宗限竞|约440亿供地在路上 北京年底再掀“拿地潮”

北京土拍市场即将重燃“战火” 。 继9月份拍出2宗住宅地块之后 , 北京土拍市场已冷清许久 , 但北京商报采访人员梳理发现 , 在未来的一段时间 , 北京约有440亿的供地在路上 , 其中仅有2宗限竞房地块 , 其他均为不限价地块 , 新地入市“不限价”的节奏将更加明显 。 而来自开发商层面的消息 , 也一改此前“抱团拿地”的方式 , 开发商未来更倾向于独立拿地 。 “一个是融资环境发生了变化 , 基本阻断了贷后拿地的空间 , 大家更倾向于独立拿地后再引入战投;另一个维度上看 , 独立操盘将更有利于对项目的把控 , 这对于进京不久的开发商来说 , 标杆意义毋庸置疑 。 ”华东某20强房企北京公司负责人称 。
不限价成绝对主流
北京商报采访人员梳理发现 , 截至11月14日 , 北京目前加上用地预申请的待出让宅地共计10宗 , 总出让价格约320亿元 , 涉及石景山、朝阳、大兴等多个区域 。 在上述地块中 , 大兴区旧宫镇DX05-0200-0018、0019等地块起价最高 , 达到65.78亿元 。 该地块土地面积约为9.47万平方米 , 建筑控制规模约为23.9万平方米 , 土地性质为F3其他类多功能用地、R2二类居住用地、A334托幼用地 。
除此之外 , 在10宗地块中面积最大的是怀柔新城08街区地块 , 该地块建设用地面积约为21.27万平方米 , 包含R2二类居住用地、B1商业用地、F3其他类多功能用地、A334基础教育用地、S4社会停车场用地 , 规划建筑面积更是高达52万平方米 。
10月下旬 , 北京市规划和自然资源委员会曾挂牌2宗海淀区棚户区改造预申请地块 , 海淀的地理位置 , 加上不设定房屋销售限价及户型限制的要求 , 2宗地块入市必将是众房企争夺的焦点 。 如果把这2宗地块也囊括在内 , 北京接下来将会有约440亿的供地在路上 。
值得一提的是 , 新地入市仍延续“不限价”的供地节奏 。 在上述12宗地块中 , 仅有2宗限竞房地块待入市 , 其他均为不限价地块 。
受供地节奏影响 , 限竞房地块在今年几乎成了个案 。 数据显示 , 截至日前北京限竞房累计供应住宅土地112宗 , 其中2017年44宗、2018年41宗、2019年21宗 , 2020年仅有6宗 。
中原地产首席分析师张大伟表示 , 按照北京最新限竞房地块供应时间测算 , 距离上次限竞房住宅地块入市已有接近6个月时间 , 未来不排除还会有新的限竞房地块产生 , 但是从土地供应结构来看 , 不限价为绝对主流已成定局 。
“限竞房地块成为个案 , 也是市场的选择 。 ”贝壳研究院高级分析师潘浩称 , 北京限价地块从2016年底开始供应 , 目的就是通过商品房销售价格上限的控制调整市场均价的上涨 , 但是限价地对于开发商而言减少了利润空间 , 增加了成本压力和操作难度 。 因此 , 在今年疫情严重影响销售回款的情况下 , 开发商成本压力上升 , 为确保土地成交量的稳定 , 调整供地结构 , 下调操作难度较大的限价地的比例 , 并提高供应土地的质量 。
【宗限竞|约440亿供地在路上 北京年底再掀“拿地潮”】截至目前 , 限价地块占比仅为23% 。 但从成交情况看 , 自2016年开始供应限价地以来 , 转化到商品房市场的量仅有约3-4成 , 未来一段时间内 , 市场上仍将有大量限价项目入市 , 参与市场发展 , 起到价格稳定器的作用 。 在限价地块存量较高的情况下 , 其短期供应量下调也是必然 。
“回锅肉”更贵了
房地产行业对于房子和土地历来都有“面包”和“面粉”的称呼 , 如何生产出优质的“面包” , “面粉”的品质是先决条件 , 因此 , 众房企在选择某个地块时也会多方衡量 , 确保能“算过来账” 。
就北京市场而言 , 虽然疫情给北京楼市带来些许凉意 , 但今年北京土拍市场却逆势火热 , 从石景山古城、昌平东小口 , 到海淀西北旺、丰台分钟寺 , 多宗优质地块的入市 , 也掀起众房企的补仓热情 。