高价地上市爆发 2018厦楼市大摸底房价天花板会在哪 XMHOUSE消息(文/李文)调控重拳下

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高价地上市爆发 2018厦楼市大摸底房价天花板会在哪。房价|天花板|楼市|高价|摸底---

XMHOUSE消息(文/李文)

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调控重拳下，厦门楼市“神一样”的表现，终于告一段落了。

眼下，市场成交风轻云淡，滚烫的土地市场也逐渐冷却，但豪价的Show Time，正在加速拉开序幕。

按正常开发节奏，大部分高(豪)价(宅)地(项)块(目)，将在2018年上市。

有句话说得很对，谁也不能与趋势为敌。而有些趋势已经无法阻挡。

比如，厦门曾经的刚需板块，门槛都已经让人泪目。特别是2018年将开工的纯新盘，大多天生自带“高价地”的BUFF，这一道道豪华的菜肴，不是谁都吃得起，画风如下↓↓↓

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2018年厦门楼市:一是，全面“豪宅化”趋势愈发明显;二是，“躺赚时代”落幕，市场步入脑力博弈的阶段。

开工的项目会越来越多，区域会越来越成熟，但是你的机会是有限的，你的资金是有限的，选择错了几年都难以更改，你的未来很大程度上取决于你现在的占位选择。

普通的你，要有占位意识!今天，我们就从地价、房价、供应等市场基本面出发，对2018年厦门楼市进行一次摸底。

NO. 1|壹

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2018，一大波纯新盘杀到!

2016-2017两年蓄势，厦门出让的宅地，将在2018集中面市。

据统计，已确认2018年入市的纯新盘就有16家，此外，即将在今年开工纯的高价地项目11个，整体供应量比2017年高出一截。

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值得一提的是，这些新入市项目中，地价大部分集中在“2”字头和“3”字头。2018厦门楼市“豪宅年”被按下了“激活键”。

一方面，调控的花式碾压下，火爆行情，很难再次上演;

但另一个残酷的现实是:厦门刚需的温暖港湾正在被填平，厦门高端市场的新格局，来了!

以下这张图带你秒懂去年土地成交情况，让大家感受下豪(买)宅(房)的(太)性(难)冷(了)淡(吧)风?

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2017厦门土拍吸金407.3亿元，平均楼面价约2.7万/平。

其中，楼面价超3万+的有10幅，像翔安和同安的环东海域等热门区域，楼面价3.3-3.6万元/平的地块占据半壁江山。

因此，你需要关注居住需求升级。比如翔安，相对于之前在售房源多为SOHO，今年大家非常关注的融创东南府、世茂·国风长安、以及融侨铂樾府等楼盘，也都将陆续入市，2018年将步入住宅产品集中爆发期。

同时，板块将也进一步向深度改善板块转型，价值面临新一轮重估。

事实上，这也是厦门楼市的整体趋势。过去那些地价1万+项目将告别厦门的新房市场，进入到二手房市场流通。

虽然在限价之下，但随着那些地价2万+、3万+的项目集中上市，按照正常的成本推导，高层新房的首开价格或将维持在2-4万+。

2017厦门新盘总体去化率并不理想，2018面临的总体现状是:地价高企、房价受限、购买力已现颓势。

新的一年，会有何表现?最基本两点:一是，限价水平;二是，市场接受度。

对于购房者，紧盯这些新盘的预售证、备案价、开盘去化情况，很大程度上代表着接下来市场的走向。

NO. 2 | 贰

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2018年，一个必须承认的现实:

一些高价地项目的营销总们，也不得不面对“加分题”可能沦为“负分题”的压力。

一是，曾经辉煌一时的“地王”大战偃旗息鼓，土地市场上瞬间火爆，战火延深到销售市场的盛况不再。

二是，日渐趋紧的金融环境和回款需求，也不允许开发商通过“封盘演义”让“时间来消化”。

三是，限价之外，楼市压制投机+去杠杆之后，厦门本地需求，能够接受继续走高的房价么?因此，逻辑上看，房价跳涨的空间不大。

可以说，淡市之下，厦门全面豪宅化，购买力已现疲态，地王之重，不仅对购房者，同样也对开发商产生压力。

有人会说:那价格肯定暴跌了?拿地一时爽，终究要把市场演成了灾难片?

很遗憾，从目前看，基本没概率。与之前集体抢房的癫狂相比，厦门楼市确实理性了不少，但一丝坚冰裂开的声音，并非代表雪崩。

如果你经历了2016厦门房价一飞冲天的噩梦，坚持了2017调控的碾压，咬牙挺住了那些澎湃跌宕，牢牢抓住扶手没被甩下船，可能更有体会。

最直观的一点，整个市场的基本面已经变了，不到2万的地价，普遍在卖3万+的价格，那么，当2-3万+的地块陆续入市时，会怎么样呢?

我们稍微来感受下:

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2017年9月29日，中粮以15.41亿元的总价拿下2017XP07地块，楼面价28379元/㎡，总建筑面积54300平方米。据该项目曝光的销售计划，计划单价5万+。

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上文提及，过去那些地价1万+项目，大多已经清盘。刚需面临的最大问题是，厦门已上市或即将上市的楼盘中，可选余地越来越小。

随着这一拨自带“豪宅体质”的项目，拉开入市的序幕，接下来很可能要习惯这种节奏，板块的价格门槛越来越高，所以，判断后市，这些新盘的动态，是一个非常重要的考量标准。

NO. 3|叁

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再从楼市大环境上看，业内人士预计，2018年楼市是一个小年，但不会出现大起大落。

上一波逆天行情，“居有其所”和“改善居住”的正常愿望，被裹挟和放大，并变质为由对未来的恐惧和对财富的贪婪交织而成的狂热。

而眼下随着调控步入深水区，房价摁下暂停键，抢房之风也进一步平息。

体现在数据上，不仅厦门，越来越多的重点城市，再也不能“躺着就把房子卖完”。

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近期的厦门楼市，也不再有“流量级爆款”。

据统计，2月前10天厦门一手住宅共成交189套，日均18套。

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更重要的是，这一次的调控周期，可能比你想象的要长的多!

在今年厦门金融工作会议上，高层强调:

当前和今后一个时期，厦门将持续推动经济“去杠杆”，关注“影子银行”风险，警惕房地产金融风险。

2016年流行的是“人有多大胆，地有多大产”，不仅是厦门，包括周边的角美、漳州港都出现了“天价失守”现象。

土地是稀缺资源，这一点毫无疑问。然而眼下的环境，正如一位业内人士所言--“钱比土地更稀缺”。

房地产商直接融资和间接融资的途径原本很多，这也促成了房企敢于“砸钱”，而这也从客观上推高了土地价格。但是，“钱多”的局面在2018年发生了大逆转。眼下，厦门土拍市场，开发商拿地明显更加谨慎。

此外，金融去杠杆的背景下，不少投资客也退出了舞台。用粉丝的话说，此前，面对厦门楼市，“鼓胀的钱包就像鼓胀的膀胱，你总是会有想尽快清空的冲动。”而目前，搅热市场的环境与情绪，已经逐步消退。

换言之，随着资金成本越来越高，市场购买力下降的大背景下，如15、16年那样的行情可能再也没有了。

中国房地产协会原副会长兼秘书长、全国房地产业商会联盟主席顾云昌表示:

因为调控，过高的房价已经被压住了，2018年房价看不出来要大涨，因为还没到积蓄力量到再爆发的阶段，总体上大的概率是比较平稳的。

这样的判断同样适用于厦门楼市。再综合上文几点来看，2018年厦门楼市的基本面，可能维持高位横盘，但高地价、高房价，及购买力之间，或将出现失衡现象。

低价位房源严重不足，刚需买房依旧难;中高端产品供应提升，但火爆行情，很难再次上演。越来越多的刚需或将被“溢”出去，但同时购房者也有更充足的时间，去挑选适合自己的产品。

如果你有买房的需求，除了翔安和同安等土地出让重心的新盘动态，二手房的挂牌量和成交量，也是你观测房价趋势的重要依据。

最后补一句:梳理市场的目的，不是为了传播情绪，你要知道今天是怎么来的，才能更清楚预判明天。

至于希望厦门的房价大跌的，套用一句偶像剧的高频台词，“我们再也回不去了”。那么，唯一能把握的，就是当下。

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