其二 ， 融资遇阻 。 一季度开发商融资整体萎缩86% 。 4月以来 ， 为了纾困房企 ， 融资环境有所改善 ， 开发商海外发债、境内发债均有上升趋势 ， 尤其是到了8月份 ， 开发商融资迎来井喷——境内债券单月发债超过659亿 ， 同比2019年同期上涨了5.1% 。 但仔细分析后会发现两个重点：1、最近几个月融资最多的都是国企、央企 ， 一众中小房企民企的融资情况仍然不容乐观 。 国企的融资利率可以低到4%-5% ， 而没有背景和实力的民企的融资利率却高达12%；2、其实海外融资的通道已经切断 ， 对于很多严重依赖于境外发债的房企来说 ， 如同当头一棒 。 当下看 ， 市场分化 ， 企业融资成本分化严重 ， 部分企业融资成本低于6% ， 而也有企业融资成本超过13% 。
不仅如此 ， 近期国家又敲定了开发商融资“三条红线” ， 而且有12大开发商被“敲打” ， 这意味着过去开发商那种“负债狂奔”的时代已经结束了 。 整体看 ， 房地产行业资金紧张 ， 房企打折促销 ， 以价换量卖房的需求非常强烈；

其三 ， 还债压力巨大 。 当前阶段 ， 对于购房者 ， 晚一个月买房 ， 影响微乎其微 ， 但是对于开发商来说 ， 一个月不卖房 ， 就意味着少了一个月的销售业绩 ， 就意味着没有回款 ， 无法补偿公司现金流事小 ， 还不了债事情就严重了 。
我们不止一次说过 ， 2020年是开发商的“偿债之年”——根据平安证券的测算 ， 2020年 ， 房企的境内发债、海外发债、房地产信托的到期规模合计达到了1.5万亿 。
事实上 ， 不久前就有银行行长告诫 ， 未来要做好过“苦日子”的准备 ， 未来手里有现金才是王道 。 我们真正意义迎来“现金为王”的时代 。 毫无疑问 ， 行长的告诫对于极度缺钱的房企更是如同戳中了要害——房地产企业比任何人都更深知缺钱的艰难 ， 也知道现金流的重要性 。

新房“降价潮”如约而至 ， 二手房“贬值潮”也真的来了
自此结论很清楚 ， 今年余下的几个月对于绝大多数缺钱的开发商而言 ， 降价卖房无疑是首选 。 尤其是库存严重积压的三四线房企 ， 其实很多都面临资金即将断裂的危险 ， 他们或将率先开启下一轮的“降价潮” 。 需要强调的是 ， 整个房地产市场是存在强关联的 ， 新房降价销售 ， 势必会影响二手房的销售 ， 毕竟购房总需求量是不变的 ， 新房降价 ， 所有的购买力都跑到新房市场了 ， 二手房就同样面临贬值的压力 ， 这意味着接下来属于二手房的“贬值潮”也会同步到来 ， 手持多套房产的炒房投资客 ， 要认清形势了 。
受回款、还债、销售等多重压力驱使 ， 开发商现阶段都在暗中较劲 ， 一方面在谋划打折销售的折扣；另一方面 ， 也在彼此较量 ， “价格战”一触即发 。 开发商火急火燎降价“投降” ， 大幅度让利刚需 ， 尤其是恒大“自杀式”降价后 ， 房价终于动摇了 ， 那么对于刚需购房者而言 ， 今年最后几个月适合买房吗？懂行人说了9字 ， 房企大佬也说了实话：
说实话 ， 当前这种关键时期 ， 开发商的选择并不多 。 地产商自己都承认了 ， 为了能够更好地解决资金周转情况 ， 缓解自己的债务压力 ， 很有可能开启“薄利多销”的模式 。

开发商降价或者佯装降价 ， 毫无疑问对房价的预期已经构成利空 ， 在这种局面下 ， 刚需购房者到底该不该在接下来的几个月里买房呢？懂行人说了9字：价格合适就抓紧上车 。 这就要求大家一定要做到 ， 在买房前下足功夫 ， 一方面 ， 对于开发商的降价有洞察能力；另一方面 ， 能够准确无误地根据自身的需求 ， 挖掘到适合自己的而且又高性价比的房子 ， 这个时候 ， 确实可以出手了 。 尤其是一二线城市的位置、配套、学区等还不错的楼盘 ， 遇到开发商打折降价 ， 一定不要错过 。
对于今年未来几个月要不要买房 ， 其实房企大佬也说了实话——融创孙宏斌在不久前的业绩发布会上直言 ， 买房自己住还是要尽快买 ， 趁着这一波开发商的让利 ， 抓紧上车 。 历史证明 ， 晚买房花的钱更多 。 他同时提醒到 ， 这样的机会并不多 ， 而且现在开发商手里有钱 ， 老百姓没钱 ， 所以开发商是可以继续撑下去的 ， 这样撑下去的结果就是 ， 房价还会继续上涨 ， 尤其是那些有价值有潜力的城市 ， 房价未来只涨不跌 。 他也发声告诫到 ， 有些开发商不愿意去拿地、需求严重不足的城市的房产 ， 是千万不能乱买的 。

稿源：(楼市新谈)

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标题：楼市新谈|“贬值潮”真的来了！今年最后几个月适合买房吗？大佬：别乱买房( 二 )