14中弘债——老板哪里来的钱？来源：谈天说债作者：附件二

《14中弘债——老板哪里来的钱？》，傻大方资讯编辑整理。我们不生产头条，我们只是社会头条新闻的搬运工！健康摘要：大资本时代下，旅游投资主导力量也将发生新的变化。

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来源：谈天说债

作者：附件二

上图为中弘北京像素小区实景图，摄于2014年8月，小区位于帝都东5.5环，门口的地铁草房站曾是连接燕郊20万北漂和北京城的中转站。

作为一个曾经混迹像素小区两年有余的北漂青年，今日扯淡下即将到期的14中弘债。

自本轮地产调控政策强势实施以来，大家都在猜测新一轮严厉调控背景下，到底是X创，还是X光，还是X地首先倒下的时候，这家位于北京的小小小非主流房企，在鸡飞狗跳的新旧转换之际引起债市各种吃瓜群众的注意。

本周六到期、顺延至下周一兑付的9.5亿元的14中弘债能否如期兑付，很大程度上影响着未来一年中小弱资质房企债的走势。

先梳理下12月以来的风骚走势：

12月26日，联储证券公告由其担任管理人的、通过陕西信托投资于中弘孙公司的5亿元的资管产品利息违约。

12月26日，中弘公布14中弘债兑付和摘牌公告，但紧跟着其存续债券全部停牌；

12月27日，中弘公告孙公司利息违约属实，但已经妥善支付应付利息；

12月28日，大公发布关于关注中弘子公司逾期偿还利息公告；

1月2日，中弘公告控股股东因对外担保的本息违约，其所持公司股票全部被司法冻结；

1月3日，中弘公告大公下调其主体评级至A+/负面。

中弘股份目前存续5期公司债，均发行于15到16年，其中公募12亿、私募26.2亿，本月6日和22日分别到期9.5亿和5亿。

按照大公评级报告的意思，公司提供的银行账户资金难以覆盖到期本息，且无法提供偿债来源，也就是说要玩玩的节奏。

债券先停牌，再降级，投资人想二级抛售基本很难了。

中弘股份呈现这么几个特点：

地产业务规模小

从销售规模来看， 16年和17年房企销售金额排行第200名分别为51亿和45亿，而中弘16年销售金额不到40亿，17年前三季度“销售商品收到的现金”也仅22亿。

区域布局无序

从最新土储来看，公司项目主要分布于北京、济南、海口、三亚、安吉、长白山、景洪，从繁华的一线到偏远的八线，从天寒地冻的东北到阳光燥热的西南，看不出公司拿地和开发策略，更多是哪里有机会就往哪里跑。

业态分布杂乱

既有刚需住宅项目，也有经济适用房项目，还有商业地产项目，还有旅游地产项目，不可思议的是作为小小地产商，公司竟然能够在北京拿到多块自主性商品房开发项目。

频繁进行海外并购

公司自15年以来持续进行重大资产重组和大额对外投资/并购，15年先后花费7亿港币、4亿港币、1亿新元收购多家境外公司，16年先后6亿收购海南项目，17年花费25亿元收购海外项目。目前前期收购的几家境外公司在报表上基本没有收入和盈利贡献，而17年的项目则为花费巨资从股东收购。

通过非标放大融资杠杆

公司转型进入旅游地产后，投资规模大增，规划建设的项目达19个，计划投资超400亿，而公司16年地产最火爆的时候，现金回款不到40亿，除了16年增发40亿和发债28亿外，公司主要通过各种形式的信托资金、私募基金等加杠杆获得开发资金。比如17年8月以15亿为劣后撬动60亿的资金，11月以10亿为劣后撬动60亿资金，很多负债并未进入公司报表，公司实际承担的还本付息责任远大于报表显示。

负面信息不断

北京中弘大厦项目17年上半年曾因违规销售被北京住建委暂停网签，该项目16年6月开盘，主要为写字楼及商业用途，截至17年3月去化仅不到20%，地产新政后预计销售依旧困难；北京御马坊项目和由山由谷项目均为商办类项目，北京新政后曾传出业主退房撕逼事件；前期曾传出涉及徐翔案件。

在一个依靠高杠杆、特别容易受政策影响、对现金流管控要求高、周期性强的行业，中弘没有规模优势，没有区域优势，且依靠债务杠杆转型至更加重资产的旅游地产行业，加之公司莫名其妙的海外并购，旗下N个多层次架构的境内外子分公司，以劣后形式参与多个巨额的合伙基金，以及关于老板的一些花边新闻，这种债券一开始95%的老司机会毙掉。

自从去年万达一劫，市场对于地产债爱恨交加，羡慕高收益债又担心踩地雷，然而正所谓，没有烂行业，只有烂公司，富贵险中求，恶向胆边生。

当然作为2+1期限的债券，14中弘债曾在16年12月给过投资人回售的机会，不过9.9%的票面+牛市的惯性，竟然是零回售。

不过能拿这种弱资质债券的投资人，相比风险偏好也更高。

最后特别期待中弘债券能够按期兑付，我的老铁二毛前些年申请了北京的一个自主型商品房，预计交房时间是18年6月，那个项目的名字叫：中弘-由山由谷。

写到这里的时候，看了眼wind，14中弘债兑付资金已足额划至中证登。

正如一位老司机所言，房地产老板总是会莫名其妙的不知道从哪里弄来一笔钱。

END