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正文开始：

目前楼市政策动向已经非常明显，重点已从“去库存”转向“去杠杆”。

反映到现实就是贷款利率上升，银行不放贷，并且最近深圳又有评估标准改变，交易税率也在变相提升。

而现在 “去杠杆”，说白了就是降低负债水平。过去政府部门和企业依赖举债发展经济的路径，雪球越滚越大，留下严重的债务危机。

这两年激增的中产更是有贷款消费的冲动，居民部门的房贷规模过大。

随之“灰犀牛”、“明斯基时刻”等象征经济崩溃的悲观名词被频频用于分析当下中国经济，降杠杆，防止发生系统性的金融风险，成为重中之重。

中央开始全面收紧信贷规模，清理为房地产和融资平台提供贷款的影子银行，整治P2P理财等金融乱象，严查居民将短期的“消费贷”改头换面用来首付，叫停负债过重的地方政府发展大基建……

全国上下，贷款越来越难，钱也越来越紧。

为了防止“钱荒”的恐慌情绪在全社会劣性传导，引发系统性风险，央行近来在公开市场上不断输血，想缓解趋紧的流动性，稳住市场情绪。

但是杯水车薪，这点钱解不了资本市场的渴，可以肯定，钱紧的趋势还会不断强化，收缩性货币政策不会发生转向。

而这些房价松动、银行没钱它们都共同指向一个信号：货币大环境正在发生转变。钱紧之后我们是好日子还是苦日子？对于房地产来说，也许是效果马上就要显现。

首先是生生将2015年末创历史新高的商品房库存降到两年多来的新低，各地又开始紧张补库存。

之前从人口流动、市场规律出发，看空三四线城市的判断，在政策面前不得不认错——通过央行提供贷款，地方进行棚户区改造，三四线楼市今年大热，库存的烦恼全没了。

在这样的政策环境下，对资产价格的影响而言，起码有这么几个结论：

第一，明年货币政策收紧是大概率，至于通过什么样的货币政策工具体现“紧”，央行将在增长与风险之间再次考验央行跷跷板的水平；

第二、金融业过度发展是高层的共识，十九大也提出实体经济的回归是重点，明年整体金融业的发展。

特别是金融衍生品和高收益高杠杆产品的发展会受到明显的抑制，投资好收益产品的机会将非常少；

第三，央行报告提及金融周期时，处处不离房地产，这也意味着，就货币政策层面而言，房地产政策在前三季度松绑的概率比较小。

我维持明年房地产是本轮周期最困难的一年的判断，房地产今年年底将基本见顶。

那么现在把巨额资金盲目的投入房产，不仅有被长期套牢风险、而且还丧失了其它投资渠道带来的收益。

资金一边承担高额利息，一边损失其它投资收益，在房价仍然不断下行的当下，选择此时投资房产实属愚蠢之举。

因此当前房产投资除了要考察经济增长，产业基础和人口增量外，另外一个非常重要的依据就是：二手房成交量越大，投资价值越大。

理由一：二手房成交量大，说明土地稀缺，投资价值高。一个城市二手房成交规模大，说明住宅用地供应稀缺，一手房短缺，这样的城市通常一手房都会豪宅化。

而持续涌入的人口推动了二手房的的换手率，二手房交易频繁，买入和卖出时间周期短，易于变现，流动性更好。

理由二：二手房交易量大，说明设施完善、配套成熟、管理到位。

二手房交易比重大的城市，说明建成区和老城区设施完善、配套成熟，管理到位，与新城和郊区相比，更能够持续吸引人口导入，改善置换也以本区域为主，再加上学区、医疗、交通等配套，房产保值增值性更好。

理由三：二手房交易量小的城市，说明库存积压严重，投资房难以抛售。部分二线及以下城市，新城开发力度大，通常库存积压严重，新房供应充足。

如果人口导入又不足的话，房价难以持续增长。而且，由于当地人没有购买二手房的习惯，所以你投资的房产很难找到接盘侠抛售变现。所以，房产投资要尽量避开这些城市。