“2021年上半年|深度研究丨一线城市顶豪成交创新高，消费降级两极化( 二 ) “

文章图片
表：部分二线城市普通住宅二房、三房、四房成交套数占比

文章图片
注：受篇幅限制略去部分二线城市
回看2020年，不难发现当年成交占比增幅最大的是90-140平方米首改及刚改类产品，而进入2021上半年，成交比重增长明显的则是80-120平方米首置及首改类产品，面积段增长中枢有所下移，反映需求结构更趋刚需化。
值得特别注意的是， 80-90平方米户型成交占比由跌转升，且增幅为各面积段中最大，较2020年增长1.12个PTS 。
表：157个重点监测城市普通住宅分面积段成交套数占比

文章图片
我们认为，不同类别三四线城市购房消费降级的具体表现和内在动因有明显差异。热点三四线城市房价上涨压力较大，小面积、低总价产品更受刚需和投资性客户欢迎；压力三四线城市居民购买力瓶颈尽显，购房消费被迫降级。
一方面，热点城市房价上涨压力大，基于“先上车再改善”的理念，刚需购房者更青睐小面积户型。另一方面，鉴于小面积产品总价低、易变现的特征，投资性客户也更为偏好小户型房源。
同时压力三四线城市疫后居民购买力瓶颈尽显，购房消费被迫降级， 80-120平方米首置及刚改产品更为畅销， 120平方米以上改善产品销售放缓。
表：重点三四线城市普通住宅
分面积段成交套数占比

文章图片
注：受篇幅限制略去部分三四线城市
从别墅产品来看， 2021年上半年，叠墅产品销售“一枝独秀” ，市场占有率大幅扩容，联排别墅去化表现不佳，成交比重加速下滑。 157城叠墅成交占比达到52.30% ，较2020年跃升8.69个PTS ，一举取代联排成为别墅市场成交主力。联排别墅成交比重出现加速下滑的趋势，占比跌至40.99% ，较2020年骤降7.73个PTS ，独栋、双拼市场占有率明显偏低，占比较2020年分别减少0.69个PTS和0.26个PTS 。
在这其中，一线城市叠加别墅最受市场欢迎，成交占比升至57.24% ，较2020年增长8.27个PTS 。联排别墅销售遇冷，成交占比降至36.54% ，较2020年锐减8.1个PTS 。
表：157个重点监测城市别墅分户型成交套数占比

文章图片
从具体面积来看， 2021年上半年， 100-160平方米中小户型别墅重新走俏，总成交占比达到39.06% ，较2020年增加2.47个PTS 。其中， 140-160平方米别墅成交比重增长最为明显，占比较2020年上升1.31个PTS 。 100-120平方米、120-140平方米别墅成交比重止跌回升，分别较2020年增长0.41个PTS和0.75个PTS 。
一线城市80-120平方米、140-160平方米紧凑型别墅成交最为活跃。二线城市90-160平方米别墅悄然流行， 2021年上半年成交占比达到42.16% ，而160-180平方米别墅去化表现不畅，成交占比跌至15.64% ，较2020年减少3.32个PTS 。三四线城市120-200平方米别墅去化表现抢眼， 2021年上半年成交占比升至51.78% ，较2020年增长4.66个PTS 。 200平方米以上大户型别墅销售遇冷，成交占比由2019年的47.23%降至2021年上半年的41.63% ，累计跌幅达5.6个PTS 。
表：157个重点监测城市别墅
分面积段成交套数占比

文章图片
03
北上广深顶豪成交创新高
2021年上半年，豪宅市场全面转暖，成交显著放量， 157个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交24451套，同比增长71% ，较2019年同期增长97% 。
2021年上半年，共计22个城市总价1000万元以上豪宅成交套数达到100套以上，较2020年上半年新增珠海、三亚、重庆、福州、济南和绍兴6城。其中，广州、厦门和南京总价1000万元以上豪宅成交套数历史首次突破1000套，上海、北京、深圳和杭州更是突破2000套。尤其是上海，中环沿线泛豪宅化特征明显， 2021年上半年总价1000万元以上豪宅成交6311套，稳居全国首位，同比增长34% ，较2019年同期增长56% 。
数据显示，绝大多数城市豪宅市场明显升温，总价1000万元以上豪宅成交好于去年同期，北京、广州、厦门等多城成交放量，同比均实现翻倍增长。仅限于昆明、沈阳等部分城市豪宅市场遇冷，总价1000万元以上豪宅成交套数排名跌出TOP20 。