购物中心|购物中心如何保持经营活力？7个阶段工作要点分析活力|阶段|工作要点|经营|分析

据有关数据显示，2020年全国拟开业购物中心874个，全国3万以上购物中心累计将突破7000个，购物中心市场出现结构性饱和，连锁品牌拓展过于倾斜一线城市，购物中心市场供需严重失衡，招商面临前所未有的困境，营运面临专业制胜的挑战。购物中心的“难”在概念还没有理清、技术还略微生涩、管理还没有成熟，电商就汹涌而至、对手就扎堆来袭。购物中心经营过程中的普遍问题是：周期长、盲点多、变化快、成本高，购物中心成长过程中都有哪些规律可循？如何保持其经营活力？本文和大家一起探讨购物中心经营之道。

购物中心在中国的发展可以追溯到上世纪80年代末，经济起飞的中国，在社会变革、经济飞速发展的背景下，尤其是大城市商业房地产业推动下，从沿海大城市开始，兴建一些综合性大型的商业设施，市场竞争加剧，传统零售经营模式受到极大的挑战，为了解脱经营和成本的双重压力，大型零售企业纷纷转变自己的经营模式，通过租赁或出售的方式引入一些商户进场经营，开始时自营和招商杂合，后来从经营业绩取优的原则逐步转变为出租商业设施为主的商业地产运营商的角色。

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真正的现代购物中心出现在中国，90年代，早期的代表是广州的天河城。近年来中国经济的快速发展，人民生活水平，特别是城镇居民的生活水平大幅度提高，人民的消费习惯发生了急速变化，据不完全统计，2019年新开业购物中心522个（3万方以上），全国购物中心达到6359座，2020年受疫情影响购物中心新开业数量将会下降，然而购物中心热潮还将继续。

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购物中心是商业产品，它最终的体验方式是凝聚客流、提升销售；购物中心是地产产品，在于它将为零售商提供适合于商业经营的建筑载体、服务空间；购物中心是金融产品，因为它不是静态的不动产，而是一种通过运营可以带来增值、具有动态升值和较高收益的投资形式。购物中心是以购物为主体，辅以休闲、娱乐、餐饮、社区服务、大型影院等多功能商业态。购物中心在不同的生命周期会呈现出不同的经营特点，明确经营方向，提前制订应对策略，即能有利于在经营中做出正确的选择，又能减少不必要的损失，继而保持购物中心的经营活力。

筹备期

购物中心的筹备，一般提前2-4年，从项目深化定位开始，运营和招商团队开始介入，以成功运营为最终目标，研判城市及区域、结合本地商家的选址喜好、本地或区域的消费习惯等，印证和确定定位的方向，以及业态的科学合理规划。

策划定位要考虑清楚三大核心要素，即一用什么吸引人，二用什么留住人，三让人走了还能常回头多次消费，定位策划一定要基于商业地产的逻辑和行业规则的创新，赋予项目个性的独有主题特色及IP，才能更容易立足于竞争激烈的商业市场。
招商方面，首先重点突破符合项目的主力店、重要品牌及特色业态商家，招商的核心是执行，需要通过品牌去落实规划。企划推广的重点围绕招商展开，提前确定招商阶段推广方案、开业方案、IP打造方案、重要品牌进驻推广方案、现场氛围包装方案，以供应商为受众展开营销推广，将项目运营理念、规划、优势以及动态咨询及时传达给供应商。
其次提前展开商业联盟生态圈的打造，开发异业联盟资源，特别是各行各业拥有稳定客群的优质商家，拉圈子、搞社群，通过联合组织一场场有黏性有共鸣的活动，对外展示营销力、运营力、影响力，提升项目知名度及美誉度，促进招商，并可提前展开会员体系的建立，吸纳会员、转化会员。

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蜜月期

蜜月期开业后1-3个月，特点是通过筹备前大量的广宣推广，顾客对新商业的新鲜感，在开业初期，会出现人流爆棚的场面，品牌、顾客、商场三方对未来充满信心。