比如壹成中心 ， 11个区总建面约320万㎡ ， 1.5个壹成中心就等于一个故宫 ， 350个壹成中心就等于一个龙华区了 。
想去小区里的会所 ， 先下楼走到公交车站点等车吧；想去小区内的泳池 ， 先下楼走到公交车站点等车吧；想去小区门口 ， 先下楼走到公交站点等车吧 。
所以 ， 如果你看到一个超级大盘自称“距离地铁站500米” ， 先别激动 ， 500米肯定是到小区最近那扇门的距离 ， 从大门走到你的家 ， 说不定还要好几公里 。

还是拿壹成中心举例子 。 项目11个区 ， 只有九区能在10分钟内走到地铁站 ， 其它区距离地铁都挺远的 ， 步行时间基本在20分钟以上 。
我有买了壹成中心三区的朋友感慨：4号线已经挤出翔了 ， 下来还要走半小时才能到家 ， 这可是六七百万的房子 ， 还不如住光明的地铁盘舒服 。
此外 ， 由于超级大盘的开发需要分期进行 ， 周边通常也是开发工地 ， 前期入住的业主很可能将无奈地生活在建筑工地的包围中 ， 得忍受很长一段时间的机器轰鸣、尘土飞扬 ， 小区人气通常也要多年后才会兴旺 。
小盘就不一样了 。
一个楼盘最多十来栋房子 ， 配套入住的时候就都建好了 ， 步行二十分钟内就能转一圈 。
无论是到小区会所、泳池、大门口 ， 还是地铁站 ， 都能在很短的时间内步行完成 。
03
超级大盘溢价高 ， 小而美盘性价比高 。
拿开头的两个盘来说 ， A盘作为超级大盘 ， 因为配套完善 ， 而且配建了一所名校 ， 价格方面很坚挺 。 开发商不断推新 ， 价格一路上扬 。
B盘只有基本的社区配套 ， 没啥特别值得吹的概念和规划 ， 价格也只有A盘的8成左右 。
对于购房者来说 ， A盘虽然贵了一点 ， 但显然更诱人一些 。 但如果把那些配套复盘一下 ， 想法可能就不同了 。
比如 ， 花更高的价格买了A盘 ， 就一定能入读名校吗？
不一定 。
现在已经没有学位房的概念了 ， 即使是学区房 ， 也有很多不确定因素 ， 一个居住人口达10万的大盘 ， 很难说到底有多少适龄学生 ， 到时候有没有足够的学位 ， 要打个问号 。
如果等你的孩子要上小学了 ， 才发现需要摇号 ， 这种不确定性 ， 足以抚平房产的溢价 。
很多买壹成中心的购房者 ， 都是看上了龙华第二实验学校的学位 。 但随着大批业主入住 ， 学位需求也越发旺盛 ， 原本稳定的学位选择 ， 如今却面临被分流的风险 。
可以想象 ， 之后更多新业主入住 ， 未来学位紧张的矛盾只会更严重 。
B盘虽然没有大商场、长跑道 ， 但配套也能满足日常所需 ， 因为社区人少 ， 同等配套之下还可以少一些人分享 。
同样大小的花园和会所 ， 几百户共用还是几千户共用 ， 在居住品质上的区别是很大的 。
更何况 ， 小区虽然没有配建购物中心 ， 但周边可以有啊 。 从这个角度来说 ， 小盘可能更有优势 。
我的一个朋友 ， 买了博林君瑞的房子 ， 这个盘由于跟沙井海岸城距离近 ， 未来能蹭到海岸城丰富的配套资源 。
对他们一家来说 ， 到时候虽然生活在小盘中 ， 但是却仍然享受了大盘所带来的许多方便 。
最重要的是 ， 沙井海岸城在大商场和名校学位的加持下 ， 备案均价很可能破6字头 ， 但他当时买博林君瑞才4万+的单价 。 未来海岸城开业 ， 他家的房子同样也会跟着涨 。
而住在大盘最里面的住户 ， 到小区门口的购物中心都得开车 ， 便利度还不如小盘 。
04
一手市场 ， 大盘一般更好卖 ， 但二手市场可能要反过来 。
同一时期的大盘和小盘 ， 刚入手时可能差别不大 ， 但过了五年后、十年后 ， 两个楼盘的战场已经转移到二手房市场 。
与小盘相比 ， 大盘的增值风险更大 。
壹成中心从2015年开盘时单价4万/㎡ ， 到2016年第二次开盘时 ， 价格是5.8万/㎡ 。 但在这之后 ， 楼盘后面开盘的6期和7期 ， 均价都一直保持在5.6-5.8万/㎡ ， 基本没有涨过 。

稿源：(深圳吹水妹)

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标题：深圳吹水妹|深圳超级大盘和小楼盘，应该怎么选？( 二 )