限购松绑！楼市要变天？作者 | 暴哥来源

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正文开始：

作者 | 暴哥

来源 | 暴财经（ID：icaijing123）

这个周末不太平，楼市传来大消息！

兰州在1月5日晚上，发出公告，调整房地产调控政策！

调整的内容主要有两个方面：

第一：取消三个偏远地区的限购政策，取消三个区域的3年社保、1年纳税证明购房限制。

第二：在上述取消限购政策区域增加3年限售期！

公告中的相关内容如下：

一、对部分区域取消限购

针对兰州市房地产市场发展的实际情况，对我市房地产市场区域性限购政策进行调整，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。

三、实行住房限售措施

对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）的住房实施限售。自本通知下发之日起，个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准)，自取得《不动产权证书》登记记簿日期满三年方可上市交易。不动产登记部门应当在《不动产权证书》上注明“须取得不动产权证书满3年后方可转让”字样。

在住建部明确，2018年楼市继续分类调控，实行差别化调控政策的背景下，兰州应该说是第一个作出重要调整的城市。

那么怎么理解兰州新年伊始采取的动作呢？

第一，兰州调整政策背后的真相——库存重新高企！

如果我们单看兰州的个案，似乎很容易得出楼市调控有放松的趋势。但这种理解可能有点以偏概全，以点概面。因为在兰州之前，原本限售不上北上深的情况刚被打破，深圳在2018年提出5年限售。

而海南最近也发布和传出了一些更加严厉的楼市信息。

所以，如果我们把这些信息都放在一起，可以得出一个大致的思路，即在2017年楼市全面迅速收紧之后，各地在根据实施严厉楼市政策效果作出调整，如果效果太过显著，已经让库存重新成为一个问题，那么可能就会采取去限购的办法来做调剂；而如果库存仍然处于较低水平，那么持续性的限购等楼市政策则会延续，甚至加码！

以兰州为例，在没有对楼市调控之前，从2015年8月开始

《关于促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见》到2017年4月14日的这段时间，兰州楼市去库存效果明显。

2015年底，兰州去化周期是20个月；2016年底，去化周期是15个月。

一般而言，一个城市合理的库存周期应该是12个月，也就是说兰州实际上在2016年仍然没有达成一个合理的库存水平。

进入2017年，由于先后在在4月和8月两次出手调控楼市，兰州的去化周期重新回升。

根据易居中国的数据，今年7月份，兰州的去化周期重新回到17个月，切实西北的五个省会中唯一一个库存幅度同比增加的。

最新的数据也显示，兰州的库存水平居高不下，一直保持在17月以上的过高水平。

那么这就意味着就兰州而言，如果不放松些政策，那么库存过高将重新成为一个严重的问题。

而高库存背后下的放松楼市政策也意味着兰州的调控不具有广泛性和复制性，尤其在库存压力不大，去化周期合理的地区更是这样。

第二，兰州的动作是小放松，不算大动作。

暴哥以为本次兰州的放松动作是一个小放松而不是大动作，因为兰州只是放松了些买房的资格限制，而没有把让楼市降温最核心的武器——房贷政策给卸下来。

4月14日，8月29日兰州给出的调控政策如下：

4月14日提出，主要城区限购，并调整贷款首付比例和利率。

2017年4月14日兰州相关楼市调控政策主要内容：

（二）实行区域性限购政策

对城关区、七里河区、安宁区范围内的新建商品住房、二手住房实施限购（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）。以家庭（包括配偶及未成年子女）为单位，非兰州市户籍家庭在限购区域内已有一套（含一套）以上住房的，不得在限购区域内再次购买新建商品住房及二手住房；兰州市户籍家庭（家庭成员中至少有一名为兰州市户籍或一名驻兰部队现役军人、现役武警）在限购区域已有两套（含两套）以上住房的，不得在限购区域内再次购买新建商品住房及二手住房。

（三）实行区域差别化住房信贷政策

在限购区域内执行差别化的贷款首付比例和贷款利率。

其中，对于申请商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭，首付款比例调整为不低于30%；对已拥有1套住房且无购房贷款记录或相应购房贷款已结清的兰州市户籍居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买住房，首付款比例调整为不低于40%；对已拥有1套住房且相应购房贷款未结清的兰州市户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房，首付款比例调整为不低于50%，且贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

8月29日则继续加码上述政策，扩大限购区域，进一步上调房贷政策，同时引入社保、纳税等资质缴纳等措施：

2017年8月29日兰州调控政策主要内容：

二、扩大限购区域



在城关区、安宁区、七里河区原有限购区域基础上，将西固区纳入限购区域。



三、严格限购措施



自本通知下发之日起，在限购区域内购买商品住房或二手住房的非兰州市户籍居民家庭，在办理网签手续前，须提供在兰州市连续不间断缴纳3年以上(含3年)的社会保险（养老保险）证明，或连续不间断申报1年以上(含1年)的个人所得税证明。补缴的个人所得税或社会保险（养老保险）证明不得作为购房的有效凭证。为保证缴纳证明的真实性，市房产局、市人社局、市地税局应建立信息查询共享机制。

四、进一步调整区域差别化住房信贷政策

按照中国人民银行有关规定，经甘肃省市场利率定价自律机制商定，在限购区域相应调整执行差别化的贷款首付比例。对申请商业性个人住房贷款购买首套住房的居民家庭，首付款比例仍按照不低于30%执行；对已拥有1套住房且无购房贷款记录或相应购房贷款已结清的兰州市户籍居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买住房，首付款比例调整为不低于50%；对已拥有1套住房且相应购房贷款未结清的兰州市户籍居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房，首付款比例调整为不低于60%；对申请购买非住宅的个人或单位，贷款首付款比例调整为不低于70%。

可以看到，现在兰州买房信贷政策是：首套房首付不低于30%；有一套住房，还清贷款的改善型住房首付比例为50%；而没还清贷款的改善型住房首付比例则是60%。

而在买房最为关键的利率层面兰州市也没有出面干预说，把房贷利率重新调整为优惠利率。那么在全国利率整体上行的背景下，利率仍然是买房者大规模入市的一个重要考虑因素。

根据以往的楼市周期，其实放松买房的资格对于楼市而言并没有实质性的影响，只有房贷政策松绑，利率降低，才能够起到实质性的作用。

所以，兰州的举措只能说是为了缓解库存压力，方便刚需们买房，作出的微调，并不能称之为楼市变天的大动作！

兰州调控变化带来的启示——限售地位上升！限售可能成为长效机制的一部分！

在兰州给楼市开了一点前门的同时，我们看到兰州楼市还把后门给加固了，即放松买房资质的同时，提高了卖房的限制，加了一个3年限售期！

增加限售期这个举措启示很值得我们思考。为什么这么说呢？

现在大家流行把楼市称为是冻市，其实主要原因就是流动性的一个主要方向——卖方受到了抑制。

作为2017年从厦门开始首创的这么一个楼市新调控政策，迅速在全国铺开！可以说凡是热点地区，限售已经成了标配！

根据界面总结的限售图，全国已经有50多个城市和地区采取了限售的办法！

根据观察，暴哥发现，此前限售不上北上深的，也不上库存周期高的地区！

而进入2018年，深圳开始提出限售！

兰州在库存高的情况下，也采取限售！

那么这可能意味着，限售可能会成为一个常态化的机制，在更广泛的地区进一步推广，甚至不排除作为一个全国性的整体解决方案，成为长效机制的一部分！

而之所以限售这么受到“欢迎”，其实就是因为其具有强烈的针对性，对于刚需族来说，很少买了房几年就出手的，只有把房子作为投机的一种方式，谋求快速获得低买高卖价差的人们才会这么做。

当无法快速出手的时候，炒房客就成了房东。

后面推出的房地产税，则会把让这些炒房客身份的房东更加难受，不但增加持有的资金时间成本，还要额外付出更多的持有费用。

目前我们强调房子是拿来住的，不少拿来炒的，打掉炒房客，对于稳定楼市预期具有很强的作用。

所以，为了大家炒房投机，限售可能和房地产税一道，成为长效机制体系的一部分。

最后暴哥想说，此前暴哥曾经说过，2018年楼市整体趋冷，但某些城市会因为自身的原因采取一些放松的措施。兰州就是这种情况。

兰州的情况是符合住建部提出的分类调控整体楼市发展思路的。也正是因为符合这一发展思路，恰恰说明，兰州的变化是个案，不可能在全国铺开，不具备普适性，尤其对一二线城市，人口和资金吸附力强的城市，库存紧张的城市来说，不可能给自己找麻烦，效仿兰州。

何况，未来楼市长效机制中，最为重要的两个部分：租赁体系在搭建；共有产权这一未来楼市三分天下的举措还正在积极推进阶段；两者都没有完备的情况下，也不可能贸然打破全国市场化的买房市场现状！

所以，楼市的天根本就不存在变的问题。

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