天津淘房说|不吹不黑！团泊东房价这么便宜，这个板块到底是不是“坑”？今年以来

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今年以来，团泊东存在感很强。
一方面，从年初的“限墅令”开始，到个别项目停工影响交付，团泊东的新闻总是“一波未平一波又起” 。
【天津淘房说|不吹不黑！团泊东房价这么便宜，这个板块到底是不是“坑”？】另一方面，数据显示， 2020年1-10月团泊东以近40万平米成交面积位列全市第二；成交套数3440套，也排在第二名。
天津2020年1-10月板块排名
但在今天的楼市大环境下，这个成绩不错了。
那么，这个板块到底能不能买？今天我们来做一波剖析。
01
团泊东的板块房价，这几年一直处于下滑状态。
由于赶上2016年那一拨牛市，团泊东的房价迅速攀上11000元/平米；
到2019年，板块有高层下降到9300元/平米；
再到今年，板块签约均价约8000元/平米。而实际上，富力新城、鸿坤理想城的成交单价已经低于7000元/平米。
据统计，团泊东板块均价从2017年最高点11676元/平米跌至如今的8082元/平米，跌幅近31%！
有的楼盘价格已经跌倒了2015年的板块价格。
目前板块主要就是富力新城和鸿坤理想城两家在PK 。
特别是鸿坤理想城，存量还很大，最近特惠价5900元/平米起，佣金竟然给到了10个点。
团泊东是主打湖景生态资源的板块，一般夏季会带动成交，秋冬季节的成交量稍差，尤其是别墅产品。
团泊东生态红线及主要在售项目位置分布
02
前几年，团泊东的土地价格影响了房价，可这两年，是房价影响了土地价格。
2017年，融信团泊东地块楼面价8241元/平米；
2018年，碧桂园团泊东地块楼面价5600元/平米；
2019年，北大资源团泊东地块楼面价3505元/平米，对比2017年价格已经几乎“腰斩”；
2020年，今年只有一宗商服用地被光合城摘走，截至目前还没有宅地出让。
导致团泊东土地供应萎缩的最大原因，就是房价太低，没法卖地。
天津刚需盘的建安成本加上“三费一税” ，每平米也要七八千，团泊东会更低一些，大概在六七千。
按照今年8082元/平米的平均单价来看，算不过来账。
恐怕土地需要“白送” ，开发商才能不再“赔钱赚吆喝” 。
团泊东近年土地信息
北大资源去年在团泊东以3505元/平米拿下一宗宅地，已经是近几年最低的楼面价，到目前都还没开盘，只释放了案名“颐和1898” 。
看来即使三千多的拿地价，成本依旧背不过来。
03
团泊东的房价为什么一降再降？
也是受天津整体房价梯度的拖拽。
从2018年下半年起，天津楼市形成全新的房价梯度。
2018年底，大南河组团的高层把价格拉到了18000元/平米。
因为精武镇祭出了更加“友好”的价格，倒逼距离市区更远的张家窝，价格逐渐降到高层17000元/平米的水平。
团泊东作为距离市区更远的板块，自然无法坚守住万元以上的单价。
因为团泊东距离西青区太近了，所以房价始终受到西青房价的影响。
区位上，团泊东所在的静海区，虽然被列为远郊，但它的位置可以算作是环城。
这样的通勤距离，吸引新天津人落户。