作者:公子不悔01终于轮到广州了。|二手房官方指导价来了!第一省会,房价挺得住吗?( 二 )
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关键问题来了 , 二手房官方指导价会改变广州的房价吗?本号的观点是 , 会的 。
强悍如深圳 , 都因为二手房官方指导价 , 而改变了走向 。 在他之后跟进的宁波、成都 , 也同样进入了量价齐跌模式 。 7月份跟进的西安 , 目前二手房也已经冷却 。
从昨天广州公布的首批96个小区的二手房官方指导价来看 , 很多小区的价格与之前的挂牌价相比 , 跌了50% , 大多数小区的价格 , 一夜之间回到了两年前 。
比如天河区的凯旋新世界 , 之前的挂牌价是174873元/平方米 , 昨天公布的参考价是88311元/平方米 , 跌幅高达49% 。 天河的中海花城湾、保利心语花园、中海景晖华庭等高价盘 , 单价均下跌了几万块 。
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当然 , 以深圳的情况来看 , 业主们不一定会按照参考价去交易 , 很有可能还是按照实际挂牌价成交 。
但二手房官方指导价的威力 , 就在于此 , 无论你是按照什么价格成交 , 银行给予贷款只认二手房官方指导价 。
以公布的96个小区中 , 此前挂牌价最高的天河区中海花城湾来举例子说明 。 该小区之前贝壳的挂牌价是174873元/平方米 。
在二手房官方指导价发布之前 , 假如张先生以刚需的身份买了一套100平米的 , 总价就是1748.73万元 。 首付30% , 524.49万元 , 需要向银行贷款1224.24万元 。 也就是说 , 在二手房官方指导价发布之前 , 张先生花524.49万就可以撬动这套房子 。
二手房官方指导价发布之后 , 业主仍以之前的挂牌价卖给了张先生 , 也即张先生仍要以1748.73万元的总价拿下他 。
但是 , 银行却只认92641元/平方米的指导价 , 在银行眼中 , 这套房总价是926.41万元 。 银行给予70%的最高贷款 , 是按照926.41万计算 , 也即银行最高只能给张先生648.487万元 。
也就是说 , 张先生需要自己支付的首付款是1748.73-648.487=1100.243万元 。
发布前524.49万的首付就可以撬动 。 发布后需要1100.243万元的首付款 , 才能买得到 。 这相当于给楼市降杠杆了 。
威力是巨大的 , 在这威力之下 , 很多人会望而却步 , 需求瞬间会消失很多 。 瓦解需求之后 , 成交量会大跌 , 房价也会松动 。 这就是深圳、宁波、成都等城市量价齐跌的原因 。
广州 , 也逃不掉 。
因此 , 本号对于广州未来一段时间的购房建议是 , 二手房尽量别碰 。 核心片区的新房 , 比如天河、白云、越秀、黄埔等核心板块的新房 , 仍可以买 。
来源:城市财经
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