宗限竞|北京年底再掀“拿地潮”，约440亿供地“在路上” 土地|独立|成交量|潘浩称|地块|北京|房

继9月拍出2宗住宅地块之后，北京土拍市场已冷清许久，但北京商报采访人员梳理发现，在未来的一段时间，北京约有440亿元的供地在路上，其中仅有2宗限竞房地块，其他均为不限价地块，新地入市“不限价”的节奏将更加明显。而来自开发商层面的消息，也一改此前“抱团拿地”的方式，开发商未来更倾向于独立拿地。 “一个是融资环境发生了变化，基本阻断了贷后拿地的空间，大家更倾向于独立拿地后再引入战投；此外，独立操盘将更有利于对项目的把控，这对于进京不久的开发商来说，标杆意义毋庸置疑。 ”华东某20强房企北京公司负责人称。
不限价成绝对主流
北京商报采访人员梳理发现，截至11月14日，北京目前加上用地预申请的待出让宅地共计10宗，总出让价格约320亿元，涉及石景山、朝阳、大兴等多个区域。
10月下旬，北京市规划和自然资源委员会曾挂牌2宗海淀区棚户区改造预申请地块，海淀的地理位置，加上不设定房屋销售限价及户型限制的要求， 2宗地块入市必将是众房企争夺的焦点。如果把这2宗地块也囊括在内，北京接下来将会有约440亿元的供地在路上。
值得一提的是，新地入市仍延续“不限价”的供地节奏。在上述12宗地块中，仅有2宗限竞房地块待入市，其他均为不限价地块。
受供地节奏影响，限竞房地块在今年几乎成了个案。数据显示，截至目前北京限竞房累计供应住宅土地112宗， 2020年仅有6宗。
中原地产首席分析师张大伟表示，按照北京最新限竞房地块供应时间测算，距离上次限竞房住宅地块入市已有接近6个月时间，未来不排除还会有新的限竞房地块产生，但是从土地供应结构来看，不限价为绝对主流已成定局。
“限竞房地块成为个案，也是市场的选择。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩称，北京限价地块从2016年底开始供应，目的就是通过商品房销售价格上限的控制调整市场均价的上涨，但是限价地对于开发商而言减少了利润空间，增加了成本压力和操作难度。因此，在今年疫情严重影响销售回款的情况下，开发商成本压力上升，为确保土地成交量的稳定，调整供地结构，下调操作难度较大的限价地的比例，并提高供应土地的质量。
截至目前，限价地块占比仅为23% 。但从成交情况看，自2016年开始供应限价地以来，转化到商品房市场的量仅有约3-4成，未来一段时间内，市场上仍将有大量限价项目入市。在限价地块存量较高的情况下，其短期供应量下调也是必然。
“回锅肉”更贵了
虽然疫情给北京楼市带来些许凉意，但今年北京土拍市场却逆势火热，从海淀西北旺，到丰台分钟寺，多宗优质地块的入市，也掀起众房企的补仓热情。据克而瑞统计数据， 2020年1-10月，北京全市共成交经营性用地49宗，同比上涨0.85% ，土地成交总金额同比增加26.68% 。
尽管众房企在京拿地热情高涨，但近几个月北京土拍市场稍显清冷。 8、9月期间，北京共完成土地出让8宗，但其中仅有2宗是溢价出让，其他6宗均为底价成交。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出， 8、9月恰逢融资“三道红线”亮相初期，房企拿地谨慎。除此之外，土地溢价率反映房企对所竞价地块的热情程度，地块自身“边缘化”因素，也减少了房企的拿地热情。
截至目前，北京年内共有4宗地块因无人问津导致流拍，其中有2宗地块重新调整后再次入市。朝阳金盏乡小店村3005-08地块重新“拆分”后再次挂牌出让，朝阳东坝1104-611地块则相较于之前变得更加“纯粹” ，而且还较之前“涨”了1.78亿元。
“回锅肉”更贵了，也是源于地块自身素质的提升。潘浩称，从房企拿地来看，需要综合多方面的属性来做出决策，地块位置偏远、地价水平过高、限制条件繁杂的地块自然不受房企青睐，调整入市是诉求的产生和回应。