遭遇市场下行、紧资金双重压力|...■快评 | 开拍前突发中止公告，成都、沈阳二轮土拍凉了吗？遭遇市场下行、紧资金双重压

【遭遇市场下行、紧资金双重压力|...■快评 | 开拍前突发中止公告，成都、沈阳二轮土拍凉了吗？】遭遇市场下行、紧资金双重压力，热度下滑将成为普遍现象
◎作者/马千里、邱娟、周奇
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9月14日晚，即将进行二轮集中土拍的成都发布17宗地的中止出让公告。次日，将于9月17日进行二轮集中出让的沈阳也发布了中止出让公告，涉及22宗宅地，接近沈阳二批次供应宅地总幅数的五成。那么，成都和沈阳二轮土拍热度究竟如何？房企拿地又有着怎样的变化？

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供应变化：二轮供应量均大幅增加
提品质取代竞自持成为主流
供应方面。成都和沈阳均对二轮集中供地进行了调整，除了加强房企购地资格和资金审查、溢价率上限调低至15%及以下外，土地供应规模、出让条件、土拍规则等方面也发生了一定的变化。具体来看：
1）二批次供应规模均较首轮大增六成以上。二轮集中供地成都计划出让75宗宅地，总建筑面积达762万平方米，较首轮增长了62%；沈阳计划出让44宗宅地，总建筑面积也超过了700万平方米，和首批次供应量相比增长了65% 。
2）土地竞拍方式大幅调整。为了响应重点城市集中供地新要求，成都和沈阳均对二轮集中土拍规则进行了升级。其中，沈阳在重新公告中直接取消了无偿代建和竞自持要求，地价触及上限后以竞高品质确定最终竞得人。成都则并未完全取消竞自持，不过仅有6宗需要竞自持，大部分地块以竞销售型人才公寓为主。这种方式相比自持来说，能更快转化为货值，房企拿地成本也将会有所降低。
3）地块出让条件明显抬高。虽然最终拿地成本或将降低，但房企拿地门槛反而进一步抬升，成都和沈阳均是如此。以成都为例，六成以上的地块需要配建人才公寓，现房销售地块幅数也明显增多，加之定品质要求，对房企现金流提出了较高的要求。沈阳亦是如此，多宗土地需要引入产业，商住地块占比也较首轮明显增多。

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热度变化：土拍热度明显较首轮降温
成都区域冷热分化加剧
和首轮集中土拍相比，成都和沈阳第二轮集中土拍明显降温，尤其是沈阳，降温之势尤其是明显。本轮集中土拍沈阳挂出44宗涉宅， 22宗在开拍前一天紧急中止出让，余下的22宗地中3宗流拍，仅成交19宗，流拍率高达57% ，较首轮上升了45个百分点。成都虽然流拍情况不似沈阳那样严重，但流拍率也升至26% ，与首轮零流拍的情况截然不同。
另外，从溢价率情况来看，两城第二轮集中土拍溢价率较首批均有明显下滑。以沈阳为例，第二轮集中土拍整体溢价率仅有0.8% ，较首轮下降了9.58个百分点。结合溢价成交地块占比来看，成交的19幅地中仅有5幅溢价成交，其中4幅地溢价率不足1% ，全场竞拍热度最高的皇姑区新乐地块2021-007溢价率仅有4.42%；而首批次集中成交的22宗地块中半数地块触及最高限价，竞拍热度显著下滑。
不过，和沈阳二轮土拍全面低热不同，成都此次土拍表现则明显分化，地价封顶竞人才公寓与土地流拍现象并存。结合各区域的土拍表现来看，高新区和天府新区仍是土拍热点，此次地价封顶的9宗地中有7宗位于这两个区域，如天府新区万安街道TF(07/09):2021-20地块吸引了12家房企竞拍，最终以4.45亿元的最高限价及续竞销售型一类人才公寓74%的条件成交。而新都、青白江等外圈层城区，土拍表现明显冷静，多数地块以底价成交为主，大部分流拍与撤牌地块也均位于此区域。以新都区为例，此次供应的6宗宅地中仅有1宗以底价成交，其余地块或提前中止，或遭遇流拍，而首轮该区域地块均以溢价成交。

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盈利空间：二轮盈利空间较首轮均明显提升
沈阳平均地房比低至0.45
在普遍取消竞自持的影响下，成都和沈阳的此轮土拍成交地块的利润空间得到一定的提升，大部分成交地块的地房比均低于0.6 ，两城成交地块的平均地房比均在0.5以下，盈利空间较首轮大幅提升。
首先来看成都。在出让地块普遍取消竞自持以及高配建、低盈利空间地块流拍的影响下，成都此轮土拍成交地块的利润空间得到大幅提升， 52宗成交地块的平均地房比仅约为0.48 ，较首轮近0.7的地房比大幅下降。地价触及上限的9幅地平均地房比也仅为0.5 ，除温江区万春镇WJ2021-01(0701/0901)地块因销售限价不足1万元/平方米致房地价差空间较窄外，其余地块的房地价差均在8000元/平方米以上，如高新区中和街道GX2020-26（071）地块的房地价差高达1万元/平方米以上，利润空间较为充裕。