关于楼市2018，不得不听的四种声音
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白驹过隙，从来不变的唯有变化本身
继2016年年末的中央经济工作会议之后，“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，写入了党的十九大报告。这给未来中国房地产行业的发展，定下了基调，指明了方向。在2017年，近110个城市及部委出台超过250次调控文件或政策，市场完全“沐浴”在政策的阳光里。
可以说，2017年是密集调控、政策频的一年，在这一年，有七大重点值得关注，气象君一一梳理如下。
1
深度调控
楼市开启“五限时代”：限购、限贷、限价、限售、限商。因地制宜、因城施策的房地产调控政策，深刻地影响着中国楼市的走向。
楼市调控政策不断升级，是2017年房地产市场的典型特征。
2
金融去杠杆
据各地央行数据显示，今年各地银行住房贷款新增投放量均缩水。虽然2017年12月数据尚未公布，但根据前11个月数据显示，房贷新增投放量依旧紧缩。
临近年末，超90%以上的银行表示房贷额度再度吃紧，放贷时间延长。
3
量价回落
国家统计局发布的最新数据显示，2017年1~11月份，商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，增速比1~10月份回落0.3个百分点。
因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用，11月份，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落，11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。
二线城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月略微扩大0.1个百分点，二手住宅价格同比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续4个月回落，11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。
4
租赁时代
住建部等九部委公布12个租赁试点城市名单，预示着我国住房租赁市场改革大幕已经拉开。十九大报告中，明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将彻底扭转。
由国企牵头，万科、龙湖、旭辉、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足长租公寓，住房租赁市场将成为下阶段各方主体角逐的主战场。
5
地价温和
土地供应增加，地价延续温和态势，是今年土地市场的主基调。
国土资源部统计数据显示，地价方面，2017年第三季度，一、二线城市住宅地价环比增速均有所放缓。监测的20个热点城市中，仅深圳、合肥、武汉、石家庄4市本季度住宅地价环比增速微升，南京市持平，其余15个城市均有下降，其中，上海、厦门、郑州3市已连续4个季度持续收窄。
6
房企突围
据上市房企公布数据显示，碧桂园、万科和恒大在3月份就突破千亿，之后每个月突破千亿的企业都在增加；预计今年达到千亿规模的企业将达到17家。
比2016年增加5家。可以预见，房地产进入新阶段，众房企对市场份额的争夺即将进入白热化阶段，房地产市场可能加速洗牌。
7
楼市拐点
中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。
这就意味着，未来中国房地产市场的突出矛盾也随之转换为热点城市住房供应的不均衡问题。针对矛盾的解决，政策会持续深入，楼市拐点已初步显现。
对于2017年房地产市场的看法，以及对未来市场的判断，不同的人，不同的角度，会有不同的观点。本篇摘编了几位行业人士的观点，供读者参考。
胡葆森
建业集团董事长
两年后，房地产市场将发生这些变化
在2017年中国绿公司年会上，针对“房地产企业的战略之变”话题，胡葆森曾表示，中国的开发商借助城镇化的红利，过去的20多年还是以住宅为主，95%还是住宅开发商，下一步怎么样和教育融合，怎么样和科技融合，怎么样和文化旅游融合，怎么样和商业融合，甚至怎么样和体育融合，这都是需要思考的问题。
最终的目的是希望和这些东西融合之后，把自己从一个单一的住宅开发商变成一个新型生活方式服务商，来迎接消费升级和需求多元这样一个大的中国社会变化。
胡葆森说：我们国家现在进入中等收入阶段之后，大家消费在升级，作为一个开发商怎么迎接这个升级？也就是把自己从单一的住宅产品提供商变成新型生活方式服务商，这个过程转起来很痛苦，很漫长，也不会一蹴而就，作为我们来讲，完成这个新型生活方式服务商的初级模式，大概还需要三年的时间。
2017年11月17日，胡葆森接受第一财经《首席评论》栏目专访时，就“中国房地产业发展现状及未来走势”“租购同权对房地产市场的影响”及“建业的战略转型”三个方面进行了专业解读。
面对中国房地产业强者恒强、中小开发商洗牌出局的现状，胡葆森坦言“规律使然”。在专访中，胡葆森提到他曾在2005年推测，自2004年8月31日宏观调控起，房地产业以资本为推手的洗牌将会致使市场出现两种情况：一是一线、二线乃至三线城市房地产市场的前20大房地产开发商将控制市场60%的份额；二是一线、二线、三线城市前20名大地产商中，50%以上不是本地开发商，目前市场形势正如12年前的推测一般，优胜劣汰现象不断上演。
胡葆森认为，这种现象在发展进程中是必然的，市场规律不可避免。
对于市场未来的走势，胡葆森说：2020年前后，全国百强房地产企业在市场上的份额将达70%左右，其中前20大房地产企业的市场占有率将逼近50%。
对于十九大坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，胡葆森表示其主要作用在于抑制市场非正常、非理性消费，让市场回归理性，避免阶段性人口净流入较多的城市和区域在短时间内出现房价大幅上涨的非正常现象。
对于租购并举政策能够促进房地产市场稳健发展的论断，胡葆森表示认同：租售同权的房源主要来自盘活存量房产、新增专用出租的公寓两个方向，而盘活市场存量资产，不仅能够减少资源浪费，也能够缓解可开发土地匮乏的市场局面——“这是一个正确的选择”。
郭云昌
住建部住房政策专家委员会副主任委员
2018市场变化：竞争加剧，洗牌加快，利润减薄
2017年12月14日，住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌在接受媒体采访时称，无论是从房地产市场发展周期规律、还是从房地产现状来看，房地产市场已经下行。一二三四线城市楼市销售热浪已经过去了，且会一直延续到2018年。
顾云昌表示：所谓下行就是房地产市场增长速度放慢，2017年10月份、11月份房地产市场销量单月已经下降了，从整体形势判断，2018年房地产销售不可能超过2017年。从目前楼市调控效果来看，房地产市场本轮上升周期的最高峰已经过去，未来一段时间将会走向下行周期，2018年可能会出现房地产投资、销售和价格的低谷，但是总体来说不会有大起大落的现象。尽管2018年是政府换届年，但政府方面一再强调，楼市调控不会放松。
金融货币方面，顾云昌分析：从整个货币环境、金融环境来看，也不可能放松，尤其提高房贷利率和首付比例，这对楼市造成很大的抑制。从房贷市场的角度看，全国首套房利率已经连续九个月上涨，9月末全国首套房平均利率达到5.22%，二套房利率为5.6%，均创下了本轮利率上升和房地产调控周期的新高。
2018年在销售下滑、金融环境不松反紧背景下，顾云昌提醒房企应保护好资金链。他表示：我国房地产市场有自身规律在，而且政府一再强调楼市调控不放松，楼市销售热浪已经消退，2018年楼市很可能整体下行,房企须护好资金链。中国房地产的发展进程，我给出三句话——竞争加剧，洗牌加快，利润减薄。
侯娟娟
昌建集团第二事业部营销客服总监
2018年房企强者恒强，楼市限速中稳步前行
2017年郑州楼市供求格局发生以下四大变化：一是房价涨幅明显缩小；二是去库存成效显著；三是投机炒房受到扼制；四是自住需求稳步释放。
调控新政难挡房企拿地热情。首先，在特色小镇、文化旅游的政策红利下，2017年7月份思念、朗姿、康桥等五家房企与平原示范区政府签约中原金融小镇；随后正商、融侨、新田、华侨城等房企在荥阳集中签约8个项目。环郑升温、三四线市场“发烧”，成为2017年楼市的一个显著现象。
预计2018年第三季度从郑州到河南三四线城市，二级市场将形成新一轮的供应井喷。就2017全年来看，整个郑州商品房成交量环比有所下降，但价格却依然坚挺；虽受政策抑制，客户需求却依然存在，但有持币观望情绪。预测2018年第三季度前，政策层面不会有太强的松绑信号，这段时间，依然是置业出手的最好机会。
基于此，昌建集团一直在探索寻求新的发展模式，提出“二次创业、决胜未来”的战略方向，坚持以品质住宅、商业广场、特色小镇三大产品系为载体，深耕郑州、聚焦河南，持续稳健布局全国有发展潜力的核心城市。其中，郑州二七区昌建君悦府项目就是昌建深耕郑州、战略实践的又一品质力作。该项目打造郑南首家品质纯改善社区，并从景观、建筑、物业服务等方面进行升级，创造轻豪宅顶级生活。
李迅雷
中泰证券首席经济学家、研究所所长
一二线仍有大量住房刚需尚未满足
中泰证券李迅雷团队在最新的报告中预测，明年随着调控政策的持续，房价会呈现稳中趋降的走势，租赁住房制度将进一步推进。
李迅雷预计，2018年楼市将相对缓和，房产税出台的概率仍不大，虽然2017年商品房销量创下历史新高，但2018年销量会趋缓。不过，一二线仍有大量住房刚需尚未满足， 三四线仍有大量的棚户区需要改造，许多农业人口还有进城购房需求， 在一定程度上可推动房地产市场健康发展，同时也能适度拉动总需求。
李迅雷认为，现在房地产整体调控思路已经发生了重大转变，从需求侧转向了供给端，平稳房价和提高供给是未来房地产调控的两个目标。
针对租赁市场如何发展，李迅雷团队指出，租赁住房政策的推出，会从两个方面共同影响房地产市场：一方面租赁住房挤占了很大一部分普通商品供给，另一方面租赁住房政策会改变地产需求的结构。在这一背景下，总体住宅工地面积有望提升。随着决策层开始大力推动房地产供给侧改革，一是占比30%以上的租赁住房建设得以保证，二是正常商品住宅土地供应力度值得期待。
对于三四线城市来说，棚改货币化安置为商品房去库存做出了较大贡献，李迅雷预测，未来这一趋势还将延续。按照2017年5月国务院常务会议提出的未来三年再改造各类棚户区1500万套的目标来计算，这将每年带来2.3亿平方米的去库存规模，为三四线楼市带来有效支撑。
人口流动对城市或区域十分关键，也将对房地产市场产生影响，李迅雷认为，中部三四线城市或迎来中期的“人口繁荣”。
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