大成研究 | 论不可抗力及情势变更原则的认定与适用 ——以限购、限贷政策对房屋买卖合同履

导言

随着市场经济的逐步推进，房地产市场总体呈现蓬勃发展的态势。地价、房价的迅猛增长以及房地产开发等客观情况，为与之相关的合同之履行带来诸多不稳定因素，进而引发纠纷。其中一个值得探讨的话题是：政策等情形发生变化（如限购、限贷政策的出台）导致合同履行存在障碍，是否可援引不可抗力或情势变更原则？其会对合同履行产生何种影响？本文以袁华之律师团队承办的一起涉及土地用途变更的案件为基础，兼论限购、限贷等政策的法律性质界定及其对合同履行的影响。

案情简介

2001年8月，出租方A公司与承租方B公司签订《房地产租赁合同》与《场地租赁合同》（以下合称《租赁合同》），约定：A公司将某块集体土地（以下简称“案涉地块”）及地上建筑物某厂房（以下简称“案涉房屋”，与案涉地块合称“案涉不动产”）出租给B公司，租赁期限为2001年9月1日至2021年8月31日；租金按年结算，由B公司在租期开始前一个月即每年8月交纳租金给A公司（以下简称“上交款”）；在租赁期间，A公司不得出卖或抵押出租案涉不动产，B公司可以对案涉房屋进行改装，可以在案涉不动产上增扩设备或建造非永久性建筑物。

《租赁合同》签订后，A公司交付了案涉不动产，B公司交付租金并开始改装及扩建。但对2001年9月至2006年8月的租金，B公司并未按照《租赁合同》中约定的时间缴纳：合同约定上交款，B公司则均在租期最后一个月交纳（以下简称“下交款”）。

2006年7月28日，A公司致函B公司，表示：因案涉不动产所在地区进行建设规划，会发生占地调整，请B公司停止一切新的厂内建设。2006年9月，A公司口头通知B公司，其拟使用案涉地块开发房地产，通知B公司联系新厂址。2007年4月20日，A公司又致函B公司，称案涉地块调整为住宅用地，已有房地产公司与其洽谈租赁地块的房地产开发项目。现该项目已进入实质性阶段，要求解除合同。B公司收到终止合同的函件后，于2007年5月复函A公司，表示根据目前的实际情况，要联系新厂址确有很大困难，并会造成重大损失。此时，案涉地块已经取得集体土地建设用地使用证，A公司函件中提到的房地产项目尚未办理用地审批手续。对2006年9月之后的租金，直至A公司起诉时（2007年6月），B公司仍未支付。

2007年6月，A公司向法院起诉，请求解除《租赁合同》；B公司腾退案涉不动产；给付2007年的租金76万元及逾期违约金225,951.16元。诉讼期间，B公司交纳租金76万元，A公司亦相应修改了诉讼请求，撤销了对76万元租金的支付请求。

解析研判

自我国住房体制改革以来，房价逐渐上涨、投机性投资购房活跃，我国政府为遏制此不良势头，逐步出台了一系列限购、限贷政策。这些政策是否构成履行障碍？能否援引不可抗力或情势变更原则？这是实践中一个亟待解决的问题。本案中虽不涉及限购、限贷政策，但涉及土地用途变更，亦属于不能归责于双方当事人的合同履行障碍。本文以本案为基础，论述了不可抗力和情势变更原则的概念及区分，进而引申出限购、限贷政策对房屋买卖合同履行的影响，分析了法院对此类案件的裁判逻辑。

一、巧妙选择策略，抗辩对方诉请

本案当事人B公司在前期找到袁华之律师团队咨询案件的时候，我们认为本案胜算不大。这是因为，案涉土地涉及用途规划调整，可能会导致合同因履行不能而解除；同时B公司确实未完全按照《租赁合同》的约定付款，存在迟延支付租金的行为，违约金的承担可能在所难免。

但经过团队律师对本案证据的梳理，我们发现上述诉请均可一一反驳，为此我们制定了具体完善的诉讼策略：其一，针对土地用途调整问题，因案涉地块尚未实际调整，A公司无权据此解除合同（关于土地用途调整对合同的影响将在下文详述）；其二，针对2001年9月至2006年8月的租金，B公司存在下交款的迟延支付行为，但因《租赁合同》履行过程中其从未按照上交款方式支付租金，且A公司未对此提出任何异议，因此可以认定该种履行方式为交易双方所认可，B公司无需承担违约责任；其三，针对2006年9月之后的租金，B公司至起诉时尚未交纳，其迟延履行的原因是A公司反复来函称案涉地块即将或已经发生土地用途调整，B公司担心《租赁合同》无法继续履行，就此B公司可依照《合同法》第六十八条第（四）款的规定[1]行使不安抗辩权，拒绝履行其支付租金的合同义务，且无需承担违约责任。此外，在诉讼进行过程中，团队律师反复向B公司陈述利弊，说服其将2006年9月之后的租金缴足，此举获得了法院的认可。

最终法庭全盘认可了团队律师的代理观点，判决驳回A公司的全部诉讼请求。B公司对于判决结果非常满意，高度赞扬了本团队在案件代理中的专业素养和灵活处理事务的能力。基于对团队律师的信任，后B公司一直委托团队律师代理其诉讼案件，至今仍保持着极为融洽的合作关系。

[1] 《合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”

二、土地用途变更对合同履行的影响

虽然本案中土地用途尚未变更，未对合同履行产生实际影响，但本案也引起了一系列问题：合同签订后，涉及的土地用途变更，是否可援引不可抗力或情势变更原则？双方当事人能否解除合同？解除后是否应当承担违约责任？结合近年来全国房价大幅上涨、各地纷纷出台限购、限贷政策的背景，限购、限贷政策与本案中的土地用途变更同属合同履行障碍，其对合同履行的影响成为学界探讨的热点话题。

厘清上述问题，首先需准确认识不可抗力与情势变更的概念。不可抗力，在我国法律层面上是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是一种法定的民事责任免责事由[2]。情势变更则是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情的发生（或不可归责于双方当事人的原因发生情势变更），导致合同的基础动摇或丧失，若维持合同原有效力有悖于诚实信用原则（显失公平）时，则应允许变更合同内容或者解除合同的法理[3]。

不可抗力及情势变更同属履行障碍，制度意义在于认定不履行方在何种情形下可以不承担违约责任，以衡平当事人的权利义务。我国合同法执行严格责任原则，一方当事人不履行合同义务时需承担违约责任；但不可抗力属法定免责事由，因不可抗力导致合同未履行的，不需承担违约责任。在违约责任与免责之外，尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域，即情势变更，属于“责任不构成”的范畴[4]。也就是说，我国法律体系中，唯援引不可抗力或情势变更原则可导致违约责任不构成，其他情形中不履行方均需承担违约责任。

关于不可抗力与情势变更的区别，有一种观点着眼于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）对情势变更的规定[5]，认为应以产生原因（当事人能否避免或克服等）界定两种制度[6]。这种观点在学理上并不合理，在实践中也遭到了反驳[7]。准确的理解是：两者均构成履行障碍，但程度不同，不可抗力已构成不能履行；情势变更则是有的未达到不能履行的程度（可能履行），有的可能达到履行不能的程度（比如部分不能或一时不能），如强制履行将导致显失公平或不能实现合同目的[8]。这样，在客观情形导致合同完全和永久的不能履行时，可发生合同解除权；客观情形导致合同履行十分困难，若按合同规定履行就显失公平，方适用情势变更原则，产生合同变更或解除的法律后果[9]。

可见，不可抗力与情势变更作为履行障碍的两种制度体现，其内涵在于强调履行不能一方对于合同已尽合理履行义务，违约行为基于不可控因素产生，应当免责。从这个角度来看，土地用途变更、限购政策及限贷政策均应属于不可抗力或情势变更的一种。二者的区分具有实践意义：不可抗力情形下，合同完全和永久的不能履行，当事人只能选择解除合同；情势变更情形下，合同履行并非完全不能、只是存在重大障碍，因此存在变更合同的空间，此外，履行障碍一方将承担更重的证明责任及推动合同履行的义务。

基于上述分析，不可抗力与情势变更的具体区分，关键问题就在于履行不能程度的界定。履行不能，是指作为债权之客体的给付不可能的状态。该种不能非物理学或逻辑学上之法则，而为社会上或法律上之观念[10]。根据《合同法》第一百一十条第一款的规定，履行不能可分为事实上的不能与法律上的不能，所谓事实上的不能，又称为自然不能，指基于自然法则的不能。比如因合同标的物灭失而不能履行；或者因洪水泛滥造成铁路交通中断而不能运输货物等。法律上的不能，是指基于法律规定的履行不能，或者说是指因法律的理由而导致的履行不能，属于民事行为内容违法的问题[11]。情势变更更多是经济原因导致的履行障碍，债务人的履行费用与其自身的履行利益或与债权人的履行利益之间的比例严重失衡[12]，而非永久、全部地不能履行，其履行给付的困难程度小于不可抗力。

基于上述分析，我们倾向于认为土地用途变更和限购政策属不可抗力，限贷政策则更偏向于情势变更。故此，土地用途变更和限购政策导致合同履行不能的，只能解除合同，不能履行一方不承担违约责任；限贷政策导致合同履行困难的，则需证明确实存在履行困难，且除解除合同外，尚有合同变更之空间。根据我们对判例的数据分析（详见下文），可以发现法院的裁判逻辑与我们的预判完全一致。

需要注意的是，此处的情势变更仅是理论上的认定。根据我国现有规定，情势变更在个案中的认定需由高级人民法院审核，必要时需报请最高人民法院[13]，这就使得审判实务中法院会尽量避免情势变更的认定。不过，相关规定往往将限购、限贷政策表述为“不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现”[14]，其实质就是不可抗力或情势变更下合同履行不能。虽然实践中法院往往会模糊对其法律性质的认定，但裁判原则与不可抗力或情势变更的法律后果相符。

[2] 《民法通则》第一百零七条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”

第一百五十三条：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

[3] 梁慧星：《中国民法经济法诸问题》，中国法制出版社，1999年版，第170页。

[4] 参见韩世远：《合同法总论（第三版）》，法律出版社，2011年版，第383页。

[5] 其第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

[6] 参见邓冠杰：《论“限购令”下个人住房买卖合同纠纷法律适用》，西南政法大学硕士学位论文，2016年；王诗瑶：《论情势变更原则在房屋买卖合同纠纷中的适用》，中国政法大学硕士学位论文，2011年等。

[7] 参见最高人民法院公报案例（2008）民二终字第91号案，该案中将履行障碍（鄱阳湖遭遇36年未遇的罕见低水位）认定为不可抗力，但最终的处理方式适用了情势变更原则。

[8] 参见韩世远：《合同法总论（第三版）》，法律出版社，2011年版，第384页。

[9] 参见崔建远：《合同法（第5版）》，法律出版社，2010年版，第130页。

[10] 例如海底寻针，物理学上虽非不能，而在社会观念上则认为不能。参见史尚宽：《债法总论》，中国政法大学出版社，2000年版，第378页。

[11] 参见韩世远：《合同法总论（第三版）》，法律出版社，2011年版，第407页。

[12] [德]迪特尔·梅迪库斯：《德国债法总论》，杜景林、卢谌译，法律出版社，2004年版，第285页。

[13] 《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）第二条：“对于上述解释条文（即对情势变更的规定），各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。”

[14] 例如，《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442 号）第20条规定：“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。”

三、限购政策下的裁判逻辑分析

本文以“案由：房屋买卖合同纠纷”和“限购”为关键词，在无讼案例库进行检索，以北京市高级人民法院（以下简称“北京高院”）的裁判结果为核心梳理了法院的裁判观点，总结如下：

（一）限购政策影响下的合同效力分析

1.限购政策本身不会导致合同无效

按照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条的规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。但限购政策显然不属于法律和行政法规，因此其本身并不影响合同效力。

例如，（2016）京民申4353号案中，北京高院认为：“违反法律、行政法规的强制性规定，是合同无效的情形之一。本案中，肖京雪以赵旭在签订房屋买卖合同时没有购房资格为由主张该合同无效，因限购政策并不是效力性规范，并不会对合同效力产生影响。”

2. 借名、伪造身份买房等行为可能被解除或认定为无效

但在限购政策实施后，产生了一系列买受人为规避限购政策而与他人借名甚至伪造身份买房的案件。该种行为违反的是政策而非法律法规，因此北京高院的裁判倾向并非判定其无效，而是判定合同解除；但其他地区的法院存在认定其损害社会公共利益、进而判定其无效的判例。

例如，在（2014）高民申字第1534号案中，北京高院认为：“丁国彬与余本伟在签订涉案合同及其补充协议时，有关住房限购的房地产调控政策已颁布实施，双方明知由于受住房限购政策的限制，丁国彬不具备购房资格，所以约定丁国彬作为购房人属于明显违反住房限购政策的规定。虽然丁国彬与余本伟还约定，在丁国彬无法购买时，丁国彬可另行出售。但根据丁国彬指定的购房人胡光的陈述，胡光同意涉诉房屋过户给自己，但认可涉诉房屋实际为丁国彬所有。所以此种约定的实质属于规避住房限购政策的借名买房行为，双方之间的合同及其补充协议应予以解除。”

又如，在（2014）高民申字第4401号案中，北京高院认为：“聂恒众持无效的《北京市工作居住证》与奕环天和公司签订《北京市商品房预售合同》及其补充协议，违反了北京市的限购政策及补充协议的相关约定，一、二审法院判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》及其补充协议正确。”

其他地区的法院存在认定其损害社会公共利益、进而判定其无效的判例，例如在（2014）粤高法民申字第1692号案中，广东省高级人民法院认为：“住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益。根据二审查明，熊小春和案外人徐进，为了规避当时的限贷政策（该政策持续至本案二审判决后），借用侯玉英名义购买了案涉的房屋，并申请了首套购房贷款。这种委托关系，损害了社会公共利益，根据上述法律的规定，应属无效。”

（二）限购政策对合同履行的影响分析

1.限购政策出台于合同签订前，依违约责任处理

对于合同签订前就存在限购政策的，理论上属自始不能履行，应以合同有效为前提[15]，依违约责任处理。但由于房屋买卖合同中，房地产公司处于优势地位，基于公平合理的原则，法院可能会做出利益衡平的考量，减轻甚至免除购房者无法签订合同的违约责任。

例如，在（2015）高民申字第04221号案中，北京高院认为：“陈冠诚、陈伟兴与长乐公司签订的《预售合同》及其补充协议因违反限购政策无法继续履行，应当予以解除。在双方签订协议之前，国务院及北京市的限购政策早已颁布，双方均应当了解政策的具体内容。长乐公司作为专业的房地产公司，在签约之前应当充分向买受人释明限购政策的全部内容，并积极全面询问有可能属于限购情形的买受人有关信息，主动审查买受人是否具备购房资格，而非被动接受买受人提供的资料。陈冠诚、陈伟兴作为买受人在签约之前亦应当充分了解限购政策，且其本人更清楚自己的身份及房产情况，应主动向出卖人说明自己的特殊身份及房产信息或主动向有关行政主管部门咨询。二审法院根据查明的事实，认定双方当事人在签约之前均存在一定过失，因此对于长乐公司要求陈冠诚、陈伟兴支付违约金的诉讼请求不予支持，处理并无不当。”

对此问题，广州市中级人民法院在（2014）穗中法民五终字第2235号案中做出了全面而精彩的阐述，从对信息的掌握、违约责任的立法本意、情理上、公平合理以及平等保护当事人合法权益五个角度进行了论述，认定购房者不应承担无法签订合同的违约责任，广东省高级人民法院亦予以认可。

2.限购政策出台于合同签订后，履行不能一方无需继续履行且无需承担违约责任，当事人可解除合同

对于合同签订后由于限购政策的实施致使合同无法继续履行的，理论上属嗣后不能履行，造成如下法律效果：其一，按照《合同法》的规定[16]免除不能履行方继续履行的责任，因限购政策导致合同无法继续履行属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，理论上归属于不可抗力的范畴，不能履行方不承担违约责任；其二，不能履行可作为“有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，当事人可解除合同[17]。《2011 年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442 号）、《2015 年全国民事审判工作会议纪要》及北京高院于2017年12月18日最新出台的《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》（以下简称《317纪要》）均做出了与前述理论归纳相符的指导性意见[18]。

关于互不承担违约责任，例如（2015）高民申字第03319号案中，北京高院认为：“崔玉芹与彭宏艳于2010年12月2日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，因限购政策的出台，在双方当事人自行办理网签手续时，彭宏艳欲变更合同当事人，崔玉芹不同意，双方因此产生争议并导致合同未能继续履行。二审法院认为双方履约困难系因限购政策的出台这一客观因素所致，在双方就如何过户未能达成一致意见的情况下，彭宏艳未支付剩余房款不构成违约，认定事实并无不当。”

关于合同解除[19]，例如（2015）高民申字第04074号案中，北京高院认为：“根据国务院办公厅于2011年1月26日颁布的‘国八条’和北京市人民政府办公厅于2011年2月15日颁布的‘京十五条’的规定，居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均应当符合相应的规定。因赵越男及其配偶在北京市已有住房两套，按照上述文件的规定，赵越男已不符合在京继续购房的条件。据此，赵越男与许芬的房屋买卖合同无法继续履行。现双方均同意解除房屋买卖合同及附件，一、二审法院予以准许，并无不当。”

[15] 传统大陆法系中，自始不能履行一般属合同无效事由，德国及台湾均有此立法例。但从新近的合同立法趋势来看，CISG的规定以自始不能场合合同有效为前提，我国政府批准加入CISG表明了对此种理论的接纳；加之《合同法》第一百四十四条的规定亦应解释为以自始不能场合合同有效为前提；司法实践通常亦作此处理。

[16] 《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”

[17] 《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”

[18] 《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442 号）第20条：“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。”

《2015 年全国民事审判工作会议纪要》第28条：“房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持。”

《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》第三条：“对于合同订立后由于‘3.17新政’的实施致使合同无法继续履行的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。”

第四条：“合同能否继续履行的判断，法院应综合合同履行程度、成本增加比例、买受人资信情况等因素综合进行考量。”

第五条：“因‘3.17新政’原因导致合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。”

第六条：“当事人主张在‘3.17新政’相关政策出台之前已经订立房屋买卖合同，但不符合‘3.17新政’后的购房条件，请求判决继续履行合同并办理房屋过户登记的，原则上不予支持。但如个案中确存在明显利益重大失衡情形的，法院应函询相关行政主管部门意见予以确定。”

[19] 值得注意的是，此前在限购政策出台于合同签订后、且当事人已履行部分合同义务的情况下，北京高院原则上不予解除、准予继续履行，如（2014）高民申字第4811号案中北京高院认为：“孙文敏与刘燕签订《北京市房屋买卖合同》及刘燕支付全部购房款均在北京市人民政府发布实施限购政策之前，双方的交易行为不受‘京十五条’的制约。一、二审法院判决双方继续履行房屋买卖合同正确。”（2015）高民申字第03319号案、（2014）高民申字第1522号案、（2016）京民申4353号案、（2014）高民申字第4636号案中亦做出了类似判决。

四、限贷政策下的裁判逻辑分析

对房屋买卖合同当事人具有重大影响的限贷政策主要有两种，一是提高首付款比例和贷款利率，二是加大对贷款对象的限制力度，两种情形均可造成买受人购房成本加大，从而无力支付购房款，致使买卖双方围绕买受人应否承担违约责任等问题产生纠纷。根据上文的分析，限贷情形在理论上更偏向于情势变更而非不可抗力制度的规制范畴，其仅是经济原因导致合同履行困难，而非限购政策下的履行不能。因此，该种情形中买受人的证明责任及推动合同履行的义务均相应加重。本文以“案由：房屋买卖合同纠纷”和“限贷”为关键词，在北大法宝司法案例库中检索出北京地区法院的判例共18篇，将其裁判观点梳理如下：

（一）合同约定限贷情形下合同继续履行的，按约定执行

若双方当事人在合同中明确约定了类似于“贷款未获批准或批贷数额不足时，买受人应以现金形式补齐”的条款，可认定为买受人在签订合同时已对相应的风险有所预判并作出合理预期，限贷政策不能再构成其拒绝继续履行的事由。

例如，在（2017）京0115民初10842号案中，北京市大兴区人民法院认为：“双方在补充协议第二条中已明确约定，买受人贷款未获批准或批贷额不足拟贷款额时，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合；买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金方式补齐贷款部分房款。房屋买卖合同与补充协议均未约定该条款的适用条件，因此贷款政策的变化并不排除该条款的适用，乔远波要求解除合同并退还定金的诉讼请求不能成立。”

（二）合同中无约定时，成本增加比例重大的构成合同履行障碍

1.履行障碍一方可请求解除合同，且不承担违约责任

若限贷政策导致买受人成本有重大增加，对其履约能力造成重大影响的，应属情势变更范畴（仅是理论上的认定，实践中法院往往会模糊其法律性质的认定），履行障碍一方可请求解除合同，且无需承担违约责任。

例如，在（2017）京02民终8618号案中，北京市第二中级人民法院认为：“张建伟与李蔚于2016年9月29日签订买卖合同，2016年9月30日北京市即出台限贷政策，张建伟购买诉争房屋的首付款比例应由原来的不低于30%提升为不低于70%；且在一审审理过程中，2017年3月17日北京市又出台新政，商品住房销售的信贷政策进一步收紧，张建伟如购买诉争房屋的首付比例应不低于80%。应当指出，上述政策的变化导致张建伟与李蔚之间的房屋买卖合同无法按照既定的约定继续履行，且上述差别化信贷政策不仅会提高张建伟购房的首付款比例，对于商品住房销售的贷款利率、贷款年限等亦有相应调整，故该政策对张建伟的贷款审批、还贷能力等亦会造成相应影响。综合上述因素考虑，新政的实施确会对张建伟的履约能力造成重大影响。李蔚主张张建伟的履约能力未受政策变化影响，但并未就此提交证据予以证明，故本院对此不予采纳。因上述政策变化系不可归责于双方当事人的原因，由此导致合同无法继续履行，张建伟要求解除合同，并要求李蔚退还100万元定金，本院予以支持。”此外，北京市第一中级人民法院（2017）京01民终4671号案、北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初9034号案中亦做出了类似判决。

2.履行障碍一方积极推动合同履行的，相对方无权要求合同解除

若限贷政策导致买受人成本有重大增加，对其履约能力造成重大影响，但买受人不愿解除合同、且积极筹款推动合同履行的，相对方无权要求合同解除；对买受人的违约责任，法院会视情况予以减轻或免除。

例如，在（2013）二中民再终字第14145号案中，北京市第二中级人民法院认为：“合同履行中，田仲良在北顺房地产公司发出《办理贷款通知书》后没有按期办理贷款或直接支付剩余购房款，其行为客观上已经构成违约。但导致合同没有正常履行的关键因素是政府出台购房限贷政策导致田仲良无法继续办理贷款，该情况应属于合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，田仲良并非恶意违约。在此情况下，对于合同是否应继续履行的问题，应当根据公平原则作出判断。本案事实证明，在购房限贷政策出台后，双方一直希望合同可以得到继续履行，并不断进行协商，田仲良一直在积极筹款，直至原一审期间出售了其在北京市的自有住房一套，才筹措齐购房余款，并已经具备履行付款义务的条件，如继续履行，合同目的完全可以实现，且合同继续履行不会对双方造成显失公平。田仲良户籍不在北京市，自有一处住房已经为筹款出卖，如果解除合同，田仲良不仅要承受因市场上房价上涨给其增加的支出负担，而且根据限购政策还丧失了在京购房机会，这种结果对田仲良是不公平的。故，原二审判决解除合同的处理欠妥，本院予以纠正。对于田仲良应承担的违约金数额，本院基于对本案的整体考虑予以调整。”

后记

团队律师接受B公司的委托后，以客户利益为根本出发点，全面了解案件情况，分析案件走势，预测可能出现的结果，选择最有利于B公司的代理方案，并且积极沟通，最终获得令B公司满意的结果，团队律师在本案中的具体做法和办案经验总结如下：

（一）深入研究案件，科学设置诉讼方案

团队律师代理本案后，迅速理顺从签订、履行两份租赁合同到发生纠纷的全部法律事实，及时与B公司沟通案件相关情况，根据B公司的实际需求选择科学合理的诉讼方案，层层设置防火墙，防御对方的攻击。就本案具体内容而言：首先，向法庭说明，合同约定的租金支付方式为下交款；其次，通过法律事实向法庭展示，A公司要求B公司解除合同、腾退房屋，具有恶意，系蓄意毁约行为；再次，向法庭主张不安抗辩。多层次的防御设置取得了良好的效果，使得对方存在恶意解除合同这一核心问题被法庭认可。此举对于合同继续履行起到了关键作用。

（二）通过多维度方案，解决诉讼难题

案件审理过程中，团队律师充分了解B公司期望继续履行合同的诉求。通过分析案件法律事实，重点梳理违约情况，确定法律上如何认定违约责任的承担主体。分析法律事实后，团队律师发现B公司在合同履行过程存在延付租金的违约行为。

针对上述难题，团队律师没有局限于单一的诉讼思路，而是思索其他路径，通过多维度方案解决问题：第一，在诉讼中，说服法庭认定上述租金的延期支付，系B公司履行不安抗辩权的结果，A公司应当对之承担主要责任；第二，诉讼之外，向B公司陈述利弊，请其迅速将之前欠付的租金缴足，补正其存在违约行为的法律事实。此举最终为法院认可。

（三）高效的团队合作，合理的分工安排

团队律师代理本案后，选择高级律师主导具体工作、律师助理协助的方式，科学合理的组建本案项目团队。各人员分工明确、紧密配合、互相补足，为案件出谋划策，取得了良好的代理效果。团队律师全程勤勉尽职、积极配合，在案件代理过程中多次与B公司共同召开案件研讨会，最终优质高效地完成B公司所托，为其争取到了远超预期的利益。

作者介绍

袁华之

大成北京总部高级合伙人

e-mail：huazhi.yuan@dentons.cn

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