住房|房价会软着陆吗？从历史和经济角度透视中国房地产的发展( 二 ) 海南|历史|中国|国务院|观点评论|主动|

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1988-1993年海南商品房平均价格
在这场火爆的房地产造富运动中，多数公司并不是真正的盖房子，只是在玩“击鼓传花”的游戏，地产开发商们纷纷倒卖地皮或者楼花，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行，套取了大量现金装进了自己的口袋，但并不是每个人都是那么幸运。
1993年6月23日，国务院宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。国务院出台了16条强力调控措施，包括严格限制信贷总规模、提高存款利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资等措施。在银根全面收缩的情况下，海南火爆的房地产市场瞬间熄火，房价直线下跌。
这次调控，使得占全国总人口6%的海南省积压了占全国10%的商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋， 1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。开发商纷纷逃离或者倒闭，最终都由银行来处置不良资产，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。
1995年8月，海南省政府成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金短缺问题，仅仅过了两年10个月，海南发展银行就出现了挤兑风波。 1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海南发展银行，这也是新中国成立以来首家因挤兑危机而关闭的省级商业银行。从1999年开始，海南省用了差不多7年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。泡沫危机后的海南形象的被称为“天涯、海角、烂尾楼” 。
【住房|房价会软着陆吗？从历史和经济角度透视中国房地产的发展】海南房地产泡沫是国家推行住房商品化改革进程中的一个缩影，也反映出了在住房商品化过程中暴露出潜在问题，改革总是伴随着阵痛，历史的进程是曲折的，同样，中国的住房商品化之路也是在曲折中前行的。
—3— 飞涨的房价
1997年，亚洲金融危机爆发，中国承诺人民币不贬值，但是金融危机的爆发直接对中国的进出口、投资、旅游等产业产生了影响。为了拉动经济增长，不得不将原来刺激出口政策转向刺激国内需求，房地产业被确定为重点支持产业，并颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着城镇住房商品化全面启动，相应的银行信贷、土地管理等配套政策相继出台，鼓励住房消费的政策框架初步形成。
自1998年出台政策至2002年，房地产业全面发展，价格平稳增长，房地产投资逐年增加，占比不断提高，对中国的经济增长贡献维持在15%左右。

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1998-2013年房地产投资额与商品房平均销售价格走势
从上图中可以看到， 2002年至2004年，房地产出现过热苗头，投资额及商品房均价快速上升， 2002年后，房地产宏观调控全面展开，不过调控政策并未抑制住房价的快速上涨。

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2002-2004年房地产主要调控政策
为了抑制房价的过快上涨， 2005年被称为房地产史上首个大举“宏观调控”之年。
2015年4月，国常会明确表示，宏观调控的突出任务是解决房地产投资规模和价格上升幅度问题，从管理层面对房价过快上涨给出了指示。在土地政策方面，深化土地调控，严格土地审批，从紧控制农用土地转为建设用地的总量和速度，完善土地出让、使用等规定。调整住房结构，明确新建住房结构比例，要求建筑面积90㎡以下住房总量须达到建筑开发总面积的70%；以廉租房为重点，解决低收入家庭住房问题。金融政策上，提高贷款首付比例，从2007年9月27日开始二套房首付比例不低于40% ，利率不低于基准利率1.1倍，加强对外商投资房地产的审批，同时，央行加息并上调存款准备金率、基准利率。