地王必须认清现实，今后如何求生？楼市政策的大方向已明朗

楼市

政策的大方向已明朗，看地王们如何绝地求生？

继

2016年中央经济工作会议提出“住而非炒”的房地产论调后，全国核心一二线城市政策调控不断升级，呈现限购、限贷、限价、限售、限商五限格局。而如今，2017年经济工作会议更是要求要“完善长效机制”，地产调控在短期内不会放松。在如此高压之下，大量驻扎于核心一二线城市的“地王”们，要认清自身处境，尽快采取措施降低损失。

一.

长效机制下，地王举步维艰

1.价格上不去，卖了等于白干

正如上文所说，地王项目多处于核心一二线城市，而这些城市是政策严打的

“重灾区”，特别是限价政策对于住宅销售价格的严格控制，使很多地王项目无计可施。

这就说到了最近的火热话题

——地王崩盘事件的主角，京奥港未来墅。2016年4月，京奥港集团以47.6亿摘得南京麒麟G09地块，楼面价达22353元/平米，但是之后政府限价30000元/平米的政策出台，使得京港澳原本准备通过做科技精装来提高定价的打算成为泡影，只能以均价为29000元/平米的纯毛坯房出售。而两万九的毛坯房在当地绝不具有竞争力，回款的不足加上之前的巨额贷款，使其欠费停工。

“地王”的亏本甩卖并不是个例，众多高价地也采取了如此下策。比如单价地王安徽置地的滨湖双玺成交楼面价为19913元/平米，如今以价换量，均价为24000元/平米。也就是说，开发商每平大概能赚4000元，而这个4000元要覆盖建安成本、各种期间费用及税费等，怎么算都是亏的。

2.资金跟不上，只能半途而废

2017年，房企的融资渠道被不断收紧，不论是银行贷款还是公司债发放都处于被严管的状态。这一年，公司债融资成本为6%-8%，相较于2016年上升了3个百分点左右，同时IPO与再融资也一直处于暂停状态，房企融资情况不容乐观。

比如之前说的南京麒麟板块地王，融资的困难使其不得不走上信托、私募基金之路，而这其中的利率分别为

6.5%和8.8%左右，如今34亿信托即将到期而其销售额不会超过6亿，只能贴上“封条”。又如安徽的谢百纳房地产在2014年以12007元/平米的楼面价拿下阜阳市单价地王，因民间借贷纠纷而最终导致资金链断裂、项目停工，如今公司被吊销营业执照，地王成为烂尾楼。

3.去化不达标，回款太艰难

2017年限售、限贷等政策严重克制了一二线城市的需求量，一线城市总体商品住宅销售面积同比下降了30%以上，二线城市中的天津、杭州、南京等调控重点城市销售同比下降了40%以上。

严厉的政策打压带来需求不足的情况下，地王项目的售价相较于周边较高也成为其最大的竞争劣势。

2016年4月国瑞地产以24743元/平米的楼面价拿下苏州吴中区总价地王，其3万/平米以上的价格远高于周边25000元/平米的均价，导致开盘3个月才售出3套房。

二.

先下手为强，地王求生法

网络上这片儿的地王低价大甩卖，那片儿地王停工了的信息纷繁复杂，不过最多的还是各大地王迟迟不入市的消息。譬如合肥保利海上明悦，楼面价为

12180元/平米，如今只开放了售楼处；又如2015年9月的上海滨江公园壹号，至今没有入市……这其中有的房企是因在限价政策下，报价不过关无法出售，有的房企是改规划不批，上不了市，更多的是持观望态度，企图通过拖延上市迎来政策放松的企业。

然而，如今的楼市不再是三年一轮的小周期，市场政策也迎来了长期化，

2017年9月，国土资源部也逐步开展住宅土地出让合同执行情况大检查，地王们的捂盘之举已不再是良策，不入市只会钱依然在花，款永远回不了，只能是越拖越亏本。

所以研究社在这里提出了两点地王求生之法：

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寻找合作方，钱相助、险分担

首先是钱上的合作

，地王项目引入金融合作者，为其提供资金支持，防止出现项目购地款与开发耗资巨大带来的资金链紧绷、项目推进困难的问题。比如

2016年6月，龙光地产耗资140亿拿下深圳光明新区商住地块总价地王，而其项目公司引入了浙银钜鑫资本管理公司，金融资源方的加入给这块地王项目吃了一颗定心丸。

其次是项目开发上的合作

，地王现如今面临的问题不仅有政策打压、资金不到位、去化难等，还有开发经验有限，无法单独操纵大盘的问题，而这就需要房企引入优秀项目合作者共同开发。比如信达地产斥资

30.3亿拍下深圳坪山新区单价地王，却没有底气很好的运营该项目，于是在2016年引进泰禾做操盘手与合作方，减轻风险。而泰禾也确实是地王的最佳拍档，2015年华侨城、华润与招商共同拍下北京丰台区单价地王，但由于地价过高使后两者推出，而专注于做文旅地产的华侨城并不能胜任这块地王大面积的住宅、公租房以及其他一些公共服务设施建设的任务，于是在2017年8月，泰禾集团购买项目49%份股权，如今华侨城更是要出售其手中的51%的股权。而这里也显示出了地王谋求出路的另一种方法，直接卖了项目变现。

最后是钱上与项目上双重合作

，研究社认为这是一个绝好的方法，即地王项目与周边的低价地共同开发，同时均摊地价。比如

2017年2月，正荣集团以楼面价11120元/平米的价格拿下合肥滨湖区某地块，而保利则以7978元/平米的价格拿下其连体地块并与正荣集团共同开发，正荣通过合作拉低了较高的土地成本。

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纵向一体化，做品质、求远期

2017年及之后的一段时间，限价等政策会长期存在，即使出现放松也只会是微调。所以在同一片区的房价基本处于同一区间内时，房企很难通过投入更多做高端来吸引顾客，这时候只能暂时放弃短期利益，通过纵向一体化，用有品质的服务吸引顾客、获取长足利益。

房企涉足后期物业服务行业，提升住房品质与服务态度，增加产品附加值，获取业主满意度与忠诚度，赚长期的钱。随着房地产行业从增量时代进入存量时代，物业服务行业成为行业新风口，众多房企纷纷涉足，譬如

2017年12月及2018年1月，彩生活与绿城物业先后联合第三方推出“社区+无人零售”，一方面增加客户粘性，另一方面寻找新的赢利点。

楼市政策的大方向已明朗，拖延逃避无法挽回败局，当务之急是赶紧自救！

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