#港股解码#【会议直击】万科：疫情有危也有机，暂无意分拆物业公司( 二 ) 港股解码

不过2020年初的疫情确实让包括万科在內的房地产开发商措手不及。万科表示，物业公司一直走在最前线，预计增加支出2亿元；地产业务方面，关停售楼，开展线上签约；物流方面，无偿开放59个物流园，协助政府和慈善机构仓储运输防疫物资；印力减半收取86个商场商户2月份租金；长租公寓方面则为部分受疫情影响客户给予阶段性免租……从这些措施可见，疫情无疑会从收入和开支方面对万科构成负面影响。
万科提到，疫情渐见好转，目前项目覆工率已达81% ，预计三月底项目覆工率将达到97% 。
以下是管理层回答媒体的提问：
Q：公司管理层认为疫情对整体经济、万科有哪些影响？万科会采取什么措施应对？
郁亮：面对疫情，我们无法置身之外，每个人的行为都影响到自己的安全和他人的安全。我在万科工作三十年，经历了很多，这中间有很多教训和经验，大体上每次在危机过后都能获得发展机会。
结合这些经验和教训，我来谈谈如何认识危机、应对危机和寻找机会：
第一，勇气。勇气支持一线的抗疫人员走到今天。我国能取得今天的抗疫成绩，靠的就是这份勇气和责任。
我们万科的责任就是照顾好客户、员工、股东，在危机面前牢记对客户、员工和股东的责任。
第二，一定要有免疫力。疫情告诉我们在没有特效药之前，只有靠自己的免疫力来战胜。对个人来说，免疫力依靠有规律的作息、均衡的饮食、适当的运动、积极的态度。
对企业来说，强大的免疫力和健康的基础能帮助我们度过危机。企业的免疫力来自于客户，其次，现金为王，手有余粮。
第三，一方面有准备，另一方面，不能只看到危，也要看到机。疫情为社会带来了很多变化。例如孩子通过线上上课，远程办公，老人线上买菜，万科都在留意这种变化。这次疫情也让大家认识到仓储的重要性，疫情过后物流会有比较大的发展机会。万科以“万维物流”为物流仓储服务平台，经过了五年的业务布局，疫情期间，物流作为基础设施的意义得到了突显，这次看来我们是有前瞻性的。
这是我们创新动力的来源，也是我们培养竞争力的起点。
一年半之前，我们的主题词是活下去，当时只是居安思危的警惕，没想到今天活下去成为了特別真实的存在。
万科将继续保持警醒，在变化中寻找变化中可能的机会，让自己健康地活下去，活得好活得久。
Q：疫情对公司的销售、覆工和现金流有何影响，是否考虑降价促销？
祝九胜：疫情整体对我们的影响还是比较大，体现在销售、交付、现金流、覆工等方方面面。
销售方面，我们二月份的销售同比降低了510亿，一月份我们抢了个开门红，基本上没多大影响。我们在湖北进入了三个城市，分別是武汉、宜昌和鄂州。这三个城市到了1月23日之后基本就没有销售，不过它们在整个集团占比只有3.1%到3.2%之间。
疫情对我们的交付也带来压力。以一季度为例，疫情让我们对一万户客户有交付延缓的可能，全年的延缓可能涉及到3.9万户。
开覆工方面，今年我们比往年开工晚了四十天，一年的九分之一。
这些影响最终都反映在现金流上，销售的减少导致了销售回款的减少，我们也为疫情增加了防御的成本。总体看来，疫情对公司的影响相当大，销售回款大幅下降，并且也给未来一到两年造成结算压力。
不过我们也看到改善的跡象：客户的来访量逐步增加，大概恢覆到一月份来访量的五成左右。南方区域更好一点，大概到六成，北方为三成左右。
覆工到今天为止已经到八成，返岗的人数达到了72% ，这个比例在进一步提升。
Q：管理层认为疫情对房地产政策有何影响？
郁亮：万科內部有一句话：“当好农民种好地” 。对我们来说，需要靠自己脚踏实地做好自己本分的工作。我们不去预测政策走向。对于房地产从业人员来说，还是想提一些看法：非常期望房地产的长效机制尽快落地，也就是更好地解决老百姓的居住问题。在房住不炒的基础下，有三个建议：