蓝海观察|业务竞争大合景悠活现价欠吸引

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合景泰富（01813）旗下合景悠活（03913），与世茂集团（00813）旗下世茂服务（00873）可谓生不逢时，上市时碰着物管股低潮，股价至今仍然潜水。本周就拆解合景悠活这隻股份。合景悠活上周四收报6.33元，相较上市定价7.89元，相差20% 。在资金大手抛售之际，瑞银就逆市唱好合景悠活，认为股价经过调整后，估值吸引，且利润高增长，所以首予“买入”评级，目标价7.3元。
合景悠活2019年收入11.25亿元人民币，上升70% ，股东应佔利润1.84亿元人民币，增长1.3倍。今年首4个月收入4.27亿元人民币，升40% ，股东应佔溢利7617万元人民币，增长1倍。若今年全年盈利增长1倍，折合港币约4.18亿元。参考上周三市值127.7亿元，预测市盈率30倍，估值并不吸引。
再探究其增长潜力。合景悠活两大业务“住宅物业管理服务”、“商业物业管理营运服务” 。前者有三个细分业务：预售管理、物业管理、社区增长服务。后者有4个细分业务：预售管理、商业物业管理、商业营运、其他增值服务。物业管理及预售管理是该公司主要收入来源。截至今年4月底，合景悠活在管建筑面积1890万平方米，合约总面积则有2970万平方米，换言之未来会有1080万平方米面积成为在管面积，潜在增加空间57% 。基於合景悠活有可能会向合景泰富提供预售服务及购入管理项目，所以要掌握后者近年物业交付情况。
合景泰富过去业务发展比较缓慢，直到2019年才突飞猛进，以交付楼面面积为例， 2016年至2019年间分别交付63万、70万、40万、177万平方米。另外，合景泰富2020年销售目标1033亿元，按年增长约20%；该公司截至今6月底，拥有土地储备共计权益建筑面积约1636万平方米，总建筑面积约2475万平方米。
由於合景泰富去年业绩才见高增长，笔者对合景悠活从关连方获得业务不敢有太高期望；当然，该公司可以向第三方收购物管面积，但众物管公司在市场抢项目，竞争压力不小。总结，若合景悠活预测市盈率低於20倍，即约4.14元，值博率会较佳。物管股有转强迹象，但长揸者宜耐心等待入市时机。
信息来源：大公报
编辑：咖喱
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