宗限竞|约440亿供地在路上北京年底再掀“拿地潮”( 二 ) 供应|用地|调整|成交量|地块|北京|房企

据克而瑞统计数据， 2020年1-10月，北京全市共成交经营性用地49宗，涉及土地总面积291.31万平方米，同比上涨0.85%；规划总建筑面积588.83万平方米，同比上涨4.92%；土地成交总金额1654.01亿元，同比增加26.68%；成交楼面均价约28090元/平方米，同比上涨20.74%；平均溢价率15.85% ，比同期增加4.26个百分点。
尽管众房企在京拿地热情高涨，但采访人员注意到，最近几个月北京土拍市场稍显清冷。以8、9月份为例，在此期间北京共完成土地出让8宗，但其中仅有2宗是溢价出让，其他6宗均为底价成交。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出， 8、9月份恰逢融资“三道红线”亮相初期，房企拿地选择谨慎态度，是自我调整的直观表现。除此之外，土地溢价率反映房企对所竞价地块的热情程度，地块自身“边缘化”因素，也减少了房企的拿地热情。
北京商报采访人员查阅发现，受自身条件影响，截至目前，北京年内共有4宗地块因无人问津导致流拍，其中有2宗地块重新调整后再次入市。朝阳金盏乡小店村3005-08地块重新“拆分”后再次挂牌出让，朝阳东坝1104-611地块则相较于之前变得更加“纯粹” ，而且还较之前“涨”了1.78亿元。
11月10日，朝阳东坝1104-611地块重新挂牌出让。前后对比发现，该地块用地性质由F1住宅混合公建用地调整为R2二类居住用地；商品住房销售均价由原来的不超过69422元/平方米调整为不超过71000元/平方米；最高销售单价由不得超过76364元方米/平调整为不得超过78000元/平方米；出让起始价也由原来的32.06亿元提高至33.84亿元。
“回锅肉”更贵了，也是源于地块自身素质的提升。潘浩称，从房企拿地来看，需要综合多方面的属性来做出决策，地块位置偏远、地价水平过高、限制条件繁杂的地块自然不受房企青睐，调整入市是诉求的产生和回应。
“总体而言，地块成交的冷热程度和地块素质直接相关。 ”潘浩指出，北京住宅用地市场在上半年集中供应优质地块，带来土地市场的快速恢复，半年时已经追平去年同期成交水平，市场恢复的任务基本完成，下半年的主要任务是防止土地市场持续升温导致过热，因此8、9月份供应地块多位于远郊区域的非热点区域，同时，经历了上半年“抢地”的房企下半年拿地热情亦有所下降，此为预期之内。但如果后期有高价值地块推出，仍然会带来热度的上升。
从合作到独立拿地
“年底这些地块确实质地不错，如果条件允许，我们想再独立拿一块。 ”刚刚在北京首次实现独立操盘的华东某20强房企北京公司负责人直言，尽管北京市场被各家房企看作是“最难啃的骨头” ，但大家也都有共识：必须在京拿地。而随着一系列降负债的进行、下半年市场的回温，房企的资金情况总体平稳，未来土地市场的争夺应该是颇有看点。
回顾今年的北京土拍市场，年初呈现两个特点：一是不限价优质地块集中供应，二是众房企选择联合拿地“抱团”抵御风险。采访人员注意到，随着市场形势好转，房企在京拿地也越来越“独立” ，由此前的合作拿地向独立拿地过渡。据统计，北京年内房企联合拿地共计16宗，其中上半年有12宗，下半年仅有4宗。
对于上述变化，潘浩称，联合拿地确实能够降低单家房企的拿地成本，并平衡操作风险，但是这并不是唯一降低成本的方法，房企亦可在拿地之后再寻求合作方的入股，视不同情况可以灵活处理。合生在北京独家取得的两块分钟寺地块就是实例，拿地之后引入金茂、世茂共同开发。
如果说市场好转是房企单独拿地的底气，那么在融资“三道红线”之下，众房企又该如何抉择？在潘浩看来， “三道红线”旨在督促企业优化债务结构，降低金融风险，对于不同企业的限制程度是不同的，例如下半年北京土拍市场仍然表现积极的中海，其“三道红线”一线不踩，且有息负债增长率没有超过15% ，完全有条件独立拿地；同时，即使是在调整债务结构的过程中，不同企业的拿地策略亦不同，尤其全国布局的房企，面对重要布局城市的优质地块，独立拿地亦是重要策略选择。

宗限竞|约440亿供地在路上 北京年底再掀“拿地潮”( 二 )

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