实探宝安碧海“网红”盘！榕江壹号院的“硬伤”在哪？( 二 ) 进入第四季度

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（图片来源：深圳地铁）
商业方面：自带1.3万㎡集中商业，周边共享中熙香缇湾花园底商、松茂御龙湾底商、泰华阳光海底商，覆盖了西乡天虹、七巧国、正中华丽中心等商场。

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（香缇花园底商）
教育方面：2公里内有西湾小学、海湾中学、海港小学、红树林外国语小学、碧海小学等。
其中，西湾小学始建于清朝光绪二十一年(1895) ，是一所有一百多年历史的老校。曾获广东省一级学校、广东省绿色学校、宝安区卓越绩校示范校等奖项。

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西湾小学位于项目北面，正对金海路与悦和二街交界处项目门口。

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（深圳市宝安区红树林外国语小学）
医疗方面：步行8分钟可以到达恒生医院，步行约5.7公里可到达南方医科大学深圳医院。
文体方面：不到500米处有西乡最大的体育中心、碧海湾公园、西湾红树林公园。
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项目区位价值
榕江壹号院所处的片区，属于碧海片区。
在宝安官方划分中，属于宝安新中心区（新安六路为界，分南滨海区和北碧海区）的北片区，在法定图则上称为“西乡中心地区” 。
作为填海填出来的片区，少有农民房历史遗留问题，是西乡住宅土地最多的片区。
根据官方统计资料，西乡实际可利用土地不足20平方公里，已基本没有可用的工业用地，而平方公里土地中68%集中在碧海中心区和坪洲范围。

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近年，受前海扩容辐射叠加大空港经济圈利好，被誉为前海后花园，可以承接不少来自宝安中心以及南山的改善外溢需求。
按照大空港的规划，未来机场周边会逐步成为一个集聚客流、物流、信息流的临空经济圈。
另外，未来随着有“黄金环线”之称的15号线地铁规划落地，碧海片区会因紧邻海城站，区位价值会更进一步。

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目前碧海片区轨道交通主要为11号线碧海湾站和1号线西乡站。
通过1、11号线片区可以深圳福田和南山CBD ，直达科技园、前海、后海、福田等主要区域。
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项目价值参考
榕江壹号院周边住宅密度相对较高，新房项目较少，住宅布局形态基本已经定型。
【实探宝安碧海“网红”盘！榕江壹号院的“硬伤”在哪？】除了全部楼栋快封顶完毕的榕江壹号院，就只剩深圳市三围股份合作公司征地返还用地（01-29号地块）在建。

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而三围股份合作公司征地返还用地属于返还用地，是三围村和深圳京地联合开发，包含住宅、商业等，大部分住宅都用于补偿村民，并且竣工时间要等到2024年5月。
所以如果榕江壹号院开盘后，碧海的范围就只剩这么一个能看得见的项目，可见片区内住宅新项目有多么稀缺。
目前项目周边住宅，二手在售的有松茂御龙湾、泰华阳光海、中熙香缇湾、碧海君庭、幸福港湾等。
@格隆汇楼市实地走访附近中介门店，其中泰华阳光海挂牌报价约9.7万/㎡，中熙香缇湾挂牌报价约10.4万/㎡，碧海君庭挂牌报价约9.8万/㎡，松茂御龙湾挂牌报价约8.9万/㎡，而片区内品质最好的小区华丰前海湾挂牌报价约11.2万/㎡。

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（实探当天，正好飞机起飞经过）
市场吹风价大概在9万/㎡左右，比片区目前不少二手挂牌价格要略高一些。