正和岛|醒醒！别再抱有房价暴跌的幻想了

_原题为：醒醒！别再抱有房价暴跌的幻想了

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作者：徐远北京大学金融学教授
编辑：三三
来源：正和岛
“去不去看位置，行不行看户型，买不买看价格”
买房是人生大事，买首套房尤其会关心两个问题：
【正和岛|醒醒！别再抱有房价暴跌的幻想了】第一，现在的中国房地产有泡沫吗？买了会不会成为“接盘侠”？
第二，如果刚需族买房，需要遵循什么原则？
接下来，我们就刚需买房给到几个建议。
01、现在的中国房价有泡沫吗？
中国房地产到底有没有泡沫，还要不要买？
很多人拿1990年日本的房地产泡沫作为“前车之鉴” ，说今天的中国和1990年的日本很像，处在泡沫破灭的前夜。
美国这些年一直是全球最大经济体，相对稳定，所以我们用美国纽约的房价作为标尺了来比较。
1990年，东京好点的房屋均价大约是8万美元/平方米，当时纽约房屋均价每平方米不到1万美元。也就是说， 1990年的东京房屋均价是当时纽约的8倍。
再看2017年的北京房价和纽约房价：2017年纽约的平均房价是每平方米2万美元多一点，北京的均价为每平方米1万多美元多一点。纽约房价是北京房价的2倍。
简单换算， 2017年的北京房价是1990年东京房价的1/16 。
所以，北京的房子虽然很“贵” ，但和1990年的日本还差很远。
“贵”和“有泡沫”是两个概念， “贵”不一定就“有泡沫” ，那么现在大城市房价是否存在泡沫呢？经过系统研究后，基本可以有3点判断：
第一， 1998年以来，我国房价上涨符合全球范围内房价上涨的一般规律。
其实，有很多国家，随着较快的经济增长和城市化进程，房价都会快速上涨。比如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等，随着经济增长，房价都快速上涨，幅度不比我们小，速度不比我们慢，只不过“鞭子不打在自己身上是不疼的” ，他国房价涨、房价贵，我们没感觉。
第二，我国房价还有很大的上涨潜力。
综合收入水平、消费水平、房价水平、城市化和老龄化率等因素，我国的房价只相当于20世纪70年代早期的日本、80年代的韩国的水平。而我们的经济增长空间还很大，进一步的经济增长和城市化，还会带来房价上涨的压力。
十几年后，你会发现当下大城市的房价并不算高，就像你今天看10年前的房价，觉得很低一样。
第三，政府调控房价，调控的并不是房价的水平，而是房价过快的增速。