“2021年上半年|深度研究丨一线城市顶豪成交创新高，消费降级两极化( 三 ) “

表：2021年上半年总价1000万元以上豪宅成交套数TOP20城市（单位：套）

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上半年，顶豪市场同样有所升温，成交整体稳中有升， 157城总价3000万元以上顶豪累计成交1250套，同比增长32% ，较2019年同期增长31% 。
上海、北京和深圳仍是顶豪聚集地， 2021年上半年总价3000万元以上顶豪成交套数皆超100套，明显高于其他城市。其中，上海顶豪成交457套，依旧排名全国首位，同比下降16% ，较2019年同期仍增长17% 。主要还是受限价、限签政策影响，新房集中供应后远郊区域的刚需盘供货节奏明显加快，核心区位的顶豪项目则较难拿到新的预售证，推售时间节点被迫向后延期，网签备案也时有停滞。
广州、杭州、南京等多城顶豪市场转暖， 2021年上半年总价3000万元以上顶豪成交明显放量，同比均实现翻倍增长。
表：2021年上半年总价3000万元以上豪宅成交套数TOP20城市（单位：套）

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从单价来看， 157城单价5万元/平方米以上豪宅累计成交71658套，同比增长90% ，较2019年同期增长109% 。
受高房价因素影响，上海、深圳和北京豪宅成交异常活跃， 2021年上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交套数都在1.7万套附近，显著高于其他城市。其中，上海豪宅成交套数达到17907套，暂居全国首位，同比增长46% ，较2019年同期增长53% 。
广州、南京、厦门、珠海等热点二、三线城市豪宅市场持续转暖， 2021年上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交明显放量，同比均实现翻倍增长。典型如南京， 2020年下半年限价政策适度松绑，以河西为首的核心区域豪宅预售证审批进度显著加快，致使豪宅成交持续放量。 2021年上半年，南京单价5万元/平方米以上豪宅成交跃升至2624套，迭创历史新高，同比增长7倍有余，较2019年同期更是增长近20倍。
与此同时，苏州、佛山和海口豪宅成交显著放量，顺利入围TOP20城市。例如苏州， 2021年上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交39套，这在历史上实属罕见，主要还是受姑苏区的仁恒耦前热销影响，单盘便贡献30套豪宅成交，其余项目豪宅成交套数均在个位数。
仅限于宁波、温州、福州等部分城市豪宅市场有所降温，成交再次步入下行通道，但并未明显失速。主要还是受限价政策影响，豪宅预售证审批进度趋势性放缓，网签备案延期常态化。例如宁波，基于提振市场热度等多方面因素考量， 2020年二季度房管局同步加快豪宅预售证审批及网签备案，豪宅成交脉冲式放量。随着楼市持续转暖并出现过热征兆， 2020年四季度以来豪宅预售证审批及网签备案趋势性走缓，成交逐渐回落至稳态。 2021年上半年，宁波单价5万元/平方米以上豪宅成交91套，同比下降35% ，较2019年同期仍增长94% 。
表：2021年上半年单价5万元/平方米以上豪宅成交套数TOP20城市（单位：套）

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157城单价10万元/平方米以上顶豪累计成交7051套，同比增长81% ，较2019年同期增长175% 。
顶豪成交主要集中在一线城市，上海仍高居榜首。 2021年上半年，上海单价10万元/平方米以上顶豪成交3862套，同比增长33% ，较2019年同期增长175% 。主要还是受限价政策影响，中环沿线顶豪一、二手价格明显倒挂，买到及赚到的心理预期强烈。
其次分别为深圳、北京和广州，顶豪市场持续火爆，成交皆创同期新高。例如深圳， 2021年上半年单价10万元/平方米以上顶豪月均成交套数都在300套以上，累计成交达到1912套，同比增长135% ，较2019年同期增长152% 。
二、三线城市中仅三亚、杭州和青岛顶豪成交明显放量，成交套数均达到两位数以上。例如三亚， 2021年上半年顶豪市场迅速复苏，单价10万元/平方米以上顶豪成交52套，创2018年以来同期新高。反观南京、成都、苏州和重庆顶豪仅零星成交，成交套数皆不足5套。
表：2021年上半年单价10万元/平方米以上豪宅成交套数TOP20城市（单位：套）

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展望未来，改善性需求或将持续释放，三房、四房成交占比仍将稳中有升，但整体增幅或将趋势性走缓。