“您是經紀人？仲介嗎？”

“不不不，我先自己看看房就好。”

相信您在美國看房的時候，壹定會被問這樣的問題。

不同於中國人對仲介的刻板印象，在美國的房產交易中，不可或缺的壹環就是選擇壹位優秀的經紀人，甚至可以說，選對房產經紀人是快速、便捷完成海外置業的先決條件。“經紀人會不會坑我？收取的費用是不是很高？”帶著這些疑問，我們為妳解答關於經紀人的那些秘密。

“美國的經紀人不就相當於中國的仲介嗎？這兩者究竟區別在哪裏？”

一．美國的房產經紀人與中國的房屋仲介區別是？

做壹個比較簡單的類比吧，如果說目前中國的房屋仲介是遊擊軍，以客戶為導向，工作績效與成交量直接掛鉤。那美國的房產經紀人制度經過長時間磨合，已是正規軍級別，專業技能，操作流程都有壹整套已成型的制度支持。

1. 受教育程度

美国：平均年龄57岁，从业时间15年，93%的经纪人受过大专以上教育，这个群体的教育水准超过了美国市民的平均水准。

中國：側重銷售能力，對學歷要求重視程度低

2. 專業能力

中國：淮入門檻低。舉例：截至2016年，中國的房地產經紀註冊機構超過5萬家，從業人數超100萬。但淮入門檻卻低的可憐，根據相關資料，87%以上的房地產經紀人的學歷是高中或大專。

美國：房產經紀人從業均要持有效執照，在美國，經紀人是壹個終身職業，65歲以上的從業者占比超過四分之壹，大多數房產經紀人專業能力過硬。

3. 價值定位

中國：以提供房源資訊，售賣房源作為主營業務。因為地產網站上充斥著大量虛假、無效的二手房源資訊，買房者不得不借助仲介的力量。 

美國：互聯網時代，經紀人最重要價值是作為房屋交易的咨詢顧問。

在美國，房源資訊的透明度較高。比較老牌的房源資訊查詢網站就有zillow.com, redfin.com,上面房源資訊都比較豐富，可以即時查詢。

4. 收費情況

中國：仲介公司通常會拿走交易傭金的80%以上，業務員拿小頭。 

美國：經紀人依靠獲取房產交易傭金謀生，這筆錢壹般由賣家支付，數額是房價5%左右，買賣雙方經紀人均分5%，而經紀人僅需向經紀公司繳納固定的日常管理費用即可。

二．如何筛选到一位靠谱的房产经纪人？

1. 确认经纪人是否持牌

   
   

如果壹位經紀人連持牌證明都無法查到，那把他三振出局也是可以理解的了。美國對房地產經紀人員執照的核發有嚴格規定，房地產經紀人員每年必須接受再教育，執照每2年申請重新換發。

因為各州關於房產的法規不同，所以經紀人專業技能具有區域性，壹般只會專精壹到兩個區域，而且必須持有本地牌照才能上崗。房產經紀人需掛靠在房地產經紀人公司名下，或是在獨立的Broker下從事交易工作。除此之外，還必須加入全美經紀人協會，地方經紀人協會並遵從他們的管理，多種上鎖，安全保障。以上資訊都是透明可查的，買房者通過查詢此類資訊就能排除不少“劣質”經紀人。

 “也有朋友會問，持牌僅代表經紀人會受到和法律法規的管轄，可以說他瞭解行業，但怎麼判斷他是否優秀呢？”

三. 如何挑选到一位优秀的房产经纪人？

1. 首先需要自己提前做好功课

   
   

讓經紀人知道妳是有備而來，他的心理上自然而然會重視妳。2008年金融危機後，很多華人來美抄底掃房，缺少對行業以及市場的瞭解，基本上被經紀人牽著鼻子走。如果提前做好功課，掌握了當地房產市場的基本情況，經紀人也不敢隨便敷衍妳。

2. 可以通过以下细节大致判断经纪人的专业程度

著装和仪表良好

第壹印象就不幹練的房產經紀人，妳覺得他的專業水準能有多高？在選房的過程中，著裝以及儀容儀表能夠極大提升氣場，為之後的談判加分。同時，也是對購房者與買房者的尊重。

專業度是考量經紀人的首要條件

可以從經紀人對其經營地區房屋銷售情況的瞭解程度、對交易流程的熟悉程度、對合同稅費闡述的清晰程度甚至對客戶心理的把握程度等方面判斷他的專業能力。

職位的高低可反映經紀人的能力

在房产经纪公司中，影响职位高低因素有业绩与资历。一般来说职位的高低与专业度、成交记录等成正比。

从业时间的长短和历史成交记录

老手与新手的差别，虽说从业时间不绝对，但配合历史成交记录能较为清晰反映经纪人的熟练度。

诚信度和口碑

經紀人是獨立開展業務，所以難免存在壹些經紀人為了個人利益往往會對用戶過度承諾，或者隱瞞關鍵資訊加速簽合同過程，導致交易不愉快。具體來說，在靠譜的地產平臺選擇經紀人，或者能獲取親朋好友的壹手資訊，都能幫助買房者更便捷地找到有口碑的經紀人。

谈判、写作能力及技巧

妳以為經紀人帶著妳看房、簽合同、房屋檢查，這壹套流程下來就能搞定了？真正考驗經紀人素養是在他運用嘴皮子和筆桿子的能力上。同壹套房子，不同的經紀人能拿下不同的價格，還能針對業主房屋的特色提高買家的購買意願，這很大程度上取決於經紀人揣度心理價位以及談判桌上的能力。並且買家遠端購房時，經紀人往往要通過郵件確認購房細節，談判合同，寫作能力在其中會發揮很大作用。

 “那我知道应该如何挑选满意的经纪人了，可是经纪人究竟能为我提供什麽服务呢？”

四．美國房產經紀人的服務範圍是什麼？

1.  買方經紀人最大程度代表買方利益，依法對你負責。同樣賣方經紀人代表的是其雇主賣方的利益。

2.  買方經紀人將根據你的意向為你預篩選房產，為你提供大量優質房產資訊，並説明你全面瞭解市場利基（例如，瞭解房子的社區環境、這些社區的房屋銷售情況、以及房屋價格差異）。

3.  通過標準報價表幫助你分析房子的價值，並通過談判策略開展工作。

   4.  買房經紀人會為買家建議檢驗人員和檢驗專案。除了一般的檢查外，還會推薦檢查下水道，並測試甲基污染物，油漆含鉛檢驗、氡氣檢驗等大多數買家沒有想到的，保證居住者的健康。

  5.  協助閱讀HOA財務和所有權承諾等文件，確保你獲得所有正確的檔，並根據本身的資訊和經驗提供更多建議。 

  6.  協助你與貸款公司以及賣方之間的溝通，完善所有相應事項。

  7.  協助你完成最後Escrow的關閉過程。

不過您要注意，經紀人並不能承擔律師的職責，他給你提供的法律意見或產權審查方面的建議，可以作為案例參考，但不可盡信。並且合同都是統一制定，經紀人不能隨便起草更改，否則就是違法，要受到處罰。買家也要自己引起注意，術業有專攻，不要找錯人啦。

（本文由Sandra一郑杨加州地产与生活提供，内容及图片来自网络）

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  个人介绍

   Sandra来美国10余年，自09年在美国取得金融硕士学位，一直从事金融和地产相关工作。对地产的专业程度和对美国文化的了解成为加州资深经纪人。

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