新京报贝壳财经|对话深圳市原副市长唐杰：如何看待和解决深圳高房价的问题？( 二 )

第二，认为深圳房地产市场价格过高的看法也存在一定的误区。深圳的房子除了商品房以外，还存在着准商品化的保障性住房市场，这两个市场的房价是不一样的。那么，测算房价的时候是按照保障房和商品房加权计算，还是只按照商品房计算呢？若只是用商品房价格来看待深圳的房价，深圳的房价就显得很高。因此，合理的方式是，商品房和不完全商品属性的保障房两个加起来的加权价格是比较合理的算法。当用这种计算方面来计算深圳的房价时，深圳的房价就不是目前这个价格了。
有关房价高低的判断客观上需要建立一个标准，建议在深圳乃至全国推广加权房价制。如果采取加权房价制，一个城市商品房价格上升越快，就需要建设更多的经济适用房才能平抑综合房价，这就会激励地方政府建设更多的经济适用类保障房进入市场来降低综合房价，从而形成发育良好的双重房地产市场。
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“在特殊时期行政限地限价可作为调控手段，但不能常态化”
***：深圳一直出台严格的调控政策，但房价似乎越调越高，为何会出现这样的现象？
唐杰：深圳房价不断上涨，政府也出台了很多的调控措施，但现在二手房市场的价格不断上涨，住宅租金也不断上升，意味着市场价否定了行政控制价。实际上，我的学生们曾经也做过一个有关深圳“330政策”的实证研究， 2015年3月30 日深圳开始实行严格的行政限价政策，但也是这个节点开始，深圳的房价出现了一个跳跃性增长。为何调控政策会失效，房价越调越高？这是因为，房地产市场是不可充分流动的市场，房子不可以跨城市流动。面对土地短缺造成的房价上升，实行行政限价，在没有土地供给增加的支持时，扩大了供不应求的矛盾。如何理解？在行政限价下，新房价格低于周边二手房的价格，老百姓一定会认为，房价早晚都要涨，现在低价买相当于政府补贴。这样本来为了遏制房价的过快上涨政府采取了限价政策，但在公众都知道房子的实际价格比限制价格要高时，买房子相当于政府送我钱，结果就导致炒房的行为一定不能得到有效的遏制。可以说，行政性限价的初衷是为了解决市场失灵问题，但也有可能破坏了市场的供需关系，造成价格信息的不真实或不透明，引导公众对房价走势判断失误，强化了公众对房价越要涨的预期，造成了房价更快的上升。
现在很多地方政府的房地产调控采取的是简单的行政手段，现在看这种调控方式并没有解决房地产的问题。有些地区房地产价格下降了并不是行政调控的结果，而是该地区经济活跃度下降的结果——无论有没有调控政策，房地产价格都会下降。在我看来，在一个特殊时期可以把行政限价限地等各种限制手段作为房地产调控的临时措施，但是不能把这种行政管控常态化。进一步说，一个领域出现了市场失灵就代之以行政管制，如此下去，中国特色的市场经济就会是一个破碎的被分割的市场，而没有了统一的市场体系，也就不可能发挥市场在资源配置中的决定性作用。