#港股解码#【会议直击】万科：疫情有危也有机，暂无意分拆物业公司( 四 ) 港股解码

由于我们做经营性业务和服务意识还有待提升，万科还在爬坡期和探索期。
城中村业务最主要是在深圳，去年开业基本在深圳，其次我们在珠海、广州和厦门也有少量分布。
但是万科一直以来非常看好这个业务，也将此当做核心业务。相信未来国家会出台相应的政策扶持。
Q：2019年派息的方案略下降，基于哪些考虑？
朱旭：我们想多保留现金在手，同时不想减少给股东的分红，所以分红总额不变，派息率为30% 。
Q：公司的2019年业绩营收和归母凈利润都没达到市场的预期，盈利水平似乎下降？原因是什么？是否意味着公司盈利能力下降？如何看待目前经营的状况？
祝九胜：从十大国內地产发展商的成绩来看，我们在营收增长方面不是处于很理想的水平。三年前我们给自己定位，战略是围绕城市发展和客户的需求来布局我们的业务。从营收和销售规模情况来看，在很多年前的要求是重视销售规模，开发业务的市场份额，但我们更重视的是质量，也就是回款率，来优化我们的现金流。
毛利率方面， 1）其实整个行业毛利率的下降是一个长期趋势，面对这个问题，我们为客户做好产品和服务，创造真实的价值， 2）持续提升我们的管理水平， 3）其他环节的优化，并不代表ROE的下降，投资者会更关注ROE的情况，毛利率下降并不代表ROE的下降。我们会不断努力，虚心向利益相关方和同行学习，提升我们对利益相关方回报的能力。
Q：去年万科中西部的销售是否有压力，南方区域有下降趋势，万科对此将采取怎样的措施？
祝九胜：从投资布局来讲，我们还是在一二线城市布局多一点，我们对这些城市都提出能够进入前三的要求，由于进入这些城市符合公司的策略选择，首先要满足这个城市发展配合，是否照顾好这个城市的客户，这个城市与公司交互的频度如何，我们有自己特別关注的点。
一二线城市的需求，各种条件都比较好，竞争比较激烈，我们的挑战也比较大，我们在实际操作中会与同行合作来满足策略目标。
南方在四个区域中排第四。南方区域所处的城市，包括深圳、广州、珠海、厦门等等，在这些城市中，政府出让土地时会涉及越来越多综合化因素，需求也更多样，所以拿到项目减少，对全周期经营能力的要求也很高，但仍会努力，请多给一点时间。
郁亮补充：从长远来看，四个区来看，中西部的份额很少，近年中西部发展比较快，长期来看会形成均衡和优势。
Q：宝能持股比例的下降。
朱旭：股东的决定。
Q：疫情之后物业管理的方面有哪些新的发展策略？是否有上市计划？
祝九胜：物业是集团三十年的老业务。五六年前开始市场化时，这个业务也不是很大。当时还是100%持股，正因为市场化了才引进一些外部股东，一起来商定未来怎么走。
万科物业目前管理6.4亿平方米的项目中，属于万科开发的楼盘一半都没有。一直以高满高收为基础——85%的满意度，至少90%以上的收缴率。在疫情当中，这项业务的重要性得到了內外部客户和政府的认可，也确实提供了新的机会。
除了以上提到的机会外，还包括：商写业务，与戴德梁行合作，希望在这一块有所建树。第二个，我们的物业管理是从社区到街区到片区计划：在政府的授权下，也参与城市的管理，这包括横琴、雄安、成都高新区、深圳坪山等。
郁亮补充：万科物业发展很快，对于入股的事情没有需要披露的信息。对物业上市问题，我的看法是物业暂时没有上市计划，相当长时间没有计划。必须等到人们把万科物业当做城市服务商的时候，才会考虑让它上市。
Q：万科财报的筹资金额下降了三百多亿是什么原因造成？增值税高了一百亿原因是什么？万科最近三年的股价变化不大，是否为价值投资的标的？