股票与房产怎么选?如何组合房地产投资矩阵?| 买房必备华人地产网

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正文开始：

在美国，房地产投资项目有哪些？

房地产投资可选择市场项目有哪几种？

如何组建房地产投资矩阵？

或许是受中国人一直以来固有观念的影响，当华人在美国进行投资时，很多人都会选择房地产投资，美国房市也在不断推高。可是，投资者真的了解美国房地产投资市场吗？除了常见的家庭住宅投资还有其他投资方案吗？这些房产投资中的迷思，地产君将为你一一解答。

不同实力的投资者，如何针对性匹配房地产投资项目？

当我们考虑投资房地产的时候，首先想到的便是家庭住宅投资。对许多人来说，家庭住宅投资已经是他们目前做过最大金额的投资。但是你有没有停下来考虑过，一旦你买了房子，它就成为了你投资组合的一部分? 事实上，它是你投资组合中最重要的部分之一，因为你的家不仅是一项投资，同时也是你日常生活的中心。

虽然住宅（即我们的日常居所）是普通投资者最常购买的投资选择之一，但也有其他类型的房地产值得我们投资。常见的就有创收房地产，此类高收入的房地产物业通常由高净值个人和机构购买，如人寿保险公司、房地产投资信托基金(REITs)和养老基金。

个人投资者也可以购买较小的公寓楼、复式公寓作为创收房地产或甚至购买一整套的独栋住宅或公寓用来出租给租户，获得收益。

在组合投资的背景下，房地产传统上都会被认为是一种“另类”投资项目。这意味着它会是一种补充投资，用于构建股票、债券和其他证券的主要投资组合补充项。

与股票或债券相比，投资房地产的一个主要区别就是房地产是对建筑的“砖瓦”和建造的房产所占的土地的投资。这使得房地产成为一种有形财产，因为它不会像大多数股票，你可以直观地看到和触摸你的财产。通常所有者也会因为拥有所有权获得极大的满足感与自豪感。

但房产的有形也有不利因素，就是房地产需要实际动手的管理，而股票和债券就不需要。

投资者可进入的房产投资市场有哪些？

房地产最基本的定义是“土地权益”。在一定程度上，“权益”一词可以是所有权利益（也被称为一种简单的费用利息）或租赁权益。在所有者权益中，投资者有权享有土地所有权（例如合法使用和转让土地所有权），同时也必须承担土地所有者的风险和责任（例如，因自然灾害造成的损失和交纳财产税的义务）。在另一方面，只有当土地所有者同意将其部分权利转让给租客以换取租金时，租赁权益才存在。如果你租了一套公寓，你就拥有房地产的租赁权益。如果你拥有一个房子，那么你就拥有这个房子的所有权。一些司法管辖区会承认除这两个以外的其他利益，如生命财产权，但在投资领域不太涉及这些利益。

作为一个房地产投资者，你最有可能购买房地产获得所有权权益，然后通过向租户发行租赁权益来获得该投资的回报，与之相应，租户则将支付一定的金额作为租金。对于投资者来说，因为购买了房产，所以，便很自然地拥有了土地的长期使用权。而对于租赁者来说，租赁关系结束后，土地和房屋建筑都会重新归回土地所有者

私人市场VS公共市场

当你计划投资房地产时，你的首要任务之一就是决定目前房产市场的风险是否适合你的情况。不同的风险产生不同程度的损失或者回报。你的决定也将影响你如何投资房地产。

私人市场:

你可以参与的第一类市场是私人市场。在私人市场上，你可以购买一个或多个房地产物业。你可以自己（或通过物业经理）拥有和经营这块房地产，您将从该投资中收到租金和价值变化。例如，如果您要购买一套租用给一位或多位租户的工业大楼，那么便将参与到私人房地产市场。你也可以通过与多个合作伙伴一起购买物业来参与这个市场 - 这就是所谓的联营或集团。

公共市场：

又或者，你可以选择参与公众房地产市场。如果您在一家上市房地产公司（如房地产投资信托（REIT））购买股票，你便可参与公共市场。如果你购买房地产证券，你将投资于拥有房地产的公司，代表公司的股东/单位持有人进行管理。因此，你会更为间接的投资房地产市场。房地产证券通常会支付股息或分红，以此将从租户那里收到的租金发给其股东/单位持有人。公司所有资产的价格升值或折旧，也都将反映在其股票或者单价上。

股权投资VS债务投资

除了选择你的市场，你需要选择是否投资于债务或股权。

债务投资：

当你投资债务时，你将资金借给房地产业主或购买者，你会收到业主定期支付的利息，以及以抵押形式对物业收取的保安费用。抵在抵押贷款期限结束时，你可以收回抵押贷款本金的余额。这种房地产投资类似于债券。

股权投资：

另一方面，股权投资则代表该物业的剩余权益。当你是股权投资者时，你本质上是财产的所有者。当物业价值增加或者如果你能够为你的建筑获得更多的租金，你就会获得很多收益。但是，如果出现问题（例如，你的所有住户都空出来了，而您又无法支付抵押贷款），那么，对你的财产有优先权的抵押权人，可能会取消抵押品赎回权，你必须放弃你的权益，以满足他们的安全。从这个意义上讲，房地产投资的风险就像投资股票一样。

所以你是否愿意投资股权或债务将取决于你的风险承受力和你的回报预期。选择投资股权，会承担更大的风险，但你也可以赚更多的钱!风险越大，报酬越高。(为了找出你的风险容忍度在哪里，看一下确定风险和风险金字塔。)

如何选择适合自己的房产投资矩阵呢？

现在，让我们把这些投资项目放在一起。

一旦你选择你的市场，并决定债务或股权投资是否合适，你就可以清楚地知道购买或投资何种类型的证券。请看下图：

如果你选择象限A，公共股本，你应该购买房地产证券，比如标准股权REITs或公开交易的房地产运营公司。

如果你选择象限B，私募股权，你应该直接购买不动产的所有权权益。

如果你选择象限C，公共债务，你将购买抵押贷款，抵押贷款支持证券(MBS)或(商业抵押贷款支持证券(CMBS)。

如果选择象限D，私人债务是最合适的，那么你会借钱给房地产的购买者，从而投资于抵押贷款。

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