实际情况却往往是 ， 在房价尚未上涨之前 ， 舆论就开始大肆炒作规划会如何推涨房价 。
待房价起来后 ， 便可以用规划价值提前兑现 ， 去强行解释其背后的合理性 ， 却对其他涨幅要素视而不见 。
如果你不信 ， 不妨对比一下龙华观澜、宝安石岩这些区域 ， 剔除名校学区等特殊变量 ， 分别统计知名度的较高的标杆盘的价格趋势 ， 就会发现：
这些区域的房价涨幅 ， 其实都在一个水平线上 。

众所周知 ， 观澜、石岩整体面貌不佳 ， 农民房、厂房遍布 ， 既没有光明沙井大片的空地 ， 也没有重磅的科学城、大空港规划 ， 更没有名校概念在暗流涌动 。
但不少购房者还是用钱投票 ， 把石岩、观澜这种“下水道区域”的房价砸起来了 ， 一些标杆盘目前的价格 ， 足以比肩沙井、光明的热门地段 。
很多人万变不离其宗 ， 总是喜欢从产业、规划来论证房价 。
而历史经验证明 ， 如果忽略掉名校学区这个特殊变量 ， 深圳任何涨得用力过猛的区域和楼盘 ， 在几年内价格都会重归平衡 。
要么原先同价的其他区域被低估 ， 未来涨幅也会赶上来 。
要么这个区域的价格被高估 ， 未来会横盘等待别的区域补涨 。
在这个动态平衡的过程中 ， 规划的炒作 ， 往往是一些区域房价提前透支、产生泡沫的幕后推手 。
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为什么这么说？
因为规划的落地往往是超长周期的过程 ， 一般需要五年甚至十年以上的时间 ， 且存在很大的不确定性 。
规划带来的预期可以在短期内影响房价 ， 但真正决定房价走势的基石 ， 依旧是供求关系 。
从供求关系的角度来说 ， 一个有规划加持的区域 ， 理想的发展路径应该是这样的：
规划落地→带来产业发展→产业吸引人口带来财富→楼市因需求旺盛而发展→正向循环
深圳有些区域的路径实际上却是：
规划利好先行→房价透支→产业没发展起来→购买力不足导致楼市萎靡→房价下跌→恶性循环
就拿产业规划在千亿级别 ， 足以碾压大部分同类区域 ， 这几年房价却一直不温不火的坂田为例 。
除了位置偏远、配套短缺导致的需求不足 ， 还因为经历了2015年的一轮火箭式上涨 ， 产业规划带给坂田的利好早已被提前透支 。
早在2015年 ， 坂田房价就已突破4万/㎡ ， 2018年华为又因不堪忍受高房价外迁 ， 购买力加速流失 ， 进一步加剧了供过于求的态势 。
反而是没有什么产业规划 ， 被深圳人称为“睡城”的龙华 ， 这些年的房价涨幅 ， 却超出大部分人的认知 。
此前 ， 龙华还是福田的后花园 ， 如今 ， 龙华的价格正赶超福田 ， 部分带学位的楼盘甚至已超过了福田的价格 。
用供需理论很容易解释 。
龙华虽然没有规划加持 ， 但城市面貌新 ， 轨道交通拉近了通勤距离 ， 新房居住体验好 ， 有来自福田外溢的强烈需求支撑 ， 房价自然能涨起来 。
光明、沙井的上涨也是同样的逻辑 。
在规划的产业、配套落地之前 ， 本地购房需求还未得到充分释放 ， 但由于承接了来自南山、福田的大量购买力 ， 足以消化井喷的新房供应 。
像石岩这样的区域 ， 则是由于新房市场长期供应短缺 ， 无法满足市场需求导致的房价上涨 。
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一些严重依赖规划炒作的区域 ， 规划热潮起 ， 涨的最快 。 热潮末期 ， 站岗最快 。 市场转凉的时候 ， 最不抗跌 。
因此 ， 我一直说 ， 买房要跟着城市规划走 ， 但不能跟着规划图走 。
跟着城市规划走 ， 换句话说就是跟着城市发展走 。
深圳从过去40年的一路向西 ， 到前几年的东进计划 ， 再到今天的再次转头向西 ， 不仅是城市发展战略的路径 ， 也是近几年楼市轮动的路径 。
而城市发展不仅仅取决于规划文件或规划图 ， 更取决于最终的决策和实施 。
有做城市规划的朋友曾跟我开玩笑：

稿源：(子木聊房)

【】网址：http://www.shadafang.com/c/hn110E9E112020.html

标题：子木聊房|买房要跟着规划走，但不能跟着规划图走( 二 )