雅居乐|雅居乐：脚踩“红线”举债扩张？ |土地储备|资产负债率|

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截至10月31日，雅居乐（HK.3383）已实现全年销售目标的87.3% ，接下来的两个月，雅居乐能顺利完成1200亿元的销售目标吗？
11月4日，雅居乐发布10月业绩公告，截至10月31日，其预售金额合计1047.8亿元（人民币下同），同比增长4.4%；预售面积合计778.1万平方米, 同比增长4.4% 。

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【雅居乐|雅居乐：脚踩“红线”举债扩张？】
土储方面，雅居乐持续拓展长三角的市场占有率，截至今年6月底，雅居乐在81个城市累计拥有总建筑面积达5305万平方米的土地储备。其中，粤港澳大湾区1311万平方米土地储备，占比24.7%；长三角地区708万平方米土地储备，占比13.3% 。
根据披露信息，雅居乐全年预计可售资源货值逾2200亿元，可售项目逾200个。
不过，雅居乐的业绩增速并不稳定， 2020年上半年，该集团连同其合营公司、联营公司及以雅居乐品牌销售的项目累计实现预售金额551亿元，同比减少约5.33% 。
按照这个情况，雅居乐手上逾2200亿元的货值似乎需要很长一段时间才能消化掉，具有不确定性。
而值得注意的是，在雅居乐不断拿地扩张的同时，其债务“隐忧”也随之显现，监管“三道红线”雅居乐踩中了两道。
据悉，雅居乐的加速拿地始于2017年，并在之后的每一年不断加码土储，通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式拿下大量土地。截至今年9月底，雅居乐的拿地金额累计已达160亿元。
不仅如此，今年上半年，雅居乐还专门成立了雅居乐城市更新集团，业务范围覆盖旧村、旧厂、旧城及棚户区改造等，已签订13个合作协议，业务遍布全国6个省及直辖市，锁定预计建筑面积近1000万平方米，货值约人民币2400亿元。
而在这背后，是雅居乐负债的一路攀升， 2017年—2020年年中，雅居乐的负债总额分别为1191.81亿元、1754.65亿元、2078.95亿元和2301.66亿元。其中，流动负债分别为834.73亿元、1203.78亿元、1476.88亿元及1643.74亿元。
仔细来看，短期借款或已成为雅居乐的一大“痛点” ， 2017年-2019年年末，雅居乐集团的短期借款规模分别为271.46亿元、353.33亿元和422.97亿元，短贷占比分别达到44.01%、39.91%和43.75% 。
截至2020年6月底，雅居乐的资产负债率为76.3% ，净负债率为73.3% ，负债规模达2301.66亿元。其中，有息债务989.4亿元，将于一年内到期的有息债务为403亿元，短期债务占比为0.4 。
近几年，随着房地产政策上的调整，我国的大部分房地产企业都在努力去杠杆，而雅居乐的杠杆似乎却不降反升。