公司|变局下的新赛道赛道|地产|郁亮|变局|房企|营业

来源：丁祖昱评楼市

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碧桂园旗下的博智林机器人公司，刚刚一次性发布了9款43台建筑机器人，包括楼层清洁机器人、室内喷涂机器人、地砖铺贴机器人和墙砖铺贴机器人，这些机器人已分批上岗。总部也在广东的恒大汽车，他们的业务也正开展的如火如荼，上海、广州生产基地正式进入试生产调试阶段。
头部公司万科，在养猪这项业务上绝不含糊。今年8月份，万科旗下控股企业又全资投资一家养猪公司。
绝对不把鸡蛋放在同一个篮子里。
“在行业增速放缓，规模见顶的当下，部分房企开始在主营业务之余，纷纷试水其他多元化业务。”
这些房企，纷纷在“三道红线”的重压下寻找新赛道。
”
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01
走，去跟别人抢饭碗
2018年下半年，房地产市场就步入调整期，尤其在今年突遇“三条红线”，房企在市场端和融资端均面临考验，他们，都在寻找新的机会。
在过去十年间，房地产企业作为参与者身份也由“开发商”转变为“城市运营者”。这其中最大的变化是，不少房企多元化业务逐渐赶超地产开发主营业务收入，未来多元化业务将成为重要的收入来源。
CRIC数据显示，自2017年至2019年，30家重点房企多元化业务营业收入的平均占比由11.94%提升至12.06%。
对于房企而言，多元化业务不再是一个集团内的小版块，更多的业务板块已经形成了单独上市的公司甚至与地产主体公司并列，尤其是在物业管理板块最为明显。
图：2017年-2019年多元化业务
对企业应收占比平均贡献情况

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数据来源：CRIC
从具体业务来看，30家重点房企营收中能拆分出的多元化业务主要有5个方面，分别是物业管理、投资物业（包含商业地产和酒店）、产业地产、文旅地产、代建。除产业地产之外，其余4项业务对企业营收的平均贡献占比都出现了稳步上升。
从30家重点房企财务结构来看，2019年变化最大的为绿地集团，多元化业务占总业务比重达到了54.12%，比重达到一半以上。这意味着，经过一系列产业布局优化调整，从2017年至2019年，绿地集团弱化了房地产业在集团整体营业收入中的比重，整体比例已经从53%下降到46%。
他们不再像一个地产公司。
2020年前三季度，绿地集团实现营业收入3417亿元，同比增长16%，其中：房地产业实现营业收入1464亿元，占比43%；基建产业实现营业收入1334亿元，占比39%；消费等其他产业实现营业收入619亿元，占比18%。
从前三季度数据来看，预计2020年全年，绿地集团房地产业务的营业收入占比将进一步下降至40%；非房地产业务营业收入占比则将上升至60%，非房地产业务利润总额占比将超过45%。
表：2017年-2019年各企业多元化业务占总业务比重

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数据来源：CRIC
02
“地产+”们真没少赚钱
那么，一个显而易见的问题来了，这些地产以外的业务，赚钱吗？
先说一下，目前房地产开发商已形成四类成熟的“地产开发+”的运营模式：分别是地产开发+城市运营、地产开发+城市更新、地产开发+商业、地产开发+代建四类。
一个令人震惊的消息是，已经进入收获期的业务基本上每年可以为企业贡献近30%左右的销售业绩。
继续拿绿地举例子。作为开展多元化业务较早的房企，他们一直致力于多元化经营格局转型，但不同的是，绿地的转型并不是寻求“去地产化”，而是基于整合综合需求，在巩固房地产等原有优势产业的基础上，积极向产业链上下游及关联产业、协同产业延伸，开展“有限多元”经营，打造“生态圈”协同发展的商业模式。
经过近几年的产业结构调整，目前绿地已基本形成了“以房地产、基建为主业，消费、金融等产业协同发展”的综合经营格局，为持续成长打下了基础。
在新型城镇化建设过程中，大基建产业正在迎来发展机遇，这是绿地集团房地产开发业务以外又一个千亿级的产业板块，更是被绿地集团视为与房地产开发业务并行的一大主业。
最新数据显示，2020年前三季度基建产业实现营业收入1334亿元，占比39%。
03
多元化转型进入后半程
随着国内房地产行业市场容量逐步封顶，多元化业务发展也进入下半场。据CRIC数据统计，百强房企中97%布局了产业多元化战略，拓展新业务，寻求新的利润增长点，试图实现业绩可持续增长。