北京上海楼市，令世界大吃一惊！今天（2月2日）

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正文开始：

今天（

月

日），全球最大的房产数据平台——

Zillow

，公布了一个重要数据：

截至
2017
年末，美国的房屋总市值达到了
31.8
万亿美元！

Zillow

还透露了以下信息：

1
、洛杉矶和纽约都会区的房屋价值分别达
2.7
万亿和
2.6
万亿美元，相当于英国和法国各自的经济产值。

2
、在美国
35
个最大的房地产市场中，俄亥俄州哥伦布市的总房屋价值涨幅最大。该市房屋价值在过去一年上涨了
15.1%
，达到
1523
亿美元。

3
、
2017
年，全美租客的租金支出创造历史新高，达到
4856
亿美元，比
2016
年增加了
49
亿美元。

最后，

Zillow

宣布：

31.8

万亿美元，这是个庞大且抽象的数字；它超过了美国

GDP

（国内生产总值）的

1.5

倍，是中国

GDP

的近三倍。

看到

Zillow

这样自信，决定打击一下美国人的“嚣张气焰”，算算我们上海和北京的房屋市值。

上海统计局是中国最好的统计局，

资料详实、充分，几乎是应有尽有。我们先看第一张图，它来自上海

2004

年的统计年鉴：

可以看出，在

1978

年中国改革开放的“起点时刻”，传说中的“大上海”还只是一个“小上海”，全市房屋总建筑面积只有

8653

万平方米，其中住宅只有

4117

万平米，住宅的主要形式之一仍然是“旧式里弄”。

再看截至

2016

年末的数据（来自上海

2017

年统计年鉴）：

这时候的上海，建筑物总面积达到了

12.77

亿平方米，其中住宅为

6.55

亿平方米。

好了，我们开始按照

2017

年

月的二手房价格、

2016

年

月的建筑面积，推算上海目前的房屋市值（这将滞后一年）。

2017

年

月，上海二手房均价是

万元。我们姑且按照住宅

万元，非住宅打

折（

万元）来计算。（汇率按照

6.3

）

(6.55
×
5+6.22
×
3)
÷
6.3=8.16
万亿美元

也就是说，上海房屋的总市值至少达到了

8.16

万亿美元。

美国人不是说了吗？“洛杉矶和纽约都会区的房屋价值分别达

2.7

万亿和

2.6

万亿美元”，我大上海就足以把它们两大都市圈灭了。

北京的数据，只查到了

1978

年以来“房屋竣工面积”。总面积是

8.725

亿平方米，其中住宅是

5.05

亿平米。

1978

年之前的存量建筑有多少？不知道。我们可以按照上海的数据来推算，姑且按照北京跟上海一样来计算。这样，到

2016

年末，北京的住宅面积是

5.5

亿平方米，非住宅是

4.09

亿平方米。

北京在

2017

年

月的二手房价格为

5.9

万元人民币（每平米），那么我们按照住宅

5.9

万，非住宅打

折——

3.54

万元计算。这样，北京的建筑物总市值为：

(5.5
×
5.9+4.09
×
3.54)
÷
6.3=7.45
万亿美元

北京房屋总市值，也可以轻松地灭了“洛杉矶

纽约”两大都会区。

北京上海两市的房屋总市值，达到了

15.6

万亿美元，是美国房屋市值的

49%

。

但注意，我们没有计算
2017
年上海、北京新竣工的房屋面积。如果算上的话，超过美国房屋市值的一半，是妥妥的。

这值得自豪吗？可以自豪，但自豪之后恐怕是深深的忧虑。

北京和上海生活的人口，即便按照民间最大估算口径，也就是

7000

多万，远远比美国的

3.23

亿人口要少，只占中国的

分之一。如果再加上深圳、广州、杭州、成都、武汉、天津、南京等城市的房屋市值，中国前

名城市或许就可以超过全美国。

这意味着什么？

第一，中国房屋价格偏高，的确存在泡沫；

第二，人民币汇率被高估了。

同样价格偏高的还有中国股市。这两天股市大跌，有股民哭诉：为什么美国股市能长时间上涨，而中国股市总是跌？其实很简单，你一直在泡沫状态，怎么能持续上涨呢？

或许有人会反问：股市在泡沫状态，所以难涨易跌，那么楼市为什么不这样？说实话，楼市跌不起。楼市跌起来，可以地动山摇，会危机到整个金融体系、全社会就业。股市虽然规模越来越大，但影响力跟楼市还是没有办法比的。

还有一个重要区别：你的房子是现实存在的，可租可用，周围的配套（学位、商业、交通等）也都不会变化。但股票是虚拟资产，完全靠信用支撑，当信用没有的时候，你连张擦屁股纸都留不下。

中国的楼市泡沫何时破裂？中国的房价何时能跟国际接轨？这恐怕需要很长时间，长得超出我们的想象。

最终，让人民币无法实现真正意义上的“自由兑换”。

大家可以看一下香港，那可是一个自由港，但高房价问题一直难以解决。

香港地产大亨、中原地产创始人施永青前几天接受一个访谈的时候，曾透露了香港楼市令人震惊的现状：

人们对香港的印象是地少人多，土地不够用。但其实香港有大量土地，其中
40%
是郊野公园。

香港用做城市发展的土地，占比不过
25%
，其中用做住宅的土地仅占
7%
，这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面，城区用地占比才是
4%
。

也就是说，只要再拿
2%的土地
出来，就可以改善居住面积
50%
。但是，香港一直做不到这一点。

为什么做不到？主要原因是“路径依赖”。

香港的金融体系（比如银行贷款抵押物）都是以房子、土地为基础的，如果大幅增加土地，造成不动产价格暴跌，整个金融体系会崩溃。换句话说，香港的高房价已经成为无法解决的“堰塞湖”，倒逼着政府长期维持其畸形的价格体系。

中国内地也面临这个问题。楼市巨大的泡沫，只能被小心呵护、维持，尽量通过改革、转换经济增长方式来缓释它。

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