天津淘房说|刷新三观！公寓这条“咸鱼”，有人玩出了新花样！前段时间在一

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前段时间在一次饭局上，谈到天津公寓这条“万年咸鱼” 。
在座的一位朋友刷新了一下大家的三观，他不仅买了公寓，而且还玩出了新花样。
这位朋友家之前有两套房，一套自住，一套出租，每月租金4000多。
去年年初趁着行情，他把其中一套住宅卖了，一年多以来，一口气全款买了三套二手公寓，每月收租10000左右！
这波操作实在是看不懂！Why？
要知道在天津，大家依然是“谈公寓色变” 。
归根结底，还是前些年住宅价格太疯狂，同样的房款，买住宅的身价翻倍，买公寓的一直原地打转，或者仅仅吃到微薄红利，里外里算下来，亏大发了！
税费高、房价不涨、流通性差......公寓这些缺点经常被拉出来示警。
买过公寓的都会告诫后来人：不要买！
简单说一下这位朋友的逻辑。
“房住不炒”已然变成国策，最近的十四五规划也再次明确了，这也意味着，未来五年靠买房“身价倍增”的日子不可能了。
靠买卖实现资产增值不行，那投资房产就得关注租金收益。
公寓缺点一大堆，可有个最大的优点，出租收益率是住宅的两倍！
出租收益率=租金/购置成本，我们就来做道简单的数学题。
01
购置成本
同等地段，公寓价格比住宅低一大截。
截取贝壳二手房成交数据，同小区住宅和公寓在二手房市场的成交价，公寓价格基本锁定在住宅的1/2左右。
也有一些公寓，价格低于同小区住宅价格的1/2 。
【天津淘房说|刷新三观！公寓这条“咸鱼”，有人玩出了新花样！】例如海河大观，项目住宅均价50000元/㎡，公寓售价仅17000元/㎡；新汇华庭住宅售价55000元/㎡起，公寓27000元/㎡；北宁湾住宅26000元/㎡，公寓11000元/㎡。
02
租金
公寓的位置都不会太差，城市核心地段，甚至是地铁上盖，出行便利，商业繁华，租金也比住宅要高一些。
以王顶堤来说，周边迎风里、迎水东里、园荫里等小区，两室租金大约在2500元/㎡左右。
中海御湖翰苑公寓一室能租到2200元/月， 66㎡两室3400元/月；塞纳公馆一室2300元/月。
总价低，租金高，租金回报率自然也高一些，能到多少？
中海御湖翰苑一套66.28㎡两室，成交价128万，租金3400元/月，租金回报率3.2%；东亚风尚国际LOFT一室总价90万，租金2900元/㎡，租金回报率约3.9% 。
综合来看，公寓租金回报率基本维持在3%-4%之间。
同地段，面积差不多的住宅，租金回报率大约在1.5%-2%之间。
如果住宅价格每年上涨5% ，加上年租金回报率最大2% ，那么一套住宅最大年化收益≈7%
这样来算的话，住宅还是强于公寓。
03
公寓PK住宅，到底谁高？
但是凡事都有特殊情况。
首先，当下行情，住宅价格能不能保持每年5%的增幅很难说，而且公寓不是不涨价，只是涨的慢。
另外，也有一些特殊公寓，买入价格很低，未来收益是有机会跳出行情的。
例如我们之前提及的天津中心，一套80多平米的户型，成交价99万，租金6000元/月，租金收益率约7.3%！