房地产|警惕！广东21地市楼市分化严重，这几个城市买房千万谨防踩坑( 二 ) |

据21地市统计局公布的2019年度城镇居民可支配收入数据和当前房价水平，我们测算了21市的房价收入比指标如下：

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我们可以看到，表中房价收入比指标与绝对房价水平基本呈正相关态势。深圳以56283元/平的房价和高达40.51的房价收入比一骑绝尘，甩开了所有其他地市；又譬如韶关、梅州等经济落后城市房价和房价收入比则呈现双低态势。
但我们同时发现，也有的城市虽然经济发达、房价也较高，房价收入比却相对较低。比如佛山市， 2020年9月平均房价为12851元/平，居全省第五位，但其房价收入比却仅有10.47 ，处在广东21地市第12的位次；再如中山，平均房价11,059元/平，居全省第六位，房价收入比只有9.48 ，全省位次为倒数第6位。下图为我们更加清晰地呈现了以上特点：

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正是这些城市，房价收入比与房价的背离，为我们标注了其投资价值所在。而经济落后的多数城市，虽然房价收入比同步较低，但类似股市中的垃圾股一般，正是因为失去了投资价值没有投资者的追逐导致市盈率较低。
这些城市经济不振、人口流出，在城市价值决定房产价值的维度，在供需矛盾影响房产价格的维度，均失去了竞争力。如果没有国家或者本省在城市及产业规划等方面大的政策调整，此类城市大概率难以扭转住宅价格颓势，失去了保值增值的投资价值。

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【房地产|警惕！广东21地市楼市分化严重，这几个城市买房千万谨防踩坑】
PART 3 广东21地市人均GDP和人口流动情况
从人均GDP看广东。说到经济， GDP总量只是一个参考指标。如果用来做同级别城市的横向比较，人口的变量使GDP总量指标失去了意义。因此，我们在城市的横向对比时，均采用人均GDP指标。我们一起看一下广东21地市的2019年度人均GDP数据。如下表：

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上表可见，广东21地市的经济发展两极化相当严重，深圳、珠海和广州三市已经迈上发达国家或经济体的人均2万美元门槛，而云浮、汕尾、河源、揭阳和梅州尚不足人民币4万元；尤其是梅州，竟连3万元人民币也没有达到。
作为全国“首富”、GDP总量第一的广东省，人均GDP不足5万元人民币的地市高达10个，占比47.62% 。相比东部沿海其他主要省份，江苏人均GDP最低的宿迁市为6.28万元，福建最低为南平市，达到7.4万元，浙江最低城市丽水6.67万元。即使是与广东人口总量相近的山东，不足5万元人均GDP的地市也只有5个，占比31.25% ，其中人均最低的聊城，也达到了3.71万元，远超广东最低的梅州。