这家最懂房产交易的企业,这样判断未来5年房地产行业的趋势! VC/PE/MA金融圈

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正文开始：

3年卖了60万套，出租了110万套房子：这家公司的名字叫——我爱我家。

18年前，中国房地产业刚刚迎来春天，北京房价仅仅3000多每平米时，我爱我家成立了。可以说，这家公司生逢其时，见证了中国房地产行业的大繁荣。如今，公司已经发展到5万余员工，覆盖15座城市，全国近3000家门店。

18年后，这家公司迎来了成人礼。一项60亿并购大案震惊业内！2017年，昆百大A宣布与我爱我家完成重组，我爱我家成为了国内首家成功登陆A股主板市场的经纪企业。

作为房地产经纪行业的资深玩家，我爱我家如何看待未来几年房地产行业的趋势？1月16日，我爱我家举行2018年度发布会，透露了对行业的基本判断。

2018年，中国房地产行业正面临大变局。

趋势一：房产不再短缺，存量房运营时代来临

房地产业，三十而立。1987年，深圳特区的“土地第一拍”，正式拉开了中国房地产行业发展的恢弘序幕，30年，中国基本解决了老百姓的“住房短缺问题”，30年，我们打造了一批世界知名的世界级城市，30年，成长起来了一批优秀的房地产企业。

30年后的今天，中国房地产市场正经历着一场从“新增开发建设时代”向“存量房交易和运营时代”的伟大变革。

我爱我家集团副总裁胡景晖表示：“今天中国经济的发展、中国房地产业的发展面临的是一个同样的问题，就是消费升级。我们已经从住房短缺转向怎么让老百姓住得更好，让居住更美好，让每一个人的居住更舒适、更有尊严、更有美好的体验。”而居住的改善和升级，如今绝大部分要通过存量房市场完成。

2017年全中国已经有24个城市二手房交易量超过了新房。

胡景晖回忆起入行时的情形：“1999年10月份刘淇签署了北京市房改房和经济适用房上市的文件，2000年全市二手房交易不足1千套。2001年我入行的时候还在想什么时候北京二手房交易超过新房，北上广深一线城市在2010年前就完成了存量房交易和新房交易之间的接力。石家庄、合肥、无锡等二线城市的二手房交易量也超越新房让我们讶异，未来我们会看到存量房为主的交易时代在中国的房地产行业中越来越成为这个行业的主流趋势。”

根据我爱我家的数据，北京近70%的购房需求是改善型购房，全国48%的购房需求是改善型购房。以北京为例，改善型住房的人群中有68.3%是在存量换存量的市场中完成的。很多人卖掉二手房再通过买二手房完成改善。

趋势二：租购并举——长租公寓正爆发式增长，成为新的投资机会

在这样一个居住更美好的时代里，第二个行业发展的趋势就是租购并举。

我爱我家集团副总裁胡景晖说：“五年前更早的时候我们叫购租并举，今天我们把租放在了购前面，意味着租已经成为房地产市场未来发展的很重要的趋势，成为很多城市人口解决自己居住问题的房产消费的主要途径。”

2015年1月城乡住建部发布了《关于加强培育和发展住房租赁市场的指导意见》，这是第一个部级的指导文件，从此之后就一发而不可收拾。从国务院到党中央不断发布促进房地产租赁行业发展的若干措施和举措。在刚刚结束的十九大和2017年12月的中央经济工作会议上，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，它已经不是一个行业的发展趋势，它成为我们的国家战略。所以在房地产未来的发展中，租赁市场会扮演非常重要的角色。

胡景晖谈到了行业早期时的状况：“十多年来，房地产租赁行业有很大的变化，我记得早些年我们跟南方的同行，来自珠三角的很多同行交流，他们不做租赁，认为这个生意太小，一单几百块钱没意思。2008-2012年存量房交易第一个爆发周期的时候也有同行放弃了房屋租赁业务、房屋租赁经营业务，专心做二手房交易。如今，酒店业、创新产业、科技产业、开发商、国家队都在加入到租赁市场中来，但是我爱我家做的事情是18年从来未间断，18年我们一直在努力，我们不断在进步。”

我爱我家一直重视房屋托管业务，2001年开始运营，2015年7月，这个业务剥离出来，有了单独的品牌，就是相寓。2015年7月专门成立这个专业线和品牌之后，相寓取得了长足的发展。

按绝对规模来讲，相寓已经做到全国第一了，现在13个城市25万套50万间，超过5千亿的资产管理规模。我爱我家的一大优势是，其门店、布局可以帮助相寓大量出房。

“这几年来我们通过跟房司令的合作，在租赁经营市场引入了房租的分期付款，去年我们的相寓又和芝麻信用、支付宝推出了认证，实名制身份的认证和信用租房的双认证。如果认证的信用非常高的话，可以免付押金，享受到房租月付。虽然相寓品牌剥离出来的时间不长，但是取得了快速发展，未来成长空间仍然很大。”胡景晖说。

根据我爱我家提供的数据，中国目前租赁人口占比只有15%，美国39%，英国36%，日本35%，德国高达57%。当房屋租赁上升到国家战略的时候，整个行业的空间还非常大。

趋势三: 80后90后登上舞台。购房客和租客年轻化，线上线下融合

第三个行业发展的趋势是线上线下融合，让房产交易、居住更有美好的体验。

来自我爱我家数据中心的数据，今天北京的租客年龄分布里41%和28%分别是90后和80后，2017年北京的二手房住宅的购房客户的年龄段52%是80后，10%是90后，已经进入到80后90后为主的房产消费时代。

“像我这个年龄好像不太油腻，但也是大叔级的了，看到这么多年轻人开始进入我们的市场，我们也在思考怎么样跟他们沟通，怎么样构建渠道，怎么样给他们提供更良好的服务。”胡景晖说。

通过我爱我家的数据分析，82%的人在选房之前进门店之前都通过智能移动终端，大部分是手机浏览搜索房源，56%通过PC，两者都看过的人达到38%。

我爱我家集团互联网运营中心总监张鹏先生对此深有感触：“我们看看现在买房租房人群的年龄，都是80后90后，90后的比例越来越高。更多的年轻人会愿意用互联网的方式进行选择。北京确实是一个很大的城市，在北京看房是一件很辛苦的事情。无论是路途上花费的时间还是交通的成本、沟通的成本，包括停车的难易程度，都决定了看房的时候应该用最为便捷最为直接的方式看房，在网上看房是非常直接的方式。这样一个理念在几年前是很难想像的，三四年前当房地产开始拥抱互联网的时候，当我们谈到在网上卖房的时候，很多人对此嗤之以鼻，很多人觉得这是很遥远的事情，但是我们看今天已经结合得非常紧密了。“

趋势四：资本正疯抢存量房运营标的

资本这几年很关注房地产经纪和租赁行业，有各种形式的介入。

我爱我家是第一个在国内A股主板市场上市的房地产经纪机构和长租公寓运营商。

除此之外，行业里的其他企业，也获得资本的高度关注。

链家先后完成了A轮、B轮融资，包括开发商融创、万科先后入股。自如刚刚完成40亿的A轮融资。在长租公寓这个风口，过往一年中新派公寓、保利、魔方一些长租公寓租赁方正在实践资产证券化。Q房网去年通过重组在中小板上市成功。

金融和地产呈现出进一步深度结合的趋势。为什么资本会在这几年，纷纷涌入这个行业？

发布会现场，我爱我家的新任董事长谢勇揭开了谜底：

“2017年昆百大A与我爱我家完成重组，我爱我家正式成为国内首家成功登陆A股主板市场的经纪企业，通过本次收购我也成为了我爱我家的新任董事长。选择我爱我家作为我们产业升级的标的，除了我爱我家本身是一家在行业内知名度非常高的优秀企业之外，我更看好的是在存量为王、租购并举的新时代中国房地产经纪行业和房屋租赁经营行业在未来几十年更加广阔的发展空间。

在过往30年的房地产开发时代，凭借中国资本市场的力量支持，通过大规模的城市化建设，中国完成了发达国家用一两百年才能完成的城市化历程，在这一过程中中国居民的住房短缺问题得到了非常大程度的解决，与此同时也缔造了万科、保利、华夏幸福这一类优秀的A股上市房企。与此同时中国房地产市场的主要矛盾也从解决住房短缺变成了提升居住品质，市场发展的核心从新增开发建设转变为存量房的交易和运营，房地产经纪行业和房地产租赁经营行业正在成为未来推动中国房地产市场发展的新主角。”

资本是敏锐的，抢占存量房的先机，就意味着能够分享未来几十年对存量房市场的发展红利。在房地产经纪行业和租赁经营行业，目前相对于其他行业来说，是少数没有被资本市场高度进入的一个行业。

“在国内A股市场相关的上市公司非常稀少，这是跟存量时代房地产经纪行业的市场地位严重不相匹配的。”谢勇表示：“我相信在未来几年，资本市场势必会深度参与房地产经纪行业的发展以及存量房时代的交易和运营，为房地产经纪行业的发展引入更多资金和资本的同时，帮助行业内的公司不断提升服务品质，提升产品和服务质量，并最终缔造出一批优秀的房地产经纪行业的上市公司。”

在资本助力下，二手房交易以居住为入口，能够串联起与居住相关的一系列上下游产业。这两年，家居、建材、装修、家政乃至金融服务等行业都在主动开始寻求与房地产经纪机构合作。借助上市公司的资本力量，以我爱我家为代表的房地产经纪和租赁行业，将成为物联网、AI、移动支付、信用等诸多新技术、新产品的最大实践应用场景。

中央财经大学管理科学与工程学院院长李文斌先生表示，看好房地产存量时代带来的机会。他说：“我们国家的房地产行业的发展正在进入存量时代，未来规模会越来越大，现在租赁市场规模大概上万亿，房地产整个规模十五六万亿，现在租赁市场占的比重不到10%，未来发展前景是非常广阔的。谢董事长非常有眼光，未来会有越来越多的资本看重，未来这个领域会有更多更精彩的事情发生。”

结语：

以上就是2018年，房地产行业面临的变局。简言之，中国房地产市场正经历着从“新增开发建设时代”向“存量房交易和运营时代”的伟大变革，作为这个新时代的主角，“房地产经纪行业和房屋租赁经营行业”发展可期。

行业风云变幻，最重要的是不忘初心。

我爱我家集团副总裁胡景晖说：“不管是存量房时代的到来还是租购并举，我们不能忘的初心是2001年我第一次到我爱我家来上班的时候，当时还是毛笔写的大字挂在墙上——宁可少做一单生意也不得罪一个客户。这是最开始追求品质服务的初心，我们不能忘。”

60亿并购后，相信我爱我家，会给资本市场交出一份满意的答卷。