销售额|楼市意外反转，泰禾乘势反弹( 二 ) 反转|销售额|我国|万科|同比|地产|房企

与此相比，从泰禾的遭遇来看，楼市的基本逻辑似乎还在。
日前，在万科2020年中期业绩发布会上，万科总裁、首席执行官祝九胜在回应为何战略入股泰禾时表示， “在出现债务到期的情况下，泰禾确实也找了万科在内的不同的人一起探讨怎么来做，当然万科也是带条件的去介入这个事情，泰禾的底子还是不错的，还是要一起想办法的。 ”
业内人士介绍，万科所说的“泰禾的底子” ，其实是指泰禾的土地储备。
大华会计师事务所合伙人肖立杰告诉中国新闻周刊，根据会计准则相关规定，存货以历史成本和可变现净值中的低值计量，从房企而言，在目前的市场条件下，大都是按历史成本计量。
根据我国城市地价动态监测数据显示，近年来我国地价是不断攀升的。尤其是在2019年以前，我国住宅地价基本上保持一定幅度的上涨。从泰禾的土地储备时间来看，其拿地也基本发生在2019年以前。

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这意味着，从实际价值而言，泰禾的实际货值金额应大于目前的存货价值。 2019年，泰禾房地产业务实现营业收入218.54亿元，结转面积94.50万平方米，结转价格为23000元/平方米。
缪萌表示，土地溢价、楼市反弹的背后根本上还是城镇化的红利，随着城镇化的推进，房地产市场依然有前行的动力，尤其是一些人口涌入较多的城市。一方面，随着城市的发展尤其是城市基础设施的完善，土地价值必然会增值；另一方面，随着人口城镇化的推进，土地城镇化的价值又得以释放。
针对这一脉络，房企们也在立足于其产品特性、传统优势等，进行优化布局，以确保供需两端的匹配度。以泰禾为例，在区域布局上，其坚持深耕核心一线城市、全面布局二线城市，选择性进入核心城市及城市群，其实际的土地储备基本分布于长三角、珠三角、京津冀，意在获得更大的发展动能。
上述业内人士指出，从土地端的溢价到需求端的匹配，最终实现土地城镇化与人口城镇化的良性循环，房企才能迎来真正的成长，整体楼市才能确保健康平稳发展。
升级
纵然基本逻辑尚未改变，但市场和政策形势已经发生了巨大的变化，整体市场风险在不断增大，房企生存的空间在逐步受到限制。
缪萌进一步表示，在目前的政策市场环境下，楼市需求发生了变化，一是首套刚需群体依然庞大，另外，部分刚性改善需求也在择机入市，目前在出手购房的主要是这部分群体。
从市场来看，部分知名房企通过大幅降价策略，今年以来持续取得较好的销售；与此同时，主打改善需求的北京泰禾金府大院等精品项目也斩获颇丰。
“在当前的市场背景下，对于地产商而言，单纯追求数量的时代已经过去，现在需要高质量发展” ，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，高质量产品是企业的生命，唯有质量过得硬，符合市场需求的产品，才能在市场上有一席之地，实现项目价值的提升。
泰禾显然深谙此道。通过持续多年深耕“新中式院子”的精品战略，可以说，泰禾院子已成为行业的领军品牌。
在中国房地产行业，鲜有像泰禾这样品牌IP深入人心的房企，以至于一提到院子、新中式，就会想到泰禾，这种品牌记忆对消费者心智资源的占有，就如同“可口可乐”几乎是“可乐”的代名词一样。这恰是泰禾最宝贵的无形资产。
日前，在万科的业绩发布会上，万科总裁、首席执行官祝九胜也强调，泰禾的产品力是打动万科入股的另一因素。
但这只是重要立足点，对于房企而言，还要在更大的层面不断转型升级。
近年来，我国人口城镇化出现了一定的减缓。国家统计局数据显示，从2017年到2019年，常住人口城镇化率分别增长了1.17、1.06、1.04个百分点，而同期户籍人口城镇化率分别增长了1.15、1.02、1.01 。一方面，这两个数字均呈现出下降的趋势；另一方面，常住人口城镇化快于户籍人口城镇化。