量房市场已经足够巨大，完全没必要为了租赁另建新楼。

【小白不菜】微信号：xiaobaibucai521

 

我们是小白，但我们不是菜鸟！

 

荣获2014年最佳自媒体

媒体训练营2014最佳自媒体

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2015媒体训练营年度媒体之星

2016年度媒体训练营媒体之星

 

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