商品房|全国商品房销售持续回暖，7月来各地调控政策已达109次政策|房地产|全国|增速|潘浩|房企|严跃

10月19日，国家统计局公布前9月全国房地产开发投资和销售情况，数据显示我国房地产行业各项指标稳中向上，开发投资额同比增速稳定在正区间，商品房销售持续回暖，房价与地价也呈现同比上涨态势。
从商品房销售情况看， 1~9月份，全国商品房销售面积117073万平方米，同比下降1.8% ，降幅比1~8月份收窄1.5个百分点；商品房销售额115647亿元，增长3.7% ，增速提高2.1个百分点。
东部地区整体表现最为强韧，前九月商品房销售额64424亿元，增长8.9% ，增速提高2.3个百分点；中部地区与东北地区商品房销售额同比变动仍为负值；西部地区销售额24286亿元，增长2.1% ，增速提高1.8个百分点。
“全国商品房销售数据持续回暖，充分说明购房需求还是比较强劲。今年全球市场都有类似特点，即疫情下购房市场不降反升，购房势头明显好于预期，也说明房地产资产在居民家庭中地位比较高。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。
据上述销售金额和销售面积计算， 1~9月全国商品房均价为9878元/平方米，同比涨幅为5.6% 。严跃进表示，房价走势已走出过冷区间，同时略有升温，另外从单月数据看，全国房价已经连续三个月突破万元水平。
据贝壳研究院统计， 7月起全国共61个省市109次推出房地产相关政策，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳等地均发布有关规范房地产市场发展的政策，防范市场过热，进一步深入打击投资需求，抑制房价上涨预期。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，随着年底临近，房企出货意愿依然强烈，百强房企1~9月累计销售同比增长9.4% ，预计其中至少有75%将超越去年业绩。预计未来成交量降幅将持续收窄，成交价格增速将保持稳定。
与此同时，前九月房企到位资金136376亿元，同比增长4.4% ，增速比1~8月份提高1.4个百分点。其中，国内贷款增长4.0% ，利用外资下降9.5% ，自筹资金增长5.9% ，定金及预收款增长2.9% ，个人按揭贷款增长9.5% 。
在严跃进看来，上述指标已出现连续三个月为正的良好态势，虽然当前从房企角度看，三道红线是一个约束，但企业若是可以把握好负债数据，那么还是可以享受相对宽松的外部金融环境的。
但潘浩认为，从国内贷款年内数据来看， 8月单月为最年度高值，这与当月网传房企融资的“三条红线”政策有关，房企融资规模受到一定影响，未来房企将通过加速去化的方式降低负债。
已开始试点的融资“三条红线”确实已显露出影响。同策研究院监测数据显示， 9月40家典型房企融资总额腰斩，合计为402.14亿元，环比降幅达到51.41% ，房企新增债务规模有所减少。
从房地产开发投资来看， 1~9月增速为5.6% ，增速自7月起放缓；1~9月土地购置面积增速为-2.9% ，受供地结构影响，自7月起下行。潘浩认为，受“三条红线”影响，银行对房企的放款将愈加谨慎，房企投资也将更加慎重，未来短期内房地产开发投资增速或将持续放缓。
严跃进也认为，开发投资数据呈现稳中向上的良好势头，而且穿过了5%的数值，说明已经走出过冷的区间；但相比很多指标，土地购置面积数据并没有如预期的快速转正，大规模供地是受限制的，各地依然有把控。
不过，据土地购置面积和土地成交价款计算， 1~9月份全国土地均价为6206元/平方米，同比涨幅为17.2% ，从地价来看，涨幅又有所扩大。严跃进表示，各地后续依然需要积极稳地价，防范地价泡沫扩大。
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