调控急收紧、房企忙抢收：五大维度数据解读9月楼市( 二 ) 分化

文章图片
进入第三季度，疫情对市场的冲击几乎被填平。
贝壳研究院数据显示，第三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9% ，但成交水平仍处在2019年以来的较高位，主要是年初疫情及年中局部地区疫情复发，被滞后的需求支撑市场，成交同比大幅增加34% 。前三季度累计成交量同比增长4% ，反超去年同期。

文章图片
“分化”在二手房市场的表现更为突出。
链家数据显示，上海9月单月成交量创出4年来新高， 9月全市共成交二手房3.1万套，环比增长4% ，同比大增46%；成交金额1103亿元，环比增长8% ，同比增长高达70% 。综合易居、中原、链家等多机构数据，上一次上海二手房成交量单月出现“3”字头，还是2016年9月。
北京也热度空前， 9月二手房成交量17259套，创今年月度次高，仅次于今年5月的17309套，同比大涨40% 。值得注意的是，北京网签量连续5个月超1.6万套。诸葛找房数据显示， 9月北京二手房成交均价为57132元/平方米，环比上涨0.4% 。今年第三季度，北京二手房网签量达4.97万套，冲上2018年以来季度新高。

文章图片
但随着调控加码，超8成城市第三季度二手房成交下滑。
除了一线城市修复能力显著强于二线城市外，二手房市场还表现出了南方强于北方的特征。
环沪、环深累计成交高于去年，环渤海与去年相当，长江中游城市受疫情影响修复不足。经济发展动力强、人口吸引力大的环深、环沪城市市场自愈力强，两城市圈前三季度总体成交同比分别增长19.5%和11% 。而环渤海城市群总体在第三季度追平去年，部分城市修复不足，如廊坊、大连及天津等城累计成交同比降幅靠前。长江中游城市群中武汉、合肥等地二手房成交与去年同期仍有较大差距，成交量累计同比降幅分别为22%和24% 。
据贝壳研究院统计，成交量回落幅度靠前的以两类城市为主，一类是在7月经历调控加码的城市，如深圳、东莞、南京，其中深圳环比降幅逼近50% ，降幅最大；东莞成交环比降幅也达42% ，南京三季度成交环比下滑25% 。另一类是环渤海城市群中城市，如大连、廊坊及济南降幅分别为33%、25%、19% 。

文章图片
头部房企提前锁定完成全年目标近3成房企达标率不及65%

文章图片
目前正值房企传统的抢收旺季“金九银十” ，也是房企全年业绩冲刺的最后关键阶段，各地新房楼盘打折促销活动已经上演。
公开信息显示，从9月开始，恒大推出了全国楼盘7折的特大优惠，并在此基础上叠加了一整套优惠组合拳。例如原价100万元的房子，不仅可享7折基础优惠，网上购房还可以2000元抵20000元；此外还有清尾88折、特价房源97折、物业费优惠等，相当58万元即可拿下。
再如保利地产推出的“国潮好房计划” ，实现全国百城联动， “金九银十”累计推出15万套新房、20万套底价优惠房源，促销力度颇大。
中指院统计显示， 2020年1～9月， TOP100房企销售额均值为864.6亿元，增长率均值为7.6% 。其中销售额超千亿房企21家，较去年同期增加1家；超百亿房企137家。 TOP100房企权益销售额均值为648.3亿元，权益销售面积均值为482.4万平方米。单月来看， 9月TOP100房企销售额同比增长率均值为24.1% 。

文章图片
1～9月房企销售额前十数据来源：中指院
虽然房企销售额整体均值在同比上涨，但行业集中度仍在提升，内部分化加剧。 1～9月， 1000亿以上超级阵营共21家，销售额增长率均值为8.6% 。
以行业头部房企为例，碧桂园前三季度权益销售额已经突破4000亿元至4467.9亿元；截至2020年10月8日，中国恒大已经累计实现合约销售金额5922.5亿元。