美国房产市场是如何监督交易流程,确保交易安全买卖公平?| 中美购海悦家

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国内的房产监督机制不健全，为了保证交易顺利要做很多工作，关注美国房产市场的监督机制，也是担心到美国投资买房会遭遇骗局。

其实不用担心。

在产权上，有产权保险；

在房屋质量上，有房屋检查；

在制度上，有Escrow第三方托管机构；

在人的方面，有经纪人的执照和违规处罚等。

下面我们来详细说说。

产权保险

在国内买房，房屋产权是否清晰，是否可能产生产权纠纷，甚至一房两卖，规避这些风险几乎都要靠自己。

而在美国，这些风险由“产权保险”来分担。

产权保险Title Insurance是在保险人（保险公司）与被保险人之间建立的具有担保性质的赔偿合同关系，如果被保险人购买的房产存在产权相关的瑕疵和纠纷，由保险人负责解决和赔偿。

为什么要买产权保险？

产权保险的目的，是为了防止房屋的“拥有权或使用权不完整"的问题，使买方心安，如买方过户后发现产权有问题，尽快以书面通知保险公司要求理赔。

这就意味着，购买产权保险，将产权可能存在问题的风险转移到了保险公司来承担，房屋买方不必承担任何因为产权问题带来的损失。

通常情况下，产权保险在房产交易之前一次付清，有效期长至下次产权转让为止。

房屋检查

除了产权，房屋的质量问题也是房产交易的重要议题。这一点，在国内基本上依靠的是购房者的经验和开发商的口碑。在美国不同。

美国购房在确定交易之前，有固定的环节叫做“房屋检查”。

买家会请专业人员对房屋进行检查，包括评估其管道，供暖，布线，电器，屋顶，基础等的质量和安全性，主要是检查房屋的质量是否和卖家所述一致。

检查完成后如有不妥，可与房主协商对房屋进行修缮；如果对检查结果不满有权取消合同，取回定金，以此来保障购房者的利益。

Escrow第三方托管机构

在国内的房产交易，通常买卖双方谈好就会进行交易，并没有第三方的监督，因此发现问题很难处理。在美国不同。

美国的房产交易有一个不可回避的环节：Escrow第三方托管机构，简单说就是美国房产交易的第三方监管机构。

该机构几乎贯穿房产交易全过程，以防止交易中出现违规操作。房屋购买过程中的款项都会交由第三方机构来监管，当买卖双方根据购房合同履行完自己的义务后，第三方机构才会将手中的资金扣除掉应付的费用后，支付给卖家。

在美国买家的定金也不会直接交给卖家，而是交给Escrow第三方托管机构的账户，如果交易过程当中出现问题，比如房屋检查的结果买家不满意，可以从监管机构拿回定金。

简单说：当所有买卖双方相关条款落实后，Escrow的监管工作结束。买方、卖方、贷方、借方，有任何一方没有按照合同执行，交易都无法进行到下一步。

经纪人

经纪人在国内也叫“中介”，对于大多少的购房者来说，他们是“中间人”，起到的是连接房源的作用，而在美国却不只是这样。

在电影《北京遇上西雅图2》当中，我们看到国内的硕士博士在美国做的只是卖房子的工作，感到惋惜。

其实大可不必，美国的房产经纪人本身就是一个高学历的行业。在美国，房产经纪人和买家的关系更像律师和“代理人”的关系。

同样，和做律师一样，房产经纪人也需要像律师一样考取相应的执照，无照不可以做相关工作，是非法行为。

如何取得房产经纪人资格

从事美国房产经纪人这一工作之前，要完成6个学科、180小时的课堂学习，其中包括现代房地产学、当地州房地产法、代理法、合同法，房地产金融学等内容。

学校课程完成后，还要经历4小时的全国和地区的考试，合格后再通过美国联邦调查局的背景调查，签约经纪人公司才颁发执照，之后必须经过4年以上工作才可以获得经纪人资格。

为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人每年还必须参加考试，接受再教育，执照每两年申请重新换发。

还有，在美国获得房产经纪人执照很难，但失去它却很容易，只要发现经纪人有违规操作，就会取消经纪人资格。

所以，美国的房产经纪人很守法，不会轻易以身试法，这对于美国的房产市场的规范性也是有力的监督。

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