最新！当前房地产形势判断与风险分析！房价波动风险加大

十九大报告强调指出，坚持“房住不炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。为实现这一目标定位，需要在房地产调控政策长效机制推进过程中，及时分析房地产形势变化，加强防范一些重要的风险点，利用市场短期趋稳的时间窗口加快完善长效机制，主动适应高质量发展阶段需要。

当前房地产形势的总体变化

2015年4月至2016年9月短短一年半的时间，一线城市房价上涨了50%。为了抑制房价过快上涨，防范资产泡沫化风险，全国主要城市先后于2016年底和2017年上半年出台了两轮紧缩性调控政策，加大限购限贷力度，更于2017年下半年大幅增加了土地供给，尤其是一线城市力度最大。在供需两方面调控政策作用下，房地产市场出现了一系列新的变化特征。

第一，房价快速上涨的势头得到了有效控制。在限购限贷和增加土地供应两方面调控政策的共同作用下，始于2015年中的本轮房价上涨终于在2017年得到了有效控制。2017年11月份，70个大中城市新建住宅价格同比上涨5.5%，相比2016年同期的增速峰值（10.8%）下降了近一半；尤其是一线城市和部分热点二线城市，房价同比基本实现零增长。这表明，始于2015年中的本轮房价上涨，在2017年得到了有效控制。

图1 本轮房地产周期中房价指数变化情况（2010年底为100）

第二，房地产销售和投资增速双双趋缓。在紧缩性调控政策作用下，2017年商品房销售增速明显放缓。1-11月份，商品房销售面积同比增长7.9%，增速比2016年增速回落14.6个百分点；商品房销售额增长12.7%，增速比2016年回落22.1个百分点。在销售增速持续放缓的同时，投资增速也出现持续回落。1-11月份，全国房地产开发投资同比增长7.5%，比4月份增速下降了1.8个百分点。剔除价格因素，实际房地产投资增速在2017年持续下滑至2.8%，特别是第3季度仅增长0.8%，带动实际固定资产投资负增长1.1%。

第三，房地产库存持续下降。2017年11月末，商品房待售面积下降至5.96亿平方米，同比下降13.7%，回到2014年11月的库存水平。其中，商品住宅去库存效果更加明显。2017年11月末，商品房待售面积下降至3.08亿平方米，同比下降23.8%，回到2013年11月的库存水平。

第四，土地供给力度加大带动溢价率下降。2017年全国300个城市土地供给面积增加8%，扭转了近年来持续下降的趋势（2016年为负增长13.1%）；土地成交面积增长了8%，楼面均价增长26%，溢价率为29%，较2016年下降了14个百分点。尤其是下半年和一线城市土地供给力度显著加大，溢价率降幅更为明显。

3季度全国土地供给面积和成交面积分别增长25%和19%，土地溢价率较2016年同期下降了28个百分点；一线城市2017年土地供给面积和成交面积分别增加了48%和46%，溢价率降至14%，较2016年下降了30个百分点，楼面均价甚至下降了4%。

第五，房地产先行指标出现回落。受房地产销售增速下滑影响，房屋新开工面积和竣工面积增速均出现一定的回落。2017年1-11月份，房屋新开工面积增长6.9%，增速比上半年回落3.7个百分点；房屋竣工面积下降1.0%，增速比上半年回落6.0个百分点。

未来需要重点防范的风险点

当前房地产形势呈现出的一系列新特征表明，经过二十多年的高速发展，中国房地产市场进入到一个关键性的新阶段。在房地产调控政策长效机制推进过程中，一方面要处理好短期控房价、稳增长和防风险的关系，另一方面要解决好供需失衡和供需错配等不平衡不充分的发展问题，尤其需要重点关注以下风险。

第一，房价波动风险加大，三四线城市房地产泡沫加剧。目前房地产开发景气程度仍在持续上扬。11月份房地产开发景气指数为101.63，景气指数达到高点。居民的房价上涨预期仍然较强，房价自我强化的循环还没有打破。根据央行对居民调查结果，在政策调控力度加大的情况下，预期房价上涨的居民占比还在进一步上升，2017年4季度达到32%的近年高位。但本轮房价上涨幅度之大，已经透支了部分城市短期上涨潜力。特别值得关注的是，三四线城市的房价上涨和过快补库存正在加剧房价泡沫风险。2017年三四线城市房价继续保持较高增速，直至下半年才达到峰值。11月份三线城市房价同比上涨6.7%，较2016年同期增速上升了1.1个百分点。在此情况下，三四线城市土地市场交易活跃。2017年三四线城市土地成交面积增长了13%，土地出让金增长了78%，楼面均价上涨了56%，溢价率达到39%，比2016年上升了14个百分点。

第二，房地产库存可能卷土重来，集中在三四线城市，加剧供需结构错配。1）尽管以待售面积衡量的房地产库存持续下降，但是11月份房屋施工面积与房屋竣工面积的比值达到了10.1倍，为近年来同期水平的历史高点，这意味着更多房屋可能在以“延迟竣工”的方式“去库存”，实际库存压力比统计数据要大。2）房地产开发企业增加购置土地。2017年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积同比增长16.3%，增速比2016年大幅回升19.7个百分点；土地购置费同比增长21.9%，增速比2016年大幅提高15.7个百分点；土地成交价款增长47.0%，增速比2016年大幅提高27.2个百分点。3）尤其值得注意的是，三四线城市开始加快补库存。2017年三四线城市土地供给面积达到6.8万亿平方米，比2016年增加了10%，成交面积达到5.8万亿平方米，比2016年增长了13%。

第三，基于以上两点分析，未来城市间的分化形势可能非常严重，供需结构错配的问题加剧，进一步加大了政策调控的难度。截至2017年11月份，一线城市房价同比上涨0.7%，二线城市房价同比上涨4.1%，均已基本停止上涨趋势，而三线城市房价同比上涨6.7%，涨幅依然较高。这种分化受到诸多调控政策的影响和一二线城市政策的外溢效应。考虑到三四线城市的体量、未来人口流出的事实、以及居民的承受能力和社会影响，三四线城市房价短期过快上涨和过快补库存的问题值得高度关注。

第四，房地产相关金融风险，尤其是家庭部门债务快速上升，既挤压了消费基金，又加剧了家庭部门资产负债表的脆弱性。2017年信贷资金流入房地产市场，房地产贷款余额同比增长22.8%，占比继续攀升至26.4%，比去年同期上升2.1个百分点。值得关注地是，在本轮房价上涨中，家庭部门债务率快速攀升，是本轮房地产周期中出现的新现象。

据陈彦斌教授团队测算，2017年上半年末，家庭部门债务/GDP已经达到46.8%，比2015年上升了11.1个百分点，家庭部门债务/居民可支配收入已经高达103.8%，接近于美国的水平。再考虑到中国家庭常以向亲戚朋友借钱等民间借贷买房以及通过“消费贷”等新途径变相融资购房，从而存在大规模隐性债务，加上债务分布严重失衡，进一步加剧了家庭部门资产负债表的脆弱性和房地产泡沫风险。

第五，房地产销售和投资增速双双下滑，增长拉动效应减弱带来的宏观经济下行压力。从2017年的情况看，房地产对投资和经济增长的拉动作用已经在减弱。房地产对经济增长的拉动作用在2016年和2017年上半年创下了近十年来的历史新高，但是随着房地产销售和投资增速的逐步下滑，房地产对经济的拉动作用开始逐步减弱，对GDP累计同比的拉动从2016年的0.6个百分点下降到2017年3季度的0.4个百分点，贡献率则从8.4%下降到5.6%。按照目前的趋势，房地产对2018年经济的拉动作用还会进一步减弱，“稳增长”的压力加大。

本文作者为中国人民大学国家发展与战略研究院研究员刘晓光。

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