#港股解码#【会议直击】万科：疫情有危也有机，暂无意分拆物业公司( 三 ) 港股解码

1）增加各类人才用房。不仅为金融、高科技从业人员提供住房，也要为城市服务离不开的人员，例如环卫工人，物业管理和快递小哥提供居住场所。人才用房裏应该包括各种人才。
2）要加大老旧小区的改造。这次疫情有物业管理的小区，防控都做的比较好，所以需要加大老旧小区的改造力度。
3）人们对于健康产品的需求是很殷切的。我们希望万科能够在这方面为市场做出贡献。
Q：万科今年的拿地策略如何，是否会有逆周期的操作。
执行副总裁及首席运营官张旭：疫情对我们行业带来很大的挑战，但无论疫情如何，中国房地产的中长期不会有太大变化，我们的投资策略还是会遵循过往的逻辑和原则。
我们的逻辑和原则：始终关心客户，客户在哪，我们就在哪，客户的需求始终是我们关心的要点。
近几年我们一直关注轨道交通、地铁上盖，在这方面寻找投资机会。
第二是谨慎投资、量入为出、保证公司现金流安全的原则。我们任何时候都会保持手中有余粮。
第三，投资只是一个开始，整个开发的过程、做好产品做好服务，才是投资最具有能力的时候。
对拿地的机会，我们每年都有特定的仓位，以保持持续发展。我们会在此基础上寻找好的投资机会，我们评判的标准始终是以项目为纲，看项目价值和价格是否匹配，还有就是现金为王。
Q：央行降准，万科融资有何计划？
祝九胜：我们观察到全球央行都在降息。这是一个宏观的问题。我们当好农民耕好地。从国內的情况来看，央行也在降准，准备金的降低也增加了市场的流动性，有利于降低融资成本， LPR改革主要对实体经济有明显的好处，这些措施都针对实体经济，对我们的影响不直接不明显。
从央行态度来看，坚持房住不炒的政策。所以对于房地产行业来说，这些政策的直接利好影响我们不敢给予太高的预期。
正因为基于这方面的观察，我们一贯采取稳定的融资策略。爱惜我们的品牌和信用，保持公司信用评级处于行业的领先水平。继续保持好信用评级，控制负债率和融资成本。
合理地安排投融资的节奏，灵活地运用融资渠道，但我们不会设定目标。
至于前边有媒体问到的降价不降价的问题：对于一个企业来说，定价不是他的权利，价格管理一定是它的职责。定价是消费者的权利，企业只是标价，由消费者来投票，我们是没有定价权。这是我们长期市场化的本质。
Q：万科在公布业绩时也发了董事会的决议，跟投收益从內部收益率（IRR）调整为以公司加权平均成本（WACC）为依据，为什么调整？现在的WACC是多少？
张旭：我们跟投是在2014年推出，已经有六个年头，到2019年已经有八百六十个项目，去年一年有140多个项目。
自从跟投以来，有效提高了拿地的质量，加快了施工的进度，在节约成本方面也很有成效。过去和未来都不断地迭代，这次也是迭代的优化。
因为：
1）区域员工集合跟投的方式简化了跟投管理，简化流程。
2）设立了各个区域的骨干、合伙人和核心合伙人，集合跟投，这也是强制跟投的组织变化。
3）在2018年的跟投制度当中，我们选用的是2017年的WACC ，也就是10% 。今天我们调回WACC也是延续了当年的基本原则和思路，没有改变，这样更加反映投资者的真实回报水平。
我们会请独立第三方做独立评估，用此来调整未来每年的WACC 。 2019年的还没做出来，但以后会公布。
Q：泊寓前景如何？城中村开业分布在哪些城市
董事会秘书朱旭：我们依然看好这个市场。目前这个行业的发展存在客观的限制，比如出租来源，需要商业改住，目前一些城市的商改住细则还没出来；从建造标准来看，还是参照住宅的标准，但与租客的需求不一定匹配；商改租不能享受民用水电的优惠，提高了生活成本。最后目前租赁住宅的税负还是比较重。