【行研】ABS专题报告：全景解读住房租赁ABS
臧运慧
兴业研究分析师
2016
年8月首单住房租赁ABS“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”发布，开启了住房租赁业务证券化融资的创新之路，多家企业也随后发行住房租赁ABS产品。
目前，住房租赁市场需求总量大，一二线需求增速分化；中高端需求逐渐被覆盖，低端需求有待开发。为扩大租赁住房供给，相关政策陆续出台，除加大招拍挂租赁房供地力度外，一定条件下，商业用房和工业厂房可以改造为租赁住房，试点城市集体建设用地可用于建造租赁住房。
市场主体运营模式可分为轻资产运营与重资产运营。轻资产运营下，从业主体不持有租赁物业产权，仅通过长期租赁的形式获取物业使用权，再将其转租至消费者，通过收取租赁费的价差和提供增值服务来获取利润。该业务模式下，根据租赁物业来源，又可以分为整租模式和散租模式。重资产运营下，从业主体通过收购、自建等方式持有租赁物业产权，通过收取租金收入和提供增值服务来获取利润。该模式的租赁物业一般会相对集中，客户定位明确，装修风格一致，从业主体以房地产开发企业为主。
轻资产模式下发行ABS产品可采用“信托计划+专项计划”双SPV的模式，以未来租金收入为底层资产，实质仍然是收费收益权ABS，但要关注房源租赁期限与ABS存续期的匹配性。而重资产模式下，从业主体拥有物业产权，因此发行住房租赁ABS可采用收费收益权ABS、类REITs模式和CMBS，前者放弃了标的物业产权融资低成本，融资人一般不会采用；后两者均涉及标的物业转让/抵押，可能涉及用地拨付、产证未办、其他土地性质转为租赁用地的合规性问题。
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