规划规划 ， 纸上画画 ， 墙上挂挂 。
大部分规划在实施过程中 ， 都存在方案动态调整、落地周期延长 ， 甚至直接取消实施的可能性 。
如果规划最终无法落地 ， 不仅房价涨幅预期落空 ， 还要承受房子租金低 ， 流动性差 ， 居住体验差的代价 。
所以 ， 买房时不能直接把规划图作为价值判断标准 ， 一定要学会识别 ， 哪些规划未来具有确定性 ， 相对靠谱 ， 哪些规划只是画饼 。
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以对深圳房价影响最大的地铁规划为例 。
楼盘销售给你看的地铁线路图 ， 在没有完全开工之前 ， 都存在变数 。
在判断时地铁规划是否靠谱时 ， 牢记这个原则：
全面开工最明确 ， 近期建设基本稳 ， 远景规划要谨慎 。
目前已经全面开工的地铁线路 ， 比如12号线、13号线、14号线等 ， 线路走向和站点已经确定 ， 站点施工围挡都清晰可见 ， 价值是最明确的 。
当然 ， 这类楼盘可能已经透支了一部分地铁的溢价 ， 但正式开通时依然会有一波涨幅 。
已经得到发改委批复的近期建设规划 ， 比如3号线四期、7号线二期、8号线三期 ， 基本上十拿九稳 ， 站点和走向有很大的参考价值 。
但已经被批复的地铁规划 ， 出于某些特殊原因 ， 偶尔也有调整的例外情况 。
远景规划的靠谱性就存疑了 。
比如前不久通车的8号线 ， 早在2011年就纳入深圳地铁三期工程 ， 但在客流及轨道交通制式上存在极大争议 ， 工程多次修改及延迟 ， 最终更改为与2号线直通运行 ， 线路也做了调整 。
如果真的特别在意地铁的话 ， 优先选择已经全面开工的地铁沿线 ， 其次选择近期建设规划公布的 ， 最后再选择远景规划里的 。
总之 ， 我们在判断规划的价值时 ， 不要看政府说了什么 ， 要看的是政府做了什么 ， 这些做法是否符合市场的需求 。
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对大部分普通购房者来说 ， 在买房的各大要素中 ， 可以看淡规划的作用 。
如果是自住 ， 更多还是要从自身需求出发 ， 考虑除了规划之外的地段、品质、户型、学区等其他因素 。
如果规划带来的溢价太高 ， 还可以考虑同样的价格 ， 在其他位置是否可以买到居住体验更好的房子 。
如果是投资 ， 则需要注意两点：
一是哪些规划才能真正利好房价 。
像科技园区、地铁、大型商超、名校学区、三甲医院等规划 ， 对于房价是有正面促进作用的 。
但有些规划的出台 ， 不仅不会对房价的上涨起到促进作用 ， 反而会起反作用 。
比如有些道路扩建规划 ， 将商业街变为城市快速道路 ， 或者出于建设需要而将配套迁走 ， 紧挨楼盘建设高铁线路、变电站等 ， 都会使得周边住房的附加值下降 。
还有一些规划 ， 看似非常重磅 ， 但对房价的支撑作用实则非常有限 。
以前几年沙井被炒得最火的“国际会展中心”为例 ， 会展经济会加强所在地基础设施建设 ， 可以增强当地房价下限 ， 但并不能直接带来常住人口 ， 对提升需求几乎没有帮助 。
二是要认清这类严重依赖规划的房产的价格周期 。
可以依托概念领涨甚至提前透支 ， 但概念热度过去也容易高位站岗 ， 行情不佳的时候则会领跌 。
因此 ， 介入的时机非常重要 。
如果太早 ， 会面临巨大的时间成本 。 一项重大规划 ， 从立项到公布 ， 中间要耗费大量的时间进行可行性研究、论证等工作 ， 即使最终得以实现 ， 也需要等待极长的时间 。
如果太晚 ， 则利好已经被透支殆尽 ， 此时买入只会高位接盘 。
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那么 ， 深圳目前哪些区域的规划已经十拿九稳 ， 房价未来还有上涨空间？
最稳的依然是前海 。
前海有大湾区国家级战略加持 ， 是深圳目前规划最高的一个区域 ， 未来十年会持续有利好兑现 ， 产业落地速度也非常迅猛 。
虽然目前房价已经接近12万/㎡ ， 但前海面积狭小 ， 住宅供应极度稀缺 ， 未来想象空间依然巨大 。

稿源：(子木聊房)

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标题：子木聊房|买房要跟着规划走，但不能跟着规划图走( 三 )