房企|融资监管刀剑严逼降负债考验房企生存还是毁灭( 二 ) |冯劲义|绿地控股|

郁亮认为， “三条红线”对行业而言是重大游戏规则的改变，影响所有企业而不是只影响某些企业。
“让房企降负债就是让他们去死。 ”上述闽系财务官认为：“房企负债不太可能降。 ”因为房企已经习惯了“借新还旧”这种模式，要改变并不容易，同时，企业融资涉及多个方面，牵一发而动全身，被动降债可能会引发多米诺骨牌效应。
在他看来， “三条红线”对于激进的开发商影响很大，预期这些企业后续会做一些非标融资，或者采用明股实债的方式，但监管部门如果动真格，也会紧盯这些融资情况，这些企业会很不容易应对。
郁亮表示， “三条红线”会进行穿透检查，表内表外穿透性全覆盖，所以之前的财务技巧都没有任何用处，企业必须是实打实来调整，这对所有的开发商都是挑战。
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短期靠回款中期靠打法
多数房企目前对“三条红线”虽然还未有实质性的应对举措，但也有一些房企快速做出了反应。
9月初，恒大率先降价促销，宣布全国楼盘七折销售；9月17日，恒大提前赎回于2020年到期的票息为11%的优先票据。
9月22日，中南建设正式剥离亏损业务众创空间，将其转交给控股股东管理，被指其意图聚焦主业和降杠杆。
冯劲义告诉采访人员，房企应对“三条红线”可以分为短期、中期和长期举措。
“短期即要向内抓回款、抓销售。同时，企业要抓住窗口期，在很多金融机构还未反应过来的时候，能融的钱赶紧融回来。 ”他以三盛为例，称公司今年回款相比去年增长了60% 。同时，像三盛这样的中型房企，在短短一个月时间内已经做了很多适应政策的铺排。
从中期来看，冯劲义称，房企要讲究打法。 “三条红线”是随着拿地、销售、回款在动态变化，所以企业要主动监测，在此过程中找到经营的打法，加强合作，可以引入金融机构做股东。此外，企业前期还可通过产业勾地等方式规避一些涉房类的债务。
“三道红线更多理解成债务和权益就可以了，要少借债、增加股东权益，所以我们更多引进了战略合作，包括在整个项目和资金层面的合作，更多还是用股权合作的方式。这种方式对头部大型房企难度较大，但对于中型房企而言相对容易。 ” 冯劲义分析称。
从长期看，冯劲义认为，企业需要通过规模竞争达到稳定经营的局面，这样企业自身的风险就会比较小。
禹洲集团执行总裁许珂则从企业管理方面给房企提供了思路。
他认为，现在的行情已不同以往，已经不是单边上涨的行情了，所以企业要向管理要效益，以经营促发展，这也是目前禹洲的核心策略。

房企|融资监管刀剑严逼 降负债考验房企生存还是毁灭( 二 )

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