增城恒大紫荆学府和华润公园上城，怎么选？最近有个付费咨询

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最近有个付费咨询，客户是位大学老师。
说自己前段时间认筹了21号线坑贝站的恒大紫荆学府，之后听到恒大很多负面消息，如资金非常紧张等，担心烂尾，纠结要不要退筹？
如果退的话，看选择新塘的华润公园上城如何，但又感觉这个盘环境一般，旁边是高速路口。
不过关于这点，她说现场销售介绍，当地政府和地产商，将花20亿打造上盖市政公园，可将噪音影响降到最低。
那这两个盘到底如何选？
借这位老师的问题，我们今天来聊聊恒大紫荆学府和华润公园上城。
01恒大疑云
恒大是我的老东家。
我毕业后，便是通过校园招聘进了恒大，当时正是地产行业的黄金时期。
那时的地产行业，那时的恒大，都刚从08年的金融危机走出来，正是快速上升，意气风发的时候。
恒大除了发展早期阶段，拿了一些位置比较好的地块，开发了几个不错的楼盘外，后期的发展模式与碧桂园极为类似。
我供职于恒大时，它就已经开始在走这种模式了。
具体是：疯狂借贷，堆负债，聚焦在三四线城市拿地布局，做大规模，然后将工厂流水线那一套搬过来，标准化、高周转批量生产楼盘产品，再强营销出货。
同样的楼盘名字，同一套图纸，在多个城市复制。
借助三四线消费群体，只认品牌、没那么事儿的消费特点，以及行业的红利，这套模式取得了巨大的成功。
我们能看到，恒大和碧桂园前几年销售额的增长速度是非常吓人的，甚至一度在排行榜上，超过了传统的老大哥万科地产。
然而，这是一种“吃毒药涨内力”的模式，容易导致外强中干。
加上后面恒大多元化的布局，又是搞恒大冰泉，又是搞足球，又是搞汽车的，所以恒大的负债率一直都居高不下。
这种模式，在行业上升期，自然是可以玩的转的，但是在行业收缩，特别是近期“贷款两道红线”的核打击下，就会变得非常脆弱。
所以，最近恒大闹的沸沸扬扬的低价走量的事件，应该是玩真的，是断臂求生式的一种自救。
不过后面，又传出一些说法，说仍然是套路，未经证实，就不展开说了。
总之，对于恒大这家企业的前景，个人并不看好，现在买恒大的盘也需慎重，有一定概率的烂尾风险。
就看它这一波，能不能挺过去了，毕竟现在地产行业的日子，真心不好过。
好了，说回恒大紫荆学府这个盘。
这是一个大盘，且定价比周边雍景园等中小型楼盘定价低，离坑贝站的距离也在可接受范围。
大盘的优势是，自带的商业、教育各方面配套会相对完善，这对发展不成熟的地段来说，尤为重要。
从这个角度来看，如果只在坑贝站那一片来选筹，恒大紫荆学府还是可以考虑的。
但如果我们视角能更大一些，跳出来，那这个盘还是存在一些比较明显的问题：
1、该区域城市面貌改善需要的周期会很长，不确定性太大，对于投资来讲不是个好标的，但刚需自住，通勤方便且预算有限的话，也可以作为一个选择；
2、该盘未来的价值主要体现在科学城需求的外溢，虽然21号线也能通天河，但13号线会更方便且途径主城区的站点更多。
对比之下，主城区的刚需，可能多数会更倾向于选择13号线。
而科学城目前还未发展到可以有大量置业需求外溢的程度。
3、再退一步讲，就算有大量刚需只在21号线选筹，除坑贝站外，往前有更有价值的镇龙地铁站、中新地铁站，往后有发展更为成熟且生活更为便利的凤岗站、朱村站。
那么，坑贝站的优势何在？
所以，购买恒大紫荆学府，还是得结合自身具体情况来考量。

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02新物种
说完了恒大紫荆学府，我们再来说说华润公园上城。
华润公园上城这种高速上盖楼盘，是新物种。
目前广州只有两个，一个是兰亭盛荟，一个就是公园上城了。
对于新物种，有些问题可能无法预见，只能等待时间去暴露，谁也不知道这种盘以后会遇到什么问题，这是一个比较大的风险点。
可能你会说，兰亭盛荟就很成功呀，也没出什么问题，华润公园上城可能也就是因为兰亭盛荟的成功，所以将这种模式带到了新塘。