“2021年上半年|深度研究丨一线城市顶豪成交创新高，消费降级两极化 “

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2021年上半年，改善性需求持续释放，三房依然稳居成交主力， 157个重点监测城市普通商品住宅成交数据显示，三房户型成交占比达56.31% ，较2020年增长0.28个PTS ，四房成交比重持续提升，较2020年增长0.61个PTS至21.34% 。
在这其中， 157城住房需求结构出现以下三方面的典型特征：
其一，改善性需求持续释放，三房、四房成交占比持续提升，但增幅出现走缓趋势。
其二，购房消费降级，三、四线城市两房成交占比止跌回升，户型小型化趋势进一步强化， 120平方米以上三房、140平以上四房较难去化。
其三，豪宅成交显著放量，总价1000万元以上豪宅成交同比增长71% ，一线城市顶豪成交皆创同期新高。
展望未来，改善性需求或将持续释放，三房、四房成交占比仍将稳中有升，但整体增幅或将趋势性走缓。 2021年豪宅市场有望迎来成交大年。
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01
三房依然稳居成交主力
157个重点监测城市普通商品住宅成交数据显示：
一线城市三房、四房占比持续提升。 2021年上半年，一线城市三房户型成交占比50.11% ，较2020年再增0.8个PTS；四房成交占比12.44% ，较2020年再增0.71个PTS 。
二线城市改善性需求坚挺，三房、四房成交比重仍保持较快增长。 2021年上半年，二线城市三房户型成交占比升至57.88% ，较2020年再增1.33个PTS ，四房户型成交占比达到20.26% ，较2020年再增1.49个PTS 。
表：157个重点监测城市普通住宅分户型成交套数占比

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值得一提的是，一线、二线城市三房成交占比增速明显放缓， 2021年上半年，一线城市三房占比较2020年仅上涨0.8个PTS ，而2020年相较2019年增长了9.4个PTS ，二线城市三房占比增幅为1.13个PTS ，相较于此前的3.57个PTS也有明显退坡。
表：2019-2021上半年4个一线城市和29个二线城市普通住宅三房成交套数占比

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一线城市中，北京、广州住房消费进阶，更多改善性购房需求由三房向四房过渡，上海高端购房需求仍有较强购买力支撑，三房、四房成交占比双升，深圳功能性三房成交占比增长显著。
热点二线城市中，南京、武汉改善性置业需求升级，四房成交占比增势迅猛。杭州、宁波持续吸附浙江省内高净值人群，这类购房者支付能力格外强劲，偏爱一步到位、购置品质四房。厦门改善客群并不缺资金，支撑三房、四房成交双增。
表：重点一线、二线城市普通住宅二房、三房、四房成交套数占比

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注：受篇幅限制略去部分二线城市
从户型来看， 2021年上半年， 100-120平方米户型依然最为畅销，在157个重点监测城市普通商品住宅成交占比达28.98% ，其次是120-140平方米产品，成交占比达21.64% 。从增速来看， 90-120平方米产品成交占比持续提升， 90-100平方米成交占比升至15.45% ，较2020年增长0.37个PTS ， 100-120平方米户型占比升至28.98% ，较2020年增长0.76个PTS 。
一线城市90-100平方米首改产品成交占比增长明显，比重达到20.10% ，较2020年增长1.22个PTS 。二线城市刚改、终改产品走俏， 100-120平方米成交占比升至28.29% ，较2020年增长0.97个PTS 。三四线城市90-120平方米改善产品占比全面回升， 90-100平方米户型成交比重止跌回升，成交占比较2020年提升0.72个PTS至14.25% ， 100-120平方米户型最受市场欢迎，成交占比28.98% ，较2020年增长1个PTS 。
表：157个重点监测城市普通住宅分面积段成交套数占比

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02
消费降级、户型小型化趋势变强
2021年上半年，三四线城市三房仍是成交主力，但成交占比阶段性下行，较2020年减少0.47个PTS至55.75% 。二房成交占比升至14.10% ，较2020年增长1.62个PTS ，较2019年亦增长0.69个PTS 。直观反映三四线城市购房消费适度降级，经济增长放缓、就业压力加大、居民减收等多方面因素共同导致市场购买力疲软。压力二线城市购房消费降阶，部分改善需求由四房降级为功能性三房。
表：157个重点监测城市普通住宅分户型成交套数占比