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图 | Zillow的囤积房屋存量 图源：Mikedp
《硅谷101》：我们刚刚提到了美国的房价是一直在涨的，它算是一个大牛市，你刚刚也提到了他会赚三笔费用，买方的中介费，卖方的中介费以及房屋盈利的增值。如果房价一直在涨，就意味着他们过去那些买来的房子再卖出去是不会亏损的，他应该是能卖得更高才对。
按理说三季度房市这么好，应该是他们一个赚钱的绝好时机，因为财报上可能是他现在又收购进来了这么多房屋，那么他亏还是赚，要看接下来美国房市是涨还是跌，它是一个对预期的判断。但是在现有的业务中，如果房价一直在涨，他们又是倒买倒卖的，为什么不是赚很多？
李晴：逻辑听起来是对的，这是为什么这个生意听起来很简单。即使是你买的没那么便宜，只要市场是在上行的、是牛市，那你只要卖的贵，最终都是能挣钱的。
但实际上过程中我们经常忽略了它有很多的成本，包括持有的成本，运营的成本，还有金融的成本，这些都是这个房子搁在手里的一个成本，因为房子有房地产税、有维护费、有运营装修维护的成本，以及他一定是从银行有贷款及利息的。
你买的房子每个不到50万当然不多，当你量级达到一定程度，它每个月现金流的成本还是很高的。
即使是市场在上行，但是如果他当时买的不够便宜，以及这个上行的过程没有那么高，就很难。
今年上半年包括到七八九月份可能都是一个非常急速上涨的一个状态，但一旦这个状态有所迟缓，就像凤凰城，9月份可能市场没有再继续涨，或者是到了冬天，本来就是房地产每年的一个季节性的交易量不是很多的季节，如果他们卖的房子又比较多，那就会造成供需的不平衡。一旦供需不平衡，那就更难卖出更好的价格。所以实际上他收的房子越多，他如果有要卖出的压力的时候，它会相应的反向影响市场的一个价格。
如果是一个单独的小企业家或者是一个散户你很有钱，你想要业余的时间来做这件事，挣钱是一个挺简单的事情。如果你觉得现在这些房子不挣钱，等上三个月，明年春天再卖一定挣钱。
那为什么Zillow就一定要现在卖等不到明年？他有更多现金流的压力，可能还有第四季度财报的压力，但是你单个的人和组织就没有这种压力。这种重资产的游戏，单个的小组织是更容易挣钱的。
02 人工智能加速房价波动？《硅谷101》：Zillow在做这个业务的时候，他也说了自己的一个核心亮点是人工智能计算房价。我相信很多住在美国硅谷的小伙伴，凡是有过买房甚至租房的，都会用Zillow或者Redfin的那个估价体系，因为我自己也用这个软件，他们偶尔估价跟真正房屋的成交价格还差挺多的。
刚刚我们反复提到了凤凰城，为什么凤凰城是一个非常典型的案例，就是因为凤凰城的房子它是比较标准化的，是一排一排特别相似的，这不像我们住的湾区这里每一套都很不一样，所以他们认为人工智能的估价体系是更加准确的，所以它就选了凤凰城，那你自己也有过几百套买卖房屋的经验了，根据你的观察，你觉得Zillow它的人工智能是怎么估价的？
李晴：他们的模型是不会对外说。我对他们的了解来看，我觉得他们主要是从这4个点来分析房价的：
第一个，就是这个房子的上市的价格，也就是Listing price开价；
第二个就是周围、附近类似房子近期的一个售价：过去跟这个房子类似的同小区或者附近一公里内，跟这个房子类似的面积、类似的卫生间数、类似的房间数大概卖了多少；
第三，市场最近的趋势；
第四，单个房子在网站上市之后，对比同期其他上市的房子，它究竟流量怎么样：有多少人喜欢，有多少人不喜欢，有多少人看过，对比来说它处于一个相对的什么样的位置，可能会给它的估价有一个加或者减的一个乘数。
这也是在我们平时买卖房子和看房源的过程中都可以感受比较明显的，比如说一个房子刚上市的一天，它的估价可能就跟开价差别不会很大，因为这个时候开价是它主要的一个依据，接下来它会出于对于周围的成交价的一个估计和收集了到底有多少人看过的这么一个流量的预估，给他进行一个鉴别。
一旦一个房子上市三天后变成火热房型，大家都喜欢他可能一下估价就会有一个甚至20%-30%的一个变动。如果到了上市两周，比如说14天还没有卖掉，它可能就会去掉火热房型了，从而它的估价又会有所回落，一旦这个房子开始就是进入合同中，它的估价就没有变化了，一直到它卖掉的时候显示出来成交价。

稿源：(钛媒体APP)

【傻大方】网址：/c/1201b0E32021.html

标题：人工智能|Zillow大牛市炒房巨亏，别把人祸甩锅人工智能( 二 )