#港股解码#【会议直击】万科：疫情有危也有机，暂无意分拆物业公司港股解码

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刚刚公布2019年业绩的万科(02202-HK 000002-CN)以“缓约花期几日看”为题举行了疫情下的线上业绩发布会。
诗句引自宋朝释宝曇的《春寒》，全诗为：“別院东风料峭寒，春衫已试脱应难。黄昏却傍灯归去，缓约花期几日看。 ”诗中带有春天已到却依然透着寒意，只能静待花开之日的无奈之意。不过万科的解读偏向乐观：只要花开，永远都不会迟。不知投资者的解读又是如何？
暂无意将物业管理业务分拆上市
作为全国领先的房地产开发商，房地产开发依然是万科的主营业务， 2019年贡献了96.52%的总收入，同比增长23.9% ，至3526.54亿元（单位人民币，下同），毛利率由2018年的37.8%下降至36.5% 。 2019年的合同销售额同比增长3.9% ，至6308.4亿元。
总裁及首席执行官祝九胜对于毛利率下降却有不同的看法，他指出整个行业毛利率的下降是一个长期趋势，面对这个问题，万科的首要任务是为客户做好产品和服务，创造真实的价值，但是毛利率的下降并不代表投资回报的下降，万科仍会继续努力为利益相关方提高回报。
2019年，万科获取项目147个，总规模建面3716.5万平方米，权益规划建面2478.4万平方米，权益地价总额约为1549.6亿元，新增项目均价为每平方米6252元。目前按建筑面积计算，万科2019年新增项目有71.5%位于一二线城市，而管理层也提到未来仍将继续专注于一二线城市。
实现开发业务结算收入同比增长21.8% ，至3340.4亿元，均价按年提高了8.48% ，至每平方米13577元，实现结算面积2460.3万平方米，同比增长12.3% 。截至2019年末，万科合并报表范围內有4288.5万平方米已售资源未竣工结算，同比增15.6% ，合同金额合计为6091亿元，同比增14.8% 。
物业管理业务贡献了另外3.48%的收入，同比增长29.7% ，至127亿元。截至2019年12月31日，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1% 。董事会主席郁亮表示，物业公司暂时没有上市计划。
2019年，万科全年总收入同比增长23.6% ，至3678.94亿元（按中国会计准则编制，下同），因房地产开发业务毛利率有所下降以及税金增加（原因下文将提及），股东应占凈利润同比增长15.1% ，至388.72亿元。扣除非经常性款项后的经常性凈利润同比增14.4% ，至383.14亿元。
相较于凈利润动不动就增加几倍的小规模房地产开发商来说，万科的2019年业绩实在算不上亮眼。 2019年的加权平均凈资产收益率为22.47% ，较2018年下降了0.77个百分点。财华社用杜邦公式解构，期內平均凈资产收益率有所下降或与凈利润有所缩减关系较大。
万科宣派末期息每股1.045元，派息率为30.38% ，显着低于2018年的51.39% 。管理层解释是为了积谷防饥，派息总额其实与上年同期一样。
财务稳健
截至2019年12月31日，万科持有货币资金1661.95亿元，须于一年內支付的附息债务为960.12亿元，持有的现金足可应付短期债务。凈负债率由2018年末的30.9%上升至33.9% ，资产负债率则为84.4% 。资产负债状况明显好于众多同行。截至2019年末，归属于上升公司股东的每股凈资产为16.64元，较2018年末提高了17.93% 。
2019年，来自经营活动的凈现金流入同比增长35.9% ，至456.87亿元，连续11年录得经营活动现金凈流入。
展望
2020年，万科预计现有项目的新开工面积为2921.2万平方米，预计项目竣工面积为3319.3万平方米，相当于2019年实现结算面积的1.35倍。